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언제부터인가 언론에 보도되는 상가상품 유형중 유독 테마상가(쇼핑몰)는 낭보와 거리가 먼 뉴스거리로 등장을 하고있다. 개발업체의 초기의도와 사뭇 다른 입점후 결과로 시행업체와 수분양자와의 피할수 없는 마찰이 곳곳에서 발생하는 이유에서다. 그러나 최근 동대문의 모 쇼핑몰 업체가 반쪽짜리 오픈후 한달만에 영업활성화의 포문을 열었다는 단비같은 소식을 전했다. 그것도 공급과잉으로 생존 혈투가 심한 동대문 상권에서의 화제라서 그런지 모처럼 쇼핑몰 관련 낭보가 전해지는 순간이었다. 보도에 따르면 상가자치위원회의 열의와 노력에 의해 만들어진 결과물로 좀 더 구체적인 이면을 살펴보면 상가자치위원장을 비롯한 운영진들은 실제 사업의 경험이 있는 전문상인들이라는 점이었다. 이 대목에서 상가투자와 밀접한 관련성을 찾지 않을수가 없다. 일반적으로 상가투자는 시세차익이나 안정적인 임대수익을 목적으로 하는 투자자들의 비율이 대부분을 차지하고 일부 정도가 실제 장사를 목적으로 투자하는 실수요자로 분류된다. 물론 실수요자가 직접 매장을 운영함으로써 수익을 발생시키고 훗날 상가 활성도에 따라 시세차익도 볼 수 있는 잇점은 일반 투자자와의 목적과도 별반 다를것은 없다. 하지만 본 강좌를 통해 언급하고자 하는 핵심은 위 쇼핑몰의 성공적 운영 사례처럼 직접 사업체를 꾸려본 경험자들은 상가투자의 성공률을 높힐수 있는 혜안이 남다르다는 점이다. 다시말해 상권이란 거대 숲을 보는 안목과 상가라는 나무를 고르는 자질이 다소 뛰어나다고 볼 수 있다. 대다수 투자 전문가들 조차 “실수요자가 몰린 상가에 관심을 가져라”고 강조할 만큼 투자판단에 있어 실수요자의 움직임은 대표적인 중요 정보라 할 수 있다. 실수요자가 많이 몰린다는 뜻은 장사목으로서 제격일 가능성이 높기 때문이다. 실수요자가 다수 포함된 A쇼핑몰의 푸드코트내 코너 매장을 운영중인 이모(42) 사장도 지난 2003년 약2억원의 비용을 들여 점포를 분양받은 실수요자다. 요식업 경험이 풍부했던 이사장은 상권내 하나밖에 없는 쇼핑몰의 희소성과 윗층 영화관 관람 수요 그리고 전층에 걸쳐 연결돼있는 에스컬레이터가 소비층의 접근성을 높혀 충분한 사업승산이 있다는 판단을 했다. 이 사장은 매장 운영에 집중력을 쏟아낸 결과로 한달 300만원의 순수입을 내고 있다. 요즘처럼 쇼핑몰 운영에 어려움이 많은 이때 월세로 놓았을 때의 수입보다는 많은 수치다. 이처럼 상가는 그 자체로서 가치가 매겨지는 것이 아니라 입점 업종의 활성여부에 따라 최종 가치가 결정되게 마련이다. 그런데도 대부분 투자자들은 입지적 가치만을 가지고 상가투자에 임하는 경향이 짙다. 실제로 투자자 스스로가 직접 장사를 하는 입장이 돼본다면 상권내에서 어떤 업종을 유치해야 경쟁력을 갖는지 또는 입점을 추진중인 업종이 부침은 심하지 않는지 아니면 조로업종에 해당되는지 경기와 무관한 유망업종인지를 파악해볼 수 있다. 상가투자자치고 빈번한 임차인 교체를 원하는 사람은 없다. 오히려 매장의 가치가 높게 형성된 상황이라면 고 임차료를 지불할 세입자를 고르는 재미에 빠져있을 것이다. 따라서 눈앞의 이익을 쫓는 근시안적 태도로 상가를 투자한다면 정작 자신이 꿈꾸던 희망의 세계는 이미 자신곁에는 없는 셈이다. 실수요자 입장에 선 상가투자라면 평소 눈에 들어오지 않던 상황들도 읽어낼줄 알게된다. 다시말해 상가투자의 결실은 분양을 받았다고 해서 자생적으로 발생하는 것이 아니라 상가를 이용하는 업종의 성패에 좌우됨을 새삼 잊지말아야 한다.
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