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32. 경매절차개요 최종종리 (1) 수개월간의 경매비타민강좌를 통해 어느덧 경매절차부분에 대한 전 부분을 일단 한번 정리해보았습니다. 이글을 읽고 공부하시는 여러분은 어떻게 잘 이해가 되셨나 궁금하군요? 일반인들이 경매절차하면 대충 경매신청하고 나중에 감정하고, 법정에서 입찰을 봐서 돈내고 등기하면 그만이어서 경매절차가 별거 아니라고 생각하시는 분들이 많은데 실제 경매절차의 숙지는 권리분석만큼이나 상당히 중요합니다. 오늘 강좌는 지금까지 학습해온 경매절차의 최종종리 그 첫 번째 시간으로서 채권자의 경매신청부터 배당요구종기일까지의 절차를 정리해 보았습니다. 복습하는 차원에서 차분히 읽으시고 이해하시기 바랍니다.
1. 집행권원(판결문, 이행권고결정문, 확정된지급명령, 화해조서 등)에 의한 강제경매 2. 담보권(근저당권, 전세권, 담보가등기)에 의한 임의경매 3. 강제경매 및 임의경매 모두 채무자부동산소재지 관할법원이 전속관할
1. 집행법원은 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 된다. 2. 개시결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 이루어진 경우에는 압류의 효력발생시기의 기준이 되고, 제3자에게는 채무자의 부동산이 압류되었다는 사실을 공표함으로써 제3자들로 하여금 위 기입등기 이후에는 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없다는 것을 인식시키는데 그 목적이 있다.
1. 채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의하여야 한다. 2. 채무자에 대한 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수는없고, 차후에 채무자를 제외한 다른 이해관계인들도 채무자에대한 개시결정의 송달의 흠을 가지고 매각허가결정에 대한 항고사유등으로 삼을수 있음을 명심하시기 바란다.
1. 법원은 경매개시결정을 한후 즉시 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차보증금의 수액 및 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 된다. 2. 현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있다. 3. 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 주민등록전입, 확정일자 여부 등 임대차관계, 그리고 기타 현황이다.
1. 집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.
1. 민사집행법에서 새로이 도입된 제도다. 과거에는 배당요구의 종기가 지금의 매각결정기일까지였으나, 지금은 첫 매각기일이전에 지정된 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 한다. 2. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다 3. 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자 ② 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 ③ 주택임대차보호법에 의한 확정일자부임차인 ④ 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자, 근저당권자
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