|
|
상가주택 내지는 중소형 상가건물을 인수하는 경우 왕왕이 발생하는 문제중 하나가 매도자로부터 건물을 인수하기로 계약을 하고 난 후 기존 임차인들이 계약 해지를 요구하는 경우들이다. 매수자의 입장에서는 기존 임차인의 관계를 유지하는 것을 전제로 자본투입과 계획일정을 조율하였지만 막상 현실에서 그런 계획들이 차질이 생길 경우 매수자의 자금 스케줄이 뒤엉키면서 자칫 하면 낭패를 보는 경우들이 있기 때문이다. 상가임대차에 관한 판례를 보면 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."라고 하였습니다(민법 제453조, 제543조, 제618조, 제623조, 대법원 1998.9.2. 98마100). 따라서 위 판례의 사례에서 보듯이 흔히들 임차인의 임차내용 승계를 자동으로 생각하는 것은 문제의 소지를 가지고 있습니다. 대부분의 건물 인수인계에서 임차인들의 경우 과거 구 건물주와의 계약 내용을 새로운 건물주가 기간이행및 금액이행을 전제로 인수인계를 하는 것이 보통이어서 큰 문제가 없이 인수되는 경우도 많지만 의외로 임차인의 입장에서 구 임대인과의 계약을 신임대인과의 계약으로 승계하지 않으려는 움직임도 있을 수 있기 때문에 주의가 요망되는 것이다. 이번시간은 이런 사례에 대한 자문을 구했던 사례를 가지고 위험성을 사전에 체크해야 하는 것에 대한 중요성을 언급하기로 한다. ================================ 질문자 Q : 2005.10월 수원시 00동 00건물뒤? 상업지역 4층건물(1층 게임장, 2층 사무실, 3층 유흥주점, 4층 일식집)을 매입(22억) 하였습니다(1층 5000만원/600만원, 2층 5000만원, 330만원, 3층 5000만원/400만원, 4층 2500/ 300만원) 그런데 매입이후 1층, 2층, 4층이 동시에 영업이 안된다고 나간다고 합니다. 물론 임대료도 건물매입후 제대로 받지도 못했습니다. 주 변 상권과 임대 등을 정확히 확인하지 못하고 매입한 것이 잘못이지요. 그러나 지나간 일을 지나간 일이고 현재 어떻게 해야 할 지 방법을 모르겠습니다. 다시 임차인을 찾고 있지만 쉽지 않고요... 그리고 건물을 중계한 부동산에서 다시 매도하여 주겠다고 하는데..매도하는 것이 낳은지,, 어렸지만 조금 더 보유하고 매각시기를 뒤로 미루는 것이 좋은지...현재는 보증금에서 제외하고 있지만 매입시 은행융자를 9억 받아서 금융비용과 (450만원/월)관리비(100만원/월) 등의 부담이 만만치 않습니다 . ============================================== 답변 A : 우선 매입단계에서 임차인들의 임차내용승계의지를 직접 확인 하지 않으신 잘못이 가장 크다고 할 수 있습니다. 두번째는 은행융자를 전체 매입비용 대비 40%까지 받으신 부분입니다. 이상적인 융자는 20%선이 적정선이라고 할 수 있으며 최대넘기지 말아야할 선이 30%선입니다. 이는 금융권이자가 월세수입보다 작은점을 활용하여 수익을 올리는 금리와 세차이의 마진을 극대화 하는 전략중에서도 안정성을 고려하지 않은 부분이라고 할 수 있습니다. 다음으로는 앞으로 어떻게 할것인가? 에 관한 답변입니다. 첫째 4층규모의 상가에서 상가1층의 수익은 전체건물 수익의 최소30%~최대45%정도까지 나와주어야 합니다. 그런데 현재 1층의 업종은 게임방이 입점되어 있습니다. 현재 게임방(성인오락장)은 우후죽순으로 생겨나는 게임방 규제와 관련하여 국회에 규제법안이 계류중에 있습니다. 만일 이 법안이 통과된다면 게임방과 관련된 부분은 전망이 어둡다고 할 수 있습니다. 단기적으로는 업종구성측면에서도 1층에 게임방을 두신것은 소비패턴상으로도 보통의 일반인들이 가까이 하지 않는 부분입니다. 이런 업종이 1층에 구성되어 있을 경우 타 업종에 미치는 영향은 시너지 효과를 주지못하고 오히려 다른 층의 손님을 깍아버리는 결과를 가지고 올 수 있습니다. 현재 귀하의 계산수익율은 매입가 22억 보증금 1억7천5백만원 은행융자 9억원(6%로 추산됨) 월세금 합 1630만원 (연수입 1억9천 560만원) 실투자금 11억 2500만원(보증금, 융자금제외) 매월금융비용 450만원(연이자 5400만원) 으로 단순 수치상으로만은 12%내외의 수익을 올리시는것으로 분석됩니다. 다만, 귀하의 말씀처럼 1층과 2층, 4층이 동시에 나간다면 수익율뿐만 아니라 건물자체의 감정적인 가격까지 영향을 미칠 수 있습니다. 수원시청역 뒷편 상업지역의 상권이시라면 상권의 전반적 입지로서는 무난하고 향후 수원시청역 개설등을 통하 추가 상권 팽창등을 기대해볼수도있는 지역입니다. 그러나 보증금을 일정액 이상 소진된후 임차인들이 모두 나가버릴 경우 공실기간의 임대료 수익과 재임대를 맞출시 들어갈 중개수수료등을 고려한다면 이 비용또한 만만치 않은 비용이 소진되게 됩니다. 이런 상황에서 제일먼저 하실 일은 기존 임차인들의 권리금 관계를 조사해 보시기 바랍니다. 즉 각각의 층별 업종들이 귀하의 건물에 입주할때 (귀하의 인수전이라면 전상황, 이후라면 이후상황) 권리금을 얼마씩 지불하고 들어온것인지 당사자는 물론 거래당시의 중개업소를 소문없이 알아보셔서 납부한 권리금이 상당하다고 판단될 경우 임차인들은 실제 나갈 의사가 없을 수도 있다고 보여집니다. 다만, 임차인들이 미미한 권리금을 주고 입주하게되었다면 현 임차인들은 실제로 나갈 수 도 있다고 보여집니다. 만일 상당한 권리금을 주고 입주한 경우라면 먼저 하실 일은 기존 임차인들과 금액조정을 통하여 현입주 상태를 유지하시면서 전반적인 상권에 맞도록 층별 시너지 효과를 줄수 있는 업종으로 업종을 재구성하시는 방법이 필요합니다. 아까도 말씀드렸듯이 향후 벌어질 공실기간이라든가 재발생비용들을 고려한다면 쉽게 년중 2개월이상치의 수익금 손실및 추가 비용이 발생될 수 있습니다. 따라서 임차인들의 임대료 납부부담을 다소 경감하여 조정하여 보는것이 우선 필요합니다. 만일 이런 관계가 모두 무산된다면(즉, 임료를 감액하여주겠다고 하는데도 나간다고 한다면) 해당업종에 대해서 지역 부동산 모두에게 물건을 내놓으셔야 합니다. 헐값에 물건을 매도하시기에는 현재의 입지성이나 상권이 아까운 지역입니다. 다만, 귀하께 건물을 중개하신 분은 귀하의 인수시점부터 임차인들이 동요가 있을것을 사전에 알고 있었을 지도 모른다는 의심이 가는 상황입니다. 귀하에게 중개하고 다시 물건을 매도하여 준다고 하는 상황을 보면 충분한 개연성이 있어 보입니다. ============================================== 위 질문 상담 사례에서 보듯이 상가주택이나 건물을 인수하는 경우 새로운 인수자의 입장에서는 임차인의 계약 승계 의지 여부를 반드시 확인해보아야 한다.
- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를 |
|
| 저작권자: www.sangganews.com/상가뉴스레이다 <무단전재,재배포 금지> |
|
|
|
| * | 자료 인용시 인터넷주소 "www.sangganews.com" 와 한글상호 "상가뉴스레이다"를 병행하여 표기할 시 본 내용의 복제와 전재를 허용합니다. (무단 전재 시 법무법인을 통하여 개인 및 단체를 상대로 손해배상을 청구합니다.) |