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투자비타민 - 상가주택투자 보유주택수에 따라 유,불리가 다르다.

- 1가구 1주택자와 1가구 2주택자의 보유주택수에 따른 상가주택 투자 노하우를 알아보자 -

최근 상가주택 투자에 대한 관심이 높아 지고 있어 이번 시간은 지난 시간의 여기서잠깐 코너에 이어 상가주택 투자에서 알아야할 사항을 좀더 정리해 보기로 한다.

상가주택 투자에 있어서 가장 효율적인 입지는 일반적으로 다가구·다세대 주택 밀집지역 보다는당해입지의 주변입지에서대단지 아파트·역세권 진입로를 두고 있는 유동동선 발생지역에 있는 것이 훨씬 유리하다.

상가주택 투자에서 가장 걸림돌이 되는 것은 상가주택은 상가, 사무실과 주택이 같이 있는 주택이다 보니 근원적인 성격이 주택이라는 점이다.

즉, 2007년 1월부터 시행되는 1가구 2주택자의 양도소득세 중과세 제도(세율 50%)에 의해 걸림돌이 될수 있는 측면이 있다는 것이다.

상가주택은 양도세를 산정하는 데 있어보통 상가부분과 주택부분으로나누어 부과하게된다.

이때1가구 2주택자는 양도세 중과를 피하려면 수도권과 광역시 기준으로 토지를 포함한 주택가격이 양도시점에서 1억원이 넘지 않아야 한다.

그러나 보통 수도권에서 주택가격이 1억원 미만인 상가주택을 찾기란 쉽지 않아서 대부분의 상가주택의 가격은 이 대상의 범위를 넘는 것이 현실이다.

현실적인 시세를 감안한다면 최소 7억짜리 상가주택의 경우라면 주택부분 가격이전체가격의 30%가 넘는 비중을 차지하게되기 때문에 1가구 2주택 양도세 중과를면하기는 어렵게된다.

그러나 탈세와 절세의 개념이 다르듯이 제도적인 측면을 잘 활용하면 세부담을 다소 감소시킬 수 있다.

상가주택의 1가구2주택 양도세 중과를 피하기 위해서는 주택부분의 면적을 줄이고 상가부분의 면적을 최대화 시킬수 있는 전략이 필요하다.

상가부분의 면적이 증가하게되면 상대적으로주택부분에 대한 요소가 줄어즐어 양도세중과에서 빠지는 상가부분에서정상세율(9~36%)을 기준할 수 있어 절세의 효과가 생기기 때문이다.

만일 1가구 1주택자라면 어떨까 당연히 1가구 2주택자보다는 선택의 폭이 넓다.

상가주택만으로 1가구 1주택자가 되는 투자자라면주택 면적이 상가 면적보다 넓은 상가주택이라하더라도 주택으로 간주돼 양도세를 비과세받을 수 있기 때문이다.
(물론3년 보유 요건(서울 등 2년 거주 추가)을 갖추고, 매매금액이 6억원 이하일 경우의 조건을 충족해야 양도세가 없음)

반면에주택 면적이 상가면적과 같거나 오히려 작으면 불리한 측면도 있다.
이런경우에는 주택면적에 대해서는 양도세가 비과세되지만 상가는 과세된게된다.
(특히 주택부분 비과세도 실거래가격이 6억원 아래여야하고 서울 등은 3년 보유·2년 거주 요건을 갖춰야 함).

이런 두가지 종합적 차이점을 이해한다면상가주택 투자를 통해 1가구 1주택자가 되는 투자자라면 주택 면적이 상가면적보다 큰 건물을 상대하는 것이 훨씬 유리하게된다.

그렇다면 주택과 상가의 면적구분은 은 어떻게 구분되는 것일까?
상가주택의 주택과 상가의 면적구분은 건축물대장 상의 용도를 원칙으로 한다.
하지만 실제 사용 용도가 다르면 실제사용 용도를 기준으로 하는 것을 인정한다. 다만, 이런 경우라면 실제사용용도에 맞도록 건축물관리대장을 정리하여 두는 것이 필요하다.

NOTE

상가주택 투자는 1가구 1주택자와 1가구 다주택자에 따라 투자대상물건의 조절이 필요해진다.

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