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혹자는 상가투자를 ‘양파껍질’로 비유한다. 한거풀 벗길때마다 새로운 상황이 발생한다는 의미에서다. 상가투자의 소위 ‘고수라고 일컫는 전문가들 조차 상가시장의 아이러니함에 당혹감을 감추지 못할때도 있는 것을 보면 ‘양파껍질’의 표현이 가장 적절한 듯 싶다. 따라서 상가투자 초보자들은 이점을 분명히 염두해 두고 상식선에 국한된 성향은 애초부터 버려야 할 것이다. 또한 다양한 변수가 요동치는 상가시장에서 살아남으려면 과거-현재-미래의 흐름을 간파하는 멀티형 투자자가 되지 않으면 안된다. 일반적으로 상가투자를 진행함에 있어 상권분석은 그 첫 번째 과정으로 외형규모와 내부적인 속성 연구가 뒤따른다. 특히 상권을 이용할 배후 파악은 그 중요성을 아무리 강조해도 지나침이 없다. 그러나 풍부한 유동인구와 고정고객이 투자지역내 주변을 둘러싸여 있다고 해서 내가 투자한 상가도 저절로 흥행에 성공을 거둘것이라는 예상을 앞서할 필요는 없다. 누차 강조하지만 상가투자는 직감이나 고작 한 두가지의 법칙으로 다가갈 성질이 아니다. 최적의 입지조건에 불구하고 고객의 니즈를 담지 못한 상가는 철저히 고객으로부터 외면을 당할수 수 밖에 없는 것이 현실이다. 실제로 화려한 네온사인과 조명이 넘실되는 역세권상가에 의외로 ‘불꺼진 창’들이 많다. 사람들로 넘쳐나는 지척의 상가마다 대조적인 상황을 볼라치면 언뜻 납득이 가질 않는다. 대로변에서 조금만 더 들어가면 가관이 아닌 곳도 있다. 빈 점포가 꼬리에 꼬리를 물고 있는 형국에 행여 “역세권이 맞는가” 하는 의문만 머릿속을 뱅글뱅글 돌 뿐이다. 역세권이란 상권 자체만으로도 배후세대가 튼실하고 유동인구 상황도 좋아 높은 점수를 받을만하지만 상가의 비활성 원인을 따져보면 가장 원론적인 부분에서 그 해답을 찾아낼 수 있다. 먼저 출구마다 들어서 있는 인근 상권과의 경쟁 구도를 짚어볼 필요가 있다. 역세권 상권의 범위는 그저 표현상에 지나지 않을뿐 분명 동일 상권내에서도 집객력의 순위는 정해져 있다. 두번째, 자신이 투자한 상가의 입점 업종이 경쟁력을 갖췄는가 또는 고객의 집객이 자연스러운 유망업종인가도 따져봐야 한다. 세번째, 고객들의 주 동선과 관련해 효과적인 목에 들어서있는가도 중요한 체크포인트중 하나다. 접근성이 낮으면 소비자의 유인이 생각보다 쉽지가 않다. 네번째, 과유불급(過猶不及)이란 말이 있듯 상가의 공급이 과잉된 지역이면 개별 상가의 자립도는 그만큼 떨어질 수밖에 없다. 다섯번째로 고가 분양으로 임대료가 높아 임차인들이 견디지 못해 잦은 임대수요의 교체가 문제가 될 수도 있으니 이점도 간과할 사항은 아니다. 이처럼 상가투자는 전후좌우등의 면면을 치밀하게 분석해야 훗날 낭패를 면할 수 있는 부동산 투자 상품이다. 일류상권에도 삼류상가는 있다. 그렇다면 삼류상권에도 일류상가가 있게 마련이다. 그래도 일류상권내 일류상가라면 이 보다 더 좋은 투자결과는 없을 것이다. 상가투자! 상권이라는 큰 숲을 헤쳐나가기 위한 고된 수련과정이 그래서 필요하다.
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