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누가 뭐래도 부동산투자의 최대 매력은 프리미엄(웃돈)의 형성에 있다. 최근 주택과 토지시장에 ‘세금폭탄’과 ‘단기 전매불가’등의 형벌이(?)이 내려졌음에도 불구하고 대다수 투자자들이 심리적 방황을 하고 있는 이유는 복권의 효과와 맞먹는 프리미엄의 미련을 여전히 떨쳐 버리지 못하기 때문이다. 상가투자 역시 프리미엄의 범주는 주택이나 토지시장과 별반 다를 것이 없다. 단지 장기적인 경기침체로 상가시장내 프리미엄의 생성지가 다소 줄어들었을뿐이다. 어쨌든 부동산에 있어 프리미엄은 투자의 본능을 일깨우는 자극제이자 전반적인 부동산 시장 활성의 원동력이 되기도 한다. 그러나 프리미엄은 자칫 투자자의 판단력을 흐리게 해 일장춘몽과 같은 의외의 결과를 안겨주기도 한다. 특히 초보투자자들은 상권분석의 안목을 갖추기도 전 프리미엄의 달콤함에만 빠져든채 급기야 큰 낭패를 보는 일이 종종 있다. 당첨확률이 800만분의 1이라는 ‘로또복권’ 보다야 식은죽 먹기식의 투자처로 가벼이 생각해 볼수도 있겠지만 상가시장은 온풍과 폭풍과 순풍 또는 역풍등 다양한 변수가 공존하는 환경에 처해있다. 일단 상가시장의 프리미엄은 상권의 순위에 따라 값어치가 달라진다. 다시말해 상가가 속해있는 군에 따라 프리미엄의 높낮이는 달라진다. 교통편의에 의한 접근성이 높아지면 상가의 몸값은 상승 무드를 타게 마련이며 관공서나 추가 교통편 증설 또는 공원 조성등 대단위 집객시설이 인근에 들어서는 호재가 잇따른다면 상권의 무게와 함께 상가의 가치도 동반상승하게 된다. 하지만 여기서 주의할 사항은 투자대상 물건이 개별점포냐 아니면 집합점포 즉 다층으로 구성된 상가냐에 따라 프리미엄은 천차만별의 결과값을 낳는다는 점이다. 대로변의 단층형 상가는 입점 업종의 활성 여부에 따라 상가 가치가 급상승할 수 있는 가능성이 높다. 반면, 다층형 상가들은 접근성이 양호한 1층을 제외하곤 상층부로 갈수록 지역별 강세 업종이 아닌이상 프리미엄의 생성확률은 떨어지게 마련이다. 이에따라 다층형 상가의 프리미엄은 층간의 양극화가 일어나기도하며 그것도 상가의 활성을 전제한 경우에만 해당된다. 결국 목 좋은 위치의 상가라도 프리미엄은 전층의 모든 상가에 동일하게 나타나는 현상이 아니며 행여 좋은 위치라 하더라도 입점 상가가 매출 극대화의 결과를 도출해내지 못한다면 프리미엄의 형태는 아예 알아볼 수 없게 된다. 이처럼 상가의 프리미엄은 주택과 달리 입지적 장점만으로 그 가치가 늘 높게 형성되는 것은 아니다. 상권의 힘만으로는 프리미엄의 가치를 끌어내는데는 한계가 있으며 상가의 실질적인 파워를 실어주는 경쟁력있는 업종의 유인이 있어야 빛을 낸다. 초보투자자들의 상가투자시 체크리스트가 세밀해야 하는 이유는 바로 여기에 있다. 특히 프리미엄의 유혹을 과감히 떨쳐버리고 내가 투자할 상가가 살아남을 수 있는 여건을 갖추었느냐에 대한 판단력을 먼저 곧 추세우는일에 집중을 해야한다. 상가시장에서의 프리미엄은 자생이라기 보다 상가의 활성이란 조건을 충족시켰을때 비로서 발생되는 성질의 것임을 잊어서는 안된다.
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