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검증된 상권내 상가를 분양받았다 하더라도 개별점포의 생사 문제는 유치업종의 활성여부에 달려있다해도 과언이 아니다. 현실에서 상가의 2차 가치형성은 임차인의 운영능력에 따라 결과값이 상이하게 산출되기 때문이다. 따라서 임대사업을 통해 안정적인 수입을 원하는 투자자라면 임차인과의 궁합에도 집중력을 발휘해야 한다. 특히 자신이 투자한 상가의 목이 좋은 나머지 유명업체의 입점경쟁에만 혹해 앞뒤 보지 않고 임하는 계약은 피하고 운영자의 관리능력에 따라 운명이 달라진 상가가 실제 예상보다 많다는 사실을 경고성으로 인식해야 한다. 제 아무리 경쟁력을 갖춘 업종이라 해도 여러 동종업종이 지근거리에서 경쟁을 벌인다면 나눠먹기식 결과물은 간발의 승리를 거둔 임차인이라 해도 누적된 피해사항을 견디어낼 재간은 없다. 해서 임대사업을 염두한 투자자는 상권 분석시 사업지내 동종업종 현황과 함께 자신과의 궁합이 맞는 임차인을 고르는데도 신경을 써야한다. 유치 업종의 브랜드만 믿고 장사에 임하는 사람이나 상권에 대한 분석도 없이 무작정 뛰어든 ‘묻지마 창업자’ 유형 또는 마케팅의 개념이 없이 문만 열만 장사가 되는 줄 아는 순진형등 임차인들의 다양한 성향을 사전 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 그러나 대다수 초보 임대사업자들은 수익산출에만 급급한 나머니 기대치 임대시세에 준한 조건이면 덜커덕 계약을 하는 경우가 많다. 물론 점포주는 계약기간내 임차인의 매출에 상관없이 수입을 거둬들 수 있기는 하나 행여 유치업종의 지역내 평판이 예상외로 추락해버리면 차후 들어오는 임차인에게 거둬들이는 수입에 있어 영향을 미칠 수밖에 없다. 최근에도 유망상권내에서 조차 상가의 자립도가 떨어지면서 권리금은 커녕 임대시세가 급강하 하는 현상이 발생하기도 한다. “목 만 좋으면 임대는 따논 당상”이라는 말도 옛말이 되버렸다. 임대사업자는 상권분석을 통해 목 선택이란 1차 목적이 수립되었다해도 수익률 보전이라는 2차 목적을 달성하기 위해서는 자신과 궁합이 맞는 임차인 유치에도 총력을 기울여야 한다. 조건에 맞춘 임차인도 중요하지만 임차인의 성향 파악이 더 중요하다는 부연이다. 목이 좋으면 여러 임차인을 만날 수 있는 확률도 그만큼 크기 때문에 급한 선택보다는 임차인의 이면을 파악해두는 것이 더욱 좋다. 가급적 시간을 두고 임차인이 보는 상권에 대한 시각과 입점후 유치하려는 업종의 발전 가능성과 마케팅 전략등의 의견을 듣는 것은 결국 자신의 점포를 키울수 있으냐 없으냐에 대한 의지를 가늠해 볼수 는 기회가 되기도 한다. 계약시 업종이 지정된 경우라도 마찬가지다. 차별화된 전략(틈새상품)과 임차인의 성실성이 감지된 경우라면 얼마든지 상가의 미래를 책임지고 맡길만하다 볼 수 있다. 때론 좋은 위치를 점하고도 임차인이 빈번히 교체되며 상가의 가치라 하락하기도 하는데 이와관련 초보투자자들은 임차인과의 관계에서도 궁합이 맞아야 윈-윈할 수 있는 현실을 냉정히 받아들여야 한다. 따라서 임차인을 고를때는 자금력에 후한 점수를 주는 근시안적인 태도는 버려야 한다. 점포주의 마음이 곧 임차인의 마음으로 통할 수 있는 상황은 산술적인 계산보다 장사철학을 공유할 수 있을때 비로서 만들어질 수 있기 때문이다.
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