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| 투자비타민 - ★여기서잠깐! 상가계약서 제대로 모르면 독(毒) |
| - ‘수익률 보장’‘임대확정’등은 공정위상가 분양계약서 표준약관에도 없어 주의’ - |
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경기회복 기대감과 8.31대책의 후속 입법이 마무리됨에 따라 상대적으로 상가투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
그러나 상가는 지역과 유형에 따라 양극화 현상이 심하고 분양업체의 일방적인 마케팅 광고에 현혹되다보면 자칫 낭패를 볼 수 있으니 투자에 임할때 각별한 주의를 기울여야 한다.
특히 투자결정에 따른 상가계약서 작성시 꼼꼼히 계약내용을 확인해야 분양업체와의 분쟁소지를 사전에 예방할 수 있다.
먼저 상가계약서에 입점예정일이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 입점예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약해제시 중요한 기준이 될 수 있다. 따라서 준공시점이 아예 명시되어있지 않거나 착공일로부터 00개월등 해석하기 혼란스러운 표현에 대해서는 정확한 입점예정일로 수정을 요구해야 한다.
투자자금계획에 차질을 빚을 수 있는 대출금 관련 부분도 반드시 체크해보는 것이 좋다. 가령 잔금 부분에 있어 분양업체에서 책임하에 금융대출알선을 해준다 해도 은행권에서의 대출금은 잔금보다 훨씬 밑돌수 있으니 잔금 비중이 생각보다 높다 싶으면 대출 발생 은행권 담당자를 계약전 만나보는 것이 좋다. 최근 은행권에서의 상가 대출비율은 대체적으로 경기침체가 이어지면서 30%이내로 줄어든 상황이다.
중도금 납부일정에 대해서도 건축공정에 준한 산정인지 따져봐야 하며 연체시 이자율 계산도 합당한지 살펴봐야 한다.
통상 계약해지에 대한 계약 부분도 분양업체에게 유리하게 되어 있다. 가령 수분양자의 연체기간이 약정기간보다 초과했다면 분양업체의 일방적인 계약 해지가 가능하며 이런 경우 수분양자가 납부한 분양금액의 10%를 위약금으로 물게하고 기타 추가 손실비용을 뺀 금액만 분양자에게 돌려준다. 일부 업체에서는 계약해지시 위약금과 별도로 연체료 반환도 하지 않는다는 조항을 넣을 수도 있으니 이점 또한 유의해야 한다.
그러나 분양업체의 과실로 인해 분양자가 계약을 해지할 수 있는 조항은 아예 빠져있을수 있다. 수익률 보장이나 임대확정등 분양업체와 상담중 오갔던 조건들과 상권활성화 목적으로 걷는 개발비 사용 내역 공개 부분도 마찬가지다. 결국 분양업체가 약속을 이행하지 못해도 계약서상에 근거가 남지 않아 법의 보호를 받지 못할 수 있다.
계약시 면적과 공부상의 면적이 다르게 나오는 사례도 있으니 그 차이만큼 반환이 가능하도록 특약사항(서면작성)으로 분명히 짚고 넘어갈 필요도 있다.
일반적으로 상가계약자들은 투자결정후 계약서상의 내용에 대해 주의를 기울이지 않고 분양현장에서 보여지는 분위기에 편승한 나머지 게약서에 도장을 찍는 경우도 꽤있다.
특히 초보투자자들은 분양현장에서 일부 작전세력이 펼치는 고객 가장 도우미 동원 전략이나 고객 상담중 경쟁심을 부추기고자 다른 영업직원들이 분위기 띄우는 ‘뻐꾸기’ 수법등에 쉽게 넘어갈수 있으니 분양현장 분위기에 편승한 즉흥적 투자는 더욱 주의를 해야 한다.
아울러 분양 계약전 분양 사업자가 공정위의 승인을 받은 표준 약관을 사용하고 있는 지를 확인할 필요가 있다. 그러나 아직 공정거래위원회의 표준약관에는 분양업체와 수분양자간의 반복된 시비거리인 확정수익, 임대확정, 면적상 차이가 났을 경우등의 내용이 포함되지 않고 있어 현재로선 분양자 스스로가 계약전 약속조항을 철저하게 확인하고 계약서상 명시 여부를 짚고 넘어가야 한다.
○○○ 상 가 (공동주택 복리시설) 표 준 분 양 계 약 서
□ 재산의 표시
층 호
소 재 지 :
건 물 : 전용면적 ㎡( 평)
공용면적 ㎡( 평)
분양면적 ㎡( 평)
대 지 : 공유지분 ㎡( 평)
□ 입점예정일 : 년 월
위 표시 재산을 분양함에 있어 매도인을 “甲”이라 칭하고 매수인을 “乙”이라 칭하여 다음과 같이 분양계약을 체결한다.
제1조 (분양금액) 위 표시 물건의 분양금액은 금 (￦ )원정(부가세포함)으로 하고, “乙”은 아래의 납부방법에 의하여 “甲”이 지정하는 장소에 납부하여야 한다.
① 납부일시 및 금액 :
ㅇ계 약 금 : 년 월 일 원
ㅇ1회 중도금: 년 월 일 원
ㅇ2회 중도금: 년 월 일 원
ㅇ잔금(입점지정일): 년 월 일 원
(당초의 입점예정일이 변경될 경우에는 확정된 입점지정일을 추후 개별통보하기로 함)
② 납 부 장 소 :
제2조 (할인료, 연체료 및 지체상금) ① “甲”은 “乙”이 중도금과 잔금을 약정일 이전에 부하는 경우에는 선납액에 대하여 년 ( )%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 다만, 잔금에 대하여는 입점지정 최초일을 기준으로 하여 할인한다.
② “乙”은 중도금 및 잔금의 납부를 지연하였을 때에는 그 지연일수에 ( )%의 연체요율을 적용한 연체료를 납부하여야 한다. 다만, 연체요율은 시중은행 일반자금대출의 연체요율 범위를 초과할 수 없다.
③ “甲”이 “乙”로부터 받은 분양대금의 변제충당의 순서는 “乙”이 부담할 연체료, 선중도금, 잔금의 순으로 한다.
④ “甲”은 본 계약서 전문에서 정한 입점예정일을 지연하였을 경우 기 납부한 대금에 대하여 제2항에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.
⑤ 천재지변 또는 “甲”의 귀책사유에 의하지 아니한 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 입점이 지연될 경우에는 “甲”은 이를 “乙”에게 통지하기로 하며, 이 경우 제4항을 적용하지 아니한다.
⑥ 입점지정일이 당초 입점예정일보다 앞당겨질 경우에는 미도래 중도금과 잔금을 납부하여야만 입점할 수 있다
제3조 (소유권 이전) ① “甲”은 공부정리가 완료되면 즉시 “乙”에게 통지하고, “乙”은 소유권 이전신청이 가능한 날로부터 60일 이내에 소유권 이전을 “乙”의 비용으로 완료하여야 한다.
② “乙”이 제1항의 소유권 이전절차를 지체함으로써 발생하는 ‘부동산등기특별조치법’에 의한 과태료 등 제반피해는 “乙”이 전액 부담하여야 한다.
③ 공유대지는 공부정리 완료후에 공유지분으로 이전하되 “甲”은 “乙”에게 위치를 지정하지 아니하고 “乙”은 공유대지의 분할을 청구하거나 건물과 분리하여 처분할 수 없다.
④ 천재지변 또는 “甲”의 귀책사유에 의하지 아니한 행정명령 기타 택지개발사업 미준공 및 공부 미정리 등의 부득이한 사정으로 소유권 이전 절차가 지연되는 경우 “乙”은 이에 대하여 이의를 제기하지 못한다
⑤ “甲”은 본 건물의 사용승인일로부터 60일 이내에 소유권 보존등기를 하여야 한다.
⑥ “乙”은 택지개발지구의 경우 택지개발사업이 종료되어 지적공부정리가 완료될 때까지 공유대지에 대한 지분소유권 이전청구를 할 수 없다.
⑦ “乙”의 고의 또는 과실로 상가 시설을 훼손하거나 기타 행위로 “甲”에게 손해를 발생케 하였을 때에는 “乙”은 그에 상당하는 손해액을 “甲”에게 변상하여야 한다.
제4조 (제세공과금 등) ① 위 표시 재산에 대한 재산세 및 종합토지세는 과세기준일이 “甲”이 통보한 잔금납부지정일 이전인 경우에는 “甲”이 부담하고, 그 이후인 경우에는 “乙”이 부담한다.
② “乙”은 잔금 납부일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다. 단, 잔금납부일이 사용승인일 이전일 때에는 사용승인일(가사용 승인시는 그 승인일)을 기준으로 하여 30일 이내에 납부하여야 한다.
제5조 (계약해제) ① “乙”이 아래 각호의 1에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 “甲”은 상당한 기간을 정하여 이행의 최고를 한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다.
가) 분양대금(중도금, 잔금)을 납부기일로부터 1월 이상 납부치 않았을 때
나) “乙”이 상당한 이유없이 입점지정일내에 입점 개점하지 않을 때
다)“乙”이 잔금납부전에 “甲”의 승인없이 사실상의 양도, 임대, 담보설정, 기타 제한 물권을 설정하였을 때
라) 위 상가 점포의 형상을 “甲”의 승인없이 변경(모양변경 또는 증축)하여 상가전체의 운영에 지장을 줄 우려가 있을 때
마) 공동시설, 공용면적 또는 공유대지를 부당하게 사용하여 상가 전체의 운영에 지장을 줄 우려가 있을 때
②“乙”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금 납부 후에는 “甲”이 인정하는 경우에 한한다.
③ 乙은 甲의 귀책사유로 인하여 입점이 당초 입점예정일로부터 3월을 초과하여 지연된 경우 또는 계약기간중 甲의 계약이행이 불능하게 된 때에는 본 계약을 해제할 수 있다.
④제1항 내지 제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 제1항 또는 제2항의 경우에는 乙이, 제3항의 경우에는 甲이 각각 그 상대방에게 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 지급하기로 한다.
제6조 (화재보험 및 시설의 보수유지 등) ① “乙”은 입점지정일 이후 화재로인한재해보상과보험가입에관한법률에 의거하여 화재보험에 가입하여야 하며, 미가입으로 인한 제반손해는 “乙”이 책임진다.
② 위 표시 상가의 시설기준은 사용승인 또는 가사용승인을 받은 상태대로 하고 “甲”이 시설기준에 따라 설치한 시설물 이외에 별도로 점포칸막이 진열대 상수도 가스배관 전기 간판 기타시설 등의 추가 또는 변경 설치가 필요할 경우 “乙”이 부담하여야 함을 원칙으로 한다. 다만, 계약체결전 별도의 분양안내서 또는 계약자에게 배포한 전단 등에 다른 표시나 내용 등이 있는 경우에는 그에 따른다.
③ 입점지정일 이후 위 표시 상가에 발생하는 수선유지비특별 수선충당금 및 공동시설의 유지 관리에 필요한 제부담금은 “乙”의 부담으로 한다. 다만, 하자보수보증기간내의 하자보수의 책임은 “甲”의 부담으로 한다.
④ “乙”은 상당한 이유가 없는 한 입점지정일까지 입점 개점하여야 하며, 입점지연에 따른 당해점포내부시설의 훼손에 대하여는 “甲”의 고의 또는 중대한 과실에 의한 경우를 제외하고는 “乙”의 책임으로 한다.
제7조 (상가의 용도) ①甲은 사업계획 승인 또는 건축허가 내용의 범위내에서 작성한 분양계획(또는 분양광고)의 내용에 따라 위 표시상가를 다음 용도로 지정 이에 따라 개점영업되도록 한다 . 다만, 분양계획(또는 분양광고)에 상가용도를 지정하지 않았을 경우에는 그러하지 아니하다.
상가의 용도 :
② 乙은 위 용도로 개점 영업하여야 하며, 다른 용도로 변경하고자 할 경우에는 전체상가 구성과의 조화 및 활성화를 저해하지 않도록 甲과 사전에 협의하여야 한다.
③ 乙이 입점후 용도를 변경하고자 할 경우에는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따른다.
제 8조 (관 리) ①위 표시 상가는 입점일 이후에는 “乙”이 관리함을 원칙으로 하며 조속한 시일내에 상가자치관리위원회를 구성하여 자치관리한다.
② 입점지정일 이후 발생되는 모든 관리비는 “乙”의 부담으로 한다.
③ “乙”의 영업종목에 따른 영업허가 및 허가조건에 따른 시설보완 등은 “乙”의 책임과 비용으로 처리한다.
④ “乙”은 관련법규 및 행정당국에 의하여 영업관리를 위한 허가가 필요할 시는 상가자치관리위원회를 중심으로 즉시 법인을 설립하여야 한다. 만약, 법인설립 지연으로 인한 제반문제 및 발생 비용은 乙의 책임으로 한다.
제9조 (수인의무) “乙”은 “甲”의 승인없이 기 설치된 시설물의 이전, 변형, 손괴 등 기존의 형상을 변경하는 일체의 행위를 할 수 없다.
제10조 (간판부착) 상가의 간판설치는 관련법률에 저촉되지 않는 범위내에서 아파트단지 및 상가의 미관을 감안하여 “甲”과 협의하여 부착하여야 한다.
제11조 (기타) ① “乙”은 본 계약서상의 주소가 변경되었을 경우에는 10일 이내에 “甲”에게 서면으로 통보하여야 한다. 이를 이행하지 아니할 경우 “甲”의 “乙”에 대한 계약의 해제통고 등 제반통고는 종전 주소지로 발송후 7일이 경과함으로써 도달한 것으로 본다. 이에 대한 “乙”의 불이익은 “甲”이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상의 주소가 부정확한 경우도 이와 같다.
② 표시재산의 지번 및 필지수는 토지의 합병, 분할 등으로 변경될 수 있다.
③본 계약에 관한 소송의 관할법원은 위 상가의 소재지를 관할하는 법원 또는 민사소송법에 의한 법원으로 한다.
④ 본 계약에 명시되지 않은 사항은 “甲”과 “乙”이 협의하여 결정하며 합의되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반관례에 따른다.
본 계약의 내용을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 “甲”과 “乙”이 각 1통씩 보관한다.
19 년 월 일 매 도 인(甲) :
주 소 :
회 사 명 :
대표이사:
매수인(乙) :
주 소 : 시 구 동 번지 호 ( 아파트 동 호)
(우편번호 : - )
성 명 :
전화번호 : (자택)
(직장)
주민등록번호 :
사업자등록번호 :
업 종(업태) :
상호(법인명) : |
NOTE
상가계약서에 입점예정일이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 입점예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약해제시 중요한 기준이 될 수 있다. 따라서 준공시점이 아예 명시되어있지 않거나 착공일로부터 00개월등 해석하기 혼란스러운 표현에 대해서는 정확한 입점예정일로 수정을 요구해야 한다.
초보투자자들은 분양현장에서 일부 작전세력이 펼치는 고객 가장 도우미 동원 전략이나 고객 상담중 경쟁심을 부추기고자 다른 영업직원들이 분위기 띄우는 ‘뻐꾸기’ 수법등에 쉽게 넘어갈수 있으니 분양현장 분위기에 편승한 즉흥적 투자는 더욱 주의를 해야 한다. |
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