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36. 주택임대차보호법의 의의 및 대항력과 확정일자에 대하여 오늘 이 시간부터는 주택임대차보호법에 대한 구체적인 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 앞서도 언급했다시피 주택임대차보호법을 잘 이해하시면 상가건물임대차보호법을 이해하시는 데에도 한층 용이할 것입니다. 아울러 굳이 경매가 아니라하더라도 생활하는 가운데 반드시 이해해두시면 도움이 되는 법률이기 때문에 여러분에게도 유익한 시간이 될 것입니다. 1. 주택임대차보호법의 의의 경매물건 및 경매상담중에서 가장 많은 부분을 차지하는 부분이 바로 주택임대차다, 다가구, 다세대, 아파트, 주상복합건물등 주택의 범위도 다양하다. 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 위하여 1981년 3월 5일에 제정된 특별법이다. 원칙적으로 임대차에 대해서는 이미 민법에 그 내용이 규정되어 적용되고 있었으나, 그 규정만으로는 임차인들의 주거권을 확실하게 지켜주지 못하게 되자 주택소유자에 비해 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 것이다. 주택임대차보호법은 임차인에 대해서는 한없이 좋은 법일지는 모르나 임대인의 입장에서는 상당히 부담스러운 법이다. 2. 주택임대차보호법의 주요내용 1) 대항력 주택의 임차인이 임차주택에 대한 점유 및 그 주택에 대해 자신의 주민등록전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있다. 즉 그 다음날부터 주택이 타인에게 양도되더라도 새로운 양수인에게 계속해서 기존의 임대차를 주장하여 임대차기간이 만료될때까지 거주할 수 있고 또한 임대차기간이 만료되더라도 임대차보증금의 반환을 받을때까지 주택을 명도하지 않을 수 있다. 2) 확정일자 임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받으면(동사무소, 등기소, 공증사무실등)우선변제권의 효력이 발생한다. 다만 이는 대항력을 갖추었다는 전제하에 가능하다. 확정일자라는 제도가 없었을 때에는 주택임차인이 경매배당절차에서 배당금을 수령하려면 우선변제권이 있는 전세권등을 설정하였어야 하나 이 제도를 통하여 임차인이 굳이 전세권등기를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있는 길을 열었다는데 그 의미가 있다. 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(대항력을 갖춘 것을 전제로) 은 임차주택이 경매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 점유와 전입신고등을 통해 대항력을 갖추지 않은상태에서 확정일자는 아무런 의미가 없다는 점을 유념하자
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