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투자비타민 -유형별 상가투자 '아파트형공장 상가'

- 상주인구 많을수록 유리하나 유사업종 중복은 피해야 -

최근 서울, 성남, 안양, 부천등을 중심으로 아파트형 공장 분양이 한창이다. 아파트형 공장이란 수도권 지역에 분포된 중소제조업체의 입지문제를 해결코자 건립된 아파트형 형태의 공장 건물을 말한다.

국내에선 1997년 에이스종합건설이 강서구 등촌동에 위치한 ‘에이스테크노’ 타워를 분양하면서 인텔리전트 형태의 아파트형 공장을 처음으로 선 보였다.

밀레리엄 시대와 동시에 개발붐이 일어난 아파트형공장은 구로디지털산업단지역(2호선)과 가산디지털산업단지역(1.7호선)이라 불리는 과거 굴뚝 산업지역이었던 구로역과 가리봉역을 거점으로 대규모 단지로 들어서있다.

동일테크노, 에이스테크노타워, 대륭포스트타워, SJ테크노빌, 우림라이온스밸리등 적게는 연면적 1만평 규모에서 63빌딩 연면적을 능가하는 5만평 규모의 매머드급 아파트형공장도 곳곳에 세워져있다.

경기불황으로 약 2년간 침체기를 맞은 아파트형공장이 최근 경기회복의 분위기가 감돌면서 분양 열기가 재차 고조되고 있다.

강남, 역삼, 서초, 여의도등의 오피스에 못지않은 최첨단 시설, 친환경적인 근무 여건과 취득세, 등록세 100% 면제등 다양한 혜택이 수반되기 때문이다.

평당 4,000원 이내의 저렴한 관리비용과 정부기관의 장리저리 대출(연4%대)이라는 점도 수많은 중소기업들을 아파트형공장으로 불러모으는 이유라 할 수 있다.

특히 원스탑 시스템을 표방하는 최근 아파트형공장은 건물내 공원, 체육시설, 클리닉센터등의 편의시설 구성으로 강남권 오피스빌딩 이상의 여건을 갖춘 곳도 꽤 여러곳 있다.

2007년 10월이면 영등포구 문래동 옛 방림방적 공장터에는 지하2층, 지상 20층 짜리 건물 4개동이 들어선다. 이 건물의 특징은 업무공간이외에 헬스장, 골프연습장, 클리닉센터등이 들어서 마치 아파트 단지와 흡사한 환경을 갖출 예정이다.

필자가 이처럼 아파트형공장에 대해 장황하게 머리말을 늘어놓는 이유는 여기에 바로 상가투자의 키워드가 숨어있기 때문이다.

구로디지털산업단지 지역내 아파트형공장은 대략 10여개가 넘는 건물들이 짝을 이루며 단지를 형성하고 있다.

입주년도가 건물마다 달라 위치에 따라선 이빨빠진 듯한 느낌도 들지만 2006년이면 거의 단지가 완성단계에 이른다.

요즘 아파트형공장의 건물내 상주인구는 약 1500명 정도는 기본이며 아파트형공장에 배치되는 상가 업종은 구내식당, 편의점, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터등이 주를 이루고 있다.

특히 구로와 가산에 위치한 아파트형공장 상권은 강남 오피스빌딩과 달리 출혈이 예상되는 경쟁상권이 없어 고정 고객을 그대로 흡수 할 수 있는 장점과 전매가 가능한 잇점 때문에 일부 상가는 입주를 앞두고 주인이 세번씩이나 갈리면서 엄청난 프리미엄이 붙은 사례가 있다.

투자수요가 급증하면서 막강한 자금력을 동원한 일부 투자자는 아파트형공장 상가 한층을 통매입해 시세차익을 남긴 사례도 있었다.

아파트형공장 상가는 여느 근린상가 못지않게 분양가도 1,000~3,000만원대로 책정되어 있을 만큼 투자자들의 대쉬가 예사롭지 않음을 간접적으로 입증하고 있다.

아파트형공장 상가의 유리한 점포위치로는 건물 주출구에 인접하면 좋고 지하층 경우라도 상층부와 연결된 엘리베이터나 계단등에 가까울수록 좋다.

하지만 아파트형공장 상가 입점수가 늘어나면서 유사 업종의 팽창은 수요층을 분산시킬수 있으므로 투자시 꼭 체크해야 할 요소다.

실제로 가산역 인근 W아파트형공장 상가 경우는 건물내 전문 음식점이 과다 공급되면서 일부 업종은 고사위기를 맞기도 했다.

또한 아파트형공장은 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 거의 빠져나가 도심 오피스상가와 비슷한 사정이 될 수 있는 불리한 점도 있다.

가산디지털산업단지역(1,7호선) 라인에 늘어선 삼성리더스타워나 SJ테크노빌, 월드벤처타워등은 국내 유수 패션유통업체중 하나인 마리오 아울렛과 인접해 있어 오히려 주말특수가 예상되기도 한다.

따라서 지역 강세 업종인 판매시설에 투자자들의 관심이 쏠릴 수 있으나 수요층의 동선파악과 경쟁력을 갖춘 브랜드 유치가 선행돼야함을 잊어서는 안된다.

* 아파트형공장 상가 투자시 유의사항 5가지

구분	체크 포인트 내용
상주인구	건물내 상주 인구수 체크 ‘고객 고객 확보 유리’
분 양 가	기존 입점 상가와 시세 비교 ‘적정성’ 여부 확인
수 익 율	연7%이상 (금리인상에 따른 변동 감안) / 업종에 따른 시세차익 여부도 체크
업종구성	동일업종 입점 불가사항 확인
점포위치	건물 주 출입 동선에 인접 또는 상층부와 연결되는 통로 옆이 유리

NOTE

요즘 아파트형공장의 건물내 상주인구는 약 1500명 정도에 이르러 고정고객확보가 유리하며 업종은 구내식당, 편의점, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터등으로 구성돼있다.

그러나 아파트형공장 상가는 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물내 근무 인원이 거의 빠져나가 도심 오피스와 비슷한 사정이 될 수 있는 불리한 점도 있다.

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