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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 3

- 상가의 취득, 보유, 처분 단계별 세금 종류중 보유(임대)단계에서 알아야할 세금에 대해서 알아보자-

지난 시간은 상가의 취득단계에서 알아야할 세금에 대해서 알아보았다.

취득단계에서 알아두어야할 세금의 단계는 취득세와 등록세등과 관련된 세금부분들이 더 있을 수 있으나 이부분에 대한 내용은 따로이 세금의 종류별 내용을 진행할때 설명하기로 한다.

오늘은 지난시간에 이어 취득단계에서 놓치기 쉬운 세금을 알아보았듯이 보유과정(임대)에서 알아두어야할 세금에 대해서 공부해보기로하자.

첫째 상가를 임대하는 임대인은 임대사업을 하는동안에 임대료와 관련된 부가가치세와 소득에 대한 신고의무가 발생되게 된다.

<임대료 수입관련 부가가치세 계산 예>
월 세 관 련	예) 3,000,000원 x 10% x 6개월 = 1,800,000원
보증금이자 관련	예) (50,000,000원 x 3.5%) x 182일/365일 x 10% = 87,260원
합 계	월세관련 + 보증금 이자 관련 = 1,887,260원
* 보증금 이자관련의 계산보기중 3.5%의 의미는 무엇일까? 국세청에서 보증금과 관련된 이자율을 고시하는 기준율로 수시변동사항이므로 납부단계에서 세무서에 문의하면된다.

보통 매달 세금계산서를 주고 받았을 경우라면 임대사업자는 6개월간의 부가가치세를 모아 신고하게되며, 보증금으로 받은 금액에 대해서도 이자에 상당하는 가치로 부가가치세를 계산해 신고해야한다.

위 표에서 보듯이 월세에 대한 부가가치세 10%를 6개월간 합산한 금액이 매출부가가치세에 해당한다.

보증금 이자부분은 보증금에 대해서 이자액에 상응하는 가치가 발생하고 있는것으로 간주하여 3.5%를 곱하여 일수로 환산한후 부가세율을 곱하면 기간동안의 이자상당액에 해당하는 부가가치세가 나오게되며 매입부가가치세가 없다면 납부할 매출부가가치세는 1,800,000원+87,260원=1,887,260원의 부가가치세가 산정되게 된다.

둘째 상가를 보유하게되면 보유단계에서 종합부동산세와 재산세 부과의 대상이 되는데 재산세는 상가건물의 토지와 건물부분에 대해 과세되며, 종합부동산세는 상가건물의 토지부분이 과세대상이 된다.

이때 부과되는 종합부동산세와 재산세는 추후 별도의 강좌에서 관련된 세금부분을 따로 묶어 공부하기로한다.

셋째 상가보유단계에서 임대를 통해 얻어진 부동산 임대소득도 종합소득에 해당되어 다른 종류의 소득과 함께 세금을 계산하게된다.

보유단계에서 종합소득세 부분에서는 탈세가 아닌 절세적인 포인트가 많이 작용하는 부분이므로 구조적인 이해를 해야할 필요가 있다.

종합소득세와 관련한 부분은 이미 비타민강좌에서 세무비타민내용중 [투자세무] 임대사업주를 누구로 할것인가? 에서 설명한바 있으므로 지난시간 내용을 참고하여 이해하기 바란다.

NOTE

신용카드사용외에도 정부의 과세투명화를 위한 2005년 1월 1일 현금영수증제도의 도입등으로 매출은 과거보다 훨씬 많이 투며와되어 가고 있으며, 매입과 관련된 비용공제등의 혜택을 꼼꼼히 준비하지 않으면 내지 않아도 될 엉뚱한 세금을 낼수가 있다.

매입공제와 관련된 가장 기본은 세금계산서이다. 세금계산서는 거래시마다 즉시즉시 받아두는 것이 혹 있을지 모르는 상대방의 폐업등으로 부터 자신을 지키는 길이다.

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