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42. 대항력에 대한 개요 (3) 어느덧 2006년도 8월이 시작되었습니다. 휴가들 잘 보내시고 계시곘죠? 즐거운 휴가가 되시길 바라고, 다만 다소간 짜증이 지대루 나더라도 넓은 마음으로 이해하는 시간을 가졌으면 합니다 오늘은 대항력의 내용등에 대해 알아보기로 합니다 1. 대항력의 내용에 관하여 (1) 의 의 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력에 대하여 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정되어 있다. 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 민법 제575조 제1항, 제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다고 하고 있다. 그러므로 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연 승계된다 할 것이다. 즉, 임차인이 대항력이 있다는 것은 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 임대기간동안 계속 거주할 수 있고 임대기간 만료시 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 되며 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다. 또한 양수인이란 매매, 증여, 상속 및 경매, 공매뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함된다. (2) 임차주택이 경락된 경우 ① 근저당권설정등기가 완료되어 있는 주택에 임대차한 경우 경락으로 인하여 임차권은 소멸한다 ② 임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인 해당되지 않는다. ♠ 관련대법원판례 사건의 표시 대법원 1998.4.10. 98다3276, 전세보증금반환 판시사항 임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 '임차주택의 양수인'에 해당하는지 여부(소극) 재판요지 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다 (3) 주택신축전 대지상에 설정된 저당권으로 일괄경매시 주택임차인의 대항력 대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지 여부와 관련하여 민법 제365조는 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다 규정하고 있다. 아울러 이러한 경우 토지소유자는 건물부분에 대해서는 우선변제권이 없고, 아울러 위 지상은 법정지상권이 없다. 다만, 건물이 법정지상권이 없음은 별론으로 하더라도 건물부분에 대해서는 선순위임차인임을 내세울수 있다. (4) 대항력있는 임차권을 전세권등기한 경우의 대항력 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위하여 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다. (5) 대항력 있는 임차인이 임차주택을 경락받은 경우 임차보증금채권의 소멸여부 - 혼동으로 소멸한다 ♠ 관련대법원판례 사건의 표시 대법원 1996.11.22. 96다38216, 임차보증금반환 판시사항 대항력을 갖춘 주택 임차인이 당해 주택을 양수한 경우, 임대인의 보증금반환채무의 소멸 여부(적극) 재판요지 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.
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