강동구 명일동 24평형에 살고 있는 회사원 나 순진씨(42세)는 지난 주, 생애최초자금대출(First Home Buyer Loan) 끼고 아파트 구입을 하고자 은행을 방문하였다. 정부의 대책을 믿고 차일피일 내집마련을 미뤘던 나 순진씨가 은행을 방문한 이유는 인천검단신도시 발표 이후 무섭게 뛰어오르는 주변 아파트 가격 때문.

정부의 부동산관련 정책이 발표 때마다 오히려 아파트 가격이 올라가는 현상을 보면서 이참에 무리를 해서라도 기필코 내집마련을 해야겠다는 필요성이 절실했다. 게다가 대부분은 재건축 대상인 강동구 고덕동 일대 아파트가 일부 이주를 시작한데다 앞으로도 6곳이 남아있는 상태로 재건축이 본격 가동되면 주변 아파트 전세가는 지금보다 더 올라갈 수 밖에 없을 터. 특히 고층아파트 역시 대부분 20년 넘어 재건축 바람이 분데다 나 순진씨가 전세로 살고 있는 아파트 역시 리모델링 호재와 맞물려 무서울 정도로 올랐다.

이러다가 자식들에게 가난을 되물림 해줄 것만 같은 불안하고 초조한 심정은 비단 나 순진씨 만의 생각이 아닐 것이다. 추석이후 아파트 가격이 올라가는 이유는 무엇일까 그리고 이러한 시기에 나 순진씨는 어떻게 내집마련 전략을 짜야 할까? 앞서 2006년 정부정책의 움직임을 살펴보자.

■ 2006년, 정부 정책 히스토리: 양도세중과, 종부세강화 등 각종 세(稅)부담 증가와 송파신도시, 뉴타운 건설과 같은 공급확대방안이 주종을 이룬 2005년 8.31대책 발표 이후 한동안 부동산가격은 안정될 것이라는 기대를 가졌다. 2006년, 8.31대책의 후속조치로 발표된 3.30대책은 부동산가격의 도화선이 되었던 강남권 재건축을 겨냥한 것으로 재건축억제 및 개발이익환수 장치, 기반시설부담금제가 입법을 통해 제도적으로 마련됐으며 이 밖에도 금리인상, 담보대출제한과 같은 금융제한조치가 병행됨에 따라 부동산가격은 안정을 찾아가는 듯하였다.

특히 3.30대책 후 강남권 재건축, 중대형아파트, 주상복합은 진정세로 돌아서는 것처럼 보였으나 반짝하락-급등재상승이라는 악순환의 고리를 단절시키지는 못했다. 게다가 5.31 지방선거 이후 서울뉴타운을 25개에서 50개로 확대하고, 도시재정비촉진지구 지정 등 강북지역 광역개발계획을 발표하면서 강북 뉴타운지역과 일대 중소형아파트를 중심으로 부동산가격이 올라가는 현상이 나타났다. 또한, 판교 당첨발표 이후 파주 운정신도시(한라비발디 평당 1,300만원대) 및 은평구 뉴타운 SH공사 고분양가(평당 1,500만원대)가 주변일대를 비롯 서울 및 수도권 아파트 가격을 크게 부추겨 주택가격 상승은 가속화되었다.

■ 하반기 급등한 집값 상승, 원인은 무엇일까: 전세가 상승(계절적, 쌍춘년, 월세비율 증가 등), 부동산관련 정책불신(효과미비와 정책의지 및 일관성 부족), 판교 낙첨자들의 대거투자합류, 내년 대선으로 인한 규제완화에 대한 기대심리 등이 복합적으로 작용, 가시화된 것으로 판단된다. 이러한 가격상승은 공급부족, 수급불균형이라는 구조적 측면이 강하지만 양도세, 종부세 등 세금중과로 인한 1가구 다주택자 규제 및 고분양가 등 작용에 대한 반작용임을 무시할 수 없다. 특히 얼마 전 발표된 인천검단신도시와 파주운정신도시 확대는 집값 안정을 잡지 못하고 오히려 주변 아파트뿐만 아니라 수도권일대 아파트가격을 올려 서민들의 내집마련 부담을 가중시킨 결과를 초래하였다.

■ 2006년 부동산시장, 특징은 무엇인가: 집값과 땅값의 상승세가 실현되고 시중부동자금이 여전히 부동산시장으로 몰리면서 대기수요가 풍부하다는 점, 강남권 재건축과 강북재개발지구를 중심으로 투자심리가 여전히 살아 있다는 점은 참여정부 출범 이후 매년 부동산시장의 공통점이다. 반면 금리 상승하락기조에서 하락기조로 역전된 점, 주택담보대출 등 금융지원책도 확대에서 억제로 변화한 점, 고분양가 부담으로 수도권일대 실수요자들의 아파트 매입이 확대되고 있다는 점 등은 2005년 부동산시장과 큰 차이점이라고 할 수 있다.

■ 2007년 부동산가격, 오를까 내릴까: 2007년 부동산가격에 영향을 미치는 변수는 무엇이 있을까. 부동산가격은 가격변수의 헤게모니와 대응 정도 및 결합도 등에 따라 가격탄력성은 달리 나타날 것이다. 2007년 부동산가격 상승변수를 살펴보면 내수경기부양책 및 금리동결 가능성, 혁신 및 기업도시 사업본격화, 시장부동자금(529조 추산), 부동산정책에 대한 신뢰여부 등에 따라 추가가격상승 가능성이 열려있다. 특히 2006년에 지급한 토지보상비만 15조1426억원에다 앞으로 더 늘어날 전망으로 이는 주변부동산가격뿐만 아니라 전체부동산가격을 오르게 하는 악순환의 원인으로 작용하고 있다.

반면 부동산가격 하락변수는 아파트 공급확대, 추가 규제책(담보대출규제), 선진국 부동산시장 동향(주로 보합세 등 안정유지), 부동산거품논란, 북핵사태 재현여부와 해결방안 등에 따라 가격변동이 예상된다. 특히 세계경기흐름, 자본이동, 금리추세 등 장기전망 원인들도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 통상 신도시 공급 및 확대정책 효과는 공기(工期)에 따른 입주시점이 최소 3년 정도가 소요되는데다 강남대체신도시를 인천 검단지역으로 선정하는 미스매치에 대한 국민 불신 회복여부 그리고 향후 3기신도시 지역 및 기능적합성, 토지보상체제개편 및 분양가 인하방안의 구체성확보 등에 의해 가격차이가 발생할 것으로 판단된다.

■ 나 순진씨의 뒷이야기: 불행히도 나 순진 씨는 생애최초자금대출을 받을 수 없었다. 정부에서 서민의 내집마련을 돕기 위해 기금을 조성하여 한시적으로 대출해 주는 생애최초자금대출이 지난 11월 6일 폐지되었기 때문. 보금자리론과 은행간 출시되는 대출상품을 고려해 보기도 했지만 곰곰이 생각하니 내년 금리상승 가능성도 큰 부담으로 다가온다. 다행히도 청약저축통장을 5년째 보유하고 있는 나 순진씨는 공급을 확대하고 분양가를 낮추고 공급시기도 앞당기겠다는 정부정책을 다시 한번 기대해 보기로 했다. 특히 단기간 내 아파트 가격 안정이 어려울 수도 있기에 중장기적 내집마련 전략에 들어간 것.

또한 가점제 위주의 신청약제도가 도입되면 오히려 지금보다 내집마련이 나아질 수 있는 상황이라 판단되기 때문이다. 나 순진씨는 우선 생활권에서 가까운 신도시 및 공공택지를 중심으로 관심지역을 살펴보고 계약금과 일부 중도금 만들기에 돌입키로 하였다. 나 순진씨의 믿음이 또 하나의 공약(空約)이 되지 않도록 정부의 분양가 안정 및 공급시기에 대한 노력과 정책의지를 다시 한번 기대해 본다.


★ 2007년 부동산에 영향을 미치는 가격변수

□ 부동산 관련정책
최근 부동산 시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수로 시장실패의 원인은 부동산 자체가 갖고 있는 부동성, 부증성, 영속성의 특징과 주택공급의 비탄력성 및 공급과 입주시점간의 시차, 수급불균형, 시장제도의 미성숙 등이며 정책은 여러 요인과 상호결합 하에 부동산시장에 직접적으로 작용함

□ 금리 등 금융환경
2001년부터 시작된 부동산가격상승의 근본 이유는 저금리와 과잉유동성으로 이후 정부규제와 금리인상, 담보대출제한이 맞물릴 경우 부동산가격 움직임 여부에 따라 금리의 향배가 결정될 것으로 보임

□ 1인당 국민소득과 일반경기
2005년 말 국민소득은 1만5천불을 돌파. 달러화 기준으로 2000년 대비 국민소득은 50%이상 증가로 이는 국민소득증가,주택의 실질 구매력증가,유효수요증가,주택가격상승으로 연결됨

□ 주택 수급구조 및 조절력
2002년도 95%선에 불과했던 주택보급률은 2005년 말 기준 105.9%로 대폭 상승. 수도권의 주택보급률은 97%, 서울은 89%선에 불과. 게다가 자가점유율은 55%, 자가소유율은 60%선에 그쳐 우리나라 국민 10명당 집 없는 사람이 4명을 넘고 있음. 특히 미국, 영국, 일본 등 선진국이 115~12%선에 달하고 있음을 감안하면 향후 5?10년 정도는 꾸준한 공급확대가 필요하고 공급이 늘어나면 중장기적으로 아파트가격이 안정됨

□ 투자심리 및 자산분배
우리나라 사람들은 총자산 중 부동산비중이 80%를 넘을 정도로 부동산선호심리가 강하고 노후대비 1순위, 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룸. 하지만 소득증가, 선진화, 투자기법이 고도화될수록 개인의 자산 포트폴리오 중에 부동산이 차지하는 위치는 점차 감소할 것으로 판단됨

□ 국제부동산 변화 및 투자환경
선진 해외국가의 세금, 투자완화 및 자체규제 등에 따라 연동되어 움직일 가능성이 큼. 2006년 5월22일부터는 개인이 투자목적으로 100만불 이내에서 주거용부동산 취득이 가능해짐에 따라 미국, 캐나다, 호주 뉴질랜드 등 선진국뿐만 아니라 중국, 베트남, 몽골, 필리핀, 카자흐스탄, 인도 등 아시아 이머징마켓에 대한 해외부동산 투자건수가 급증

□ 대통령선거 및 북핵사태 등 정치적 변화
대선공약이 가시화되거나 북한의 2차 핵실험 등 정치적 변수가 그 어느 때보다 부동산가격에 미치는 영향이 크며 이러한 변수들이 미치는 강도 및 영향력에 따라 부동산 시장의 불확실성, 가격등락폭의 위험은 그 어느 때 보다 점차 커진다고 할 수 있음. 따라서 지금부터 5~10년 후 부동산 시장을 객관적으로 예측하고 치밀하게 대비해야 할 필요가 있음

<매일경제 고종완 RE맴버스대표>