투자환경
정부의 전방위 부동산대책으로 인해 부동산시장이 위축된 가운데 최근 주가하락과 금리인상 등으로 재테크환경이 불투명하다. 이제는 부동산을 통한 시세차익이 쉽지 않다는 점을 알고 적정 수익률과 안정성이 보장되는 수익성 임대부동산에 관심을 집중하는 투자자들이 늘고 있다. 보유와 양도에서 빼앗기는 세금보다는 수익성 부동산의 운영과 임대를 통해 수익을 챙기려는 실속형 투자자가 많아진 것이다. 하지만 이 또한 전반적인 부동산 경기흐름을 파악하면서 조심스럽게 시작해야 한다. 이를 위해 투자 전후에 주의해야 할 사항들에 대해 살펴본다.

자금계획
수익성 부동산은 현금흐름이 투자의 생명이다. 현금이 창출되지 않는 부동산은 수익형으로서 가치가 없다. 우선 자신의 자금사정을 체크하여 여건에 맞는 상품을 고르고, 그 상품의 특성을 철저하게 파악하여 투자금 산출과 부족한 자금의 조달방법을 마련한 후 투자에 나서야 한다. 소액투자자나 초보투자자들이 임대수익에 초점을 맞춰 과다하게 대출을 받아 임대사업을 하는 것은 위험하므로 대출은 총투자금액의 30%미만의 정도에서 활용하여 자기자본수익률을 높이는 레버리지효과를 기대할 수 있도록 한다. 그리고 수익률에 대한 기대치를 낮추되 가격상승가능성만 믿고 금리보다 낮은 수익률에 투자하는 것은 신중을 요한다. 금리가 오르는 상황에서 수익성이 높지 않을뿐더러 부동산 하락기에 접어들 경우에는 자산가치하락과 환금성 결여로 이어진다면 치명타를 입는 경우가 발생할 수도 있다는 점을 유의해야 한다.

상품과 지역선택
시간이 걸리더라도 저가매입을 최우선적으로 고려해야 한다. 정상시가에 매입한 부동산은 불경기에 불리하고 장래에 적정한 임대수익을 얻기가 어렵다. 하지만 싸다고 무조건 좋은 것이 아니다. 조금 비싸더라도 개발잠재력, 교통여건 등 입지와 환경이 좋아서 가격상승이 기대되는 상품이나 지역을 고르는 것이 중요하다. 이를 위해서는 상품과 지역별 가격동향를 철저히 파악해야 하며, 뜨는 업종과 사양업종은 무엇인지도 알아야하고, 우수한 임차인을 선별하는 식견도 있어야 한다. 일반적으로 상가나 오피스텔은 경기에 민감해서 수익률 변동이 심하기 때문에 중소형 아파트나 틈새상품 공략에 나서는 것도 전략이다.

■ 임대용 주택
주택은 임대 수익성이 그리 높지 않으나 안정성이 뛰어난 종목이기 때문에 초보 투자자들이 선호한다. 소형 아파트의 경우 통상 연수익이 5～6% 수준이다. 다세대·연립주택은 환금성이 떨어지고, 되팔 때 시간이 많이 소요되며, 내용연수에 따라 감가율이 높다는 단점이 있지만 매입가가 낮고 임대가 형성이 좋아 소액투자자들이 노릴만하다. 경매를 통해 저가로 사들여 임대를 놓으면 투자금 대비 수익률이 높은 종목이다. 다가구주택의 경우는 공급이 많아 임대수요가 한정적이지만 지역에 따라 연 8～10%대의 높은 수익률을 보이는 전형적인 고수익 임대상품이다.

■ 상가
대표적인 수익성 부동산으로 알려져 있지만 투자에 신중을 기울여야 하는 종목이다. 특히 도심요지에서 분양하는 테마상가나 플라자상가는 실패가능성이 매우 높다. 신규 분양하는 상가는 아무리 요지에 위치해 있는 목 좋은 상가라도 공급과다로 임차인을 맞추기가 매우 어렵고, 도시계획상 상업지가 여러 군데에 분산되어 있는 경우에는 유동인구가 분산되어 새로운 상권형성이 쉽지 않기 때문이다. 그리고 상가의 주기적인 관리와 이미지 메이킹이 중요하므로 상가를 팔기만 하고 관리를 안 해주는 상가는 신중해야 한다. 또 잘 되고 있다가도 더 경쟁력있는 상권이 생겨 실패할 수도 있으므로 타 상가와의 경쟁에서도 살아남을 수 있는 입지와 업종을 유치할 수 있는 상가를 선택해야 한다. 일단 안정적인 상가를 고르려면 역세권에 유동인구가 많고 프리미엄이 좀 붙어있는 상가를 고르도록 하고 수익률이 원금대비 8%이면 괜찮은 상가이다. 그리고 가격이 적정하다면 아파트 단지내 상가, 택지지구내 주공상가, 지역 대표상가나 관공서, 학교, 주거밀집지 등 집객시설이 많은 곳이라야 수요가 충분하고 안전하다.

■ 오피스·오피스텔
업무용 오피스빌딩은 통상 연 수익률이 4～5%대로 임대수익이 많지 않아도 전통적으로 고소득 자산가들이 선호하는 임대용 부동산이다. 저금리시대에 매물보다 매수 희망자가 많은 대안상품으로 인기를 끈다. 오피스텔은 공급과잉이지만 도심 대형 주상복합내 소형 오피스텔과 단지규모가 큰 오피스텔이나 개발호재가 많은 인기지역은 임대가 비율이 60%를 넘고 수익률도 6～8%대를 보인다. 오피스텔은 시세차익보다는 철저히 임대수익용임을 인식하고 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다.

■ 기타 상품
실제 높은 임대수익을 얻는 투자자들은 주택, 상가보다는 기타 상품에서 짭짤한 수익을 얻기도 한다. 아파트형 공장, 펜션, 주유소, 카센타 등 특수부동산과 사설기숙사, 여성전용 원룸, 실버주택, 고시원 등 틈새부동산이 있다. 이들 부동산은 사전에 임대상품의 특성과 임대시장의 트렌드를 정확히 익혀야 하며, 투자경험자의 충분한 노하우를 전수받아 임대상품의 장단점을 파악한 다음에 초기 투자조건을 정해서 투자해야 한다. 그리고 입지와 환경이 투자의 성패를 좌우하므로 직접 많은 매물을 볼 수록 우량매물을 만날 수 있다.

하반기 투자전망
정부의 부동산 규제정책은 쉽게 달라지기 어렵다해도, 저금리와 환율방어정책으로 늘어난 유동성을 금리인상으로 급격히 흡수하는 정책은 주가와 부동산 등 자산가격의 버블붕괴우려가 있으므로 한계가 있다. 그리고 장마와 휴가기간이 있는 비수기가 지나면 부동산시장은 약100조원에 달하는 부동산 관련 자금이 투자처를 찾아 움직일 것이며, 차츰 시장경제와 정부정책도 안정기조를 되찾을 것이다. 상황이 어려울 때 기회가 있다. 정보를 수집, 분석하고 컨설팅전문가의 조언을 받아 적기에 매입, 매수의 타이밍을 놓치지 말아야 한다.

<매일경제 석사컨설팅 이제경 대표>