정부가 부동산에 대해 규제를 강화하면서 일부지역을 제하곤 부동산의 상승폭이 이전만 못한 게 사실이다. 양도소득세의 탄력세율은 아직까지 적용되지 않았지만 결연한 의지로 부동산 보유, 거래에 대한 세금도 늘어나고 있는 실정이다. 만일 현재 1가구2주택자라면 내년부터 1주택을 매도할 때 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못하게 된다. 결과적으로 양도차익이 크다하더라도 세금을 많이 내게 되면 그만큼 실익이 줄어들기 때문에 세금측면까지 고려해 의사결정하는 것이 바람직하다. 

그렇다면 현재 1가구2주택자라면 한 주택을 양도하는 것이 좋을까? 아니면 자녀에게 증여하는 것이 좋을까? 

양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 달리 적용된다. 보유기간이 1년미만이라면 50%, 1년~2년미만이라면 40%, 2년 이상이라면 9~36% 누진세율이 적용된다. 반면 증여세는 보유기간이 아닌 시가에 대해 세율이 적용되기 때문에 상황별로 다를 수 있어 반드시 한 쪽이 낫다고 할 수 없다.  증여할 때 주의할 점은 별도세대로 분리된 자녀에게 증여를 한다고 해도 자녀가 만30세 미만으로 결혼을 하지 않았거나 소득이 없다면 증여를 했다하더라도 동일세대로 간주돼 증여자체가 무의미해질 수 있다. 

실례로 3억원에 주택을 매입해 4억원에 매도한다고 가정해보자. 단 단순비교만을 위해 각종 공제나 주민세, 예정신고납부 등은 고려하지 않도록 하겠다. 4억원에 취득가 3억원을 제한다면 양도차익은 1억원으로 해당 주택의 보유기간이 1년이면 양도세가 5천만원, 1년~2년 사이라면 4천만원, 2년 이상이면 양도세율 9~36%가 적용되어 양도세는 2430만원이다. 참고로 올해부터 1가구2주택자의 경우 양도소득세가 실거래가로 과세된다. 

반면 증여를 할 경우에는 기간에 관계없이 시가에 대해 세율이 적용된다. 이때 시가라는 것은 증여일 전후 3개월 이내 증여받은 주택의 매매·공매·경매 등의 가격이나 증여받은 주택과 유사한 주택의 매매·공매·경매가를 말하는데 아파트의 경우 동일평형대의 유사한 매매가격이 있기 때문에 시가는 거래가라고 봐야 한다. 그러므로 4억원에다 인적공제(직계존비속일 경우 1500~3000만원)를 고려하지 않고 증여세율을 적용한다면 증여세는 7천만원이 된다. 


Case1) 3억원에 취득한 주택을 4억원에 매도하고 증여한다고 가정할 때, (단위 : 만원)
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               보유기간별 양도소득세          |         증여세                         
   1년미만        1년~2년       2년이상       |
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    5,000          4,000         2,430        |          7000       
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* 각종 공제는 고려하지 않음.


이럴 경우에는 증여보다는 양도를 하는 것이 훨씬 이득인 셈이다. 

다르게 예를 들어보자. 2억원에 주택을 매입해 4억원에 매도한다면 양도차익은 2억원으로 보유기간 1년미만이라면 양도세가 1억, 1년~2년 사이라면 8천만원, 2년 이상이라면 6030만원이 된다. 반면 증여세는 양도차익이 바뀐 것과는 무관하게 시가 4억원에 대해 과세되므로 증여세는 마찬가지로 7천만원이 된다. 


Case2) 2억원에 취득한 주택을 4억원에 매도하고 증여한다고 가정할 때, (단위 : 만원)
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               보유기간별 양도소득세          |         증여세                         
   1년미만        1년~2년       2년이상       |
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   10,000         8,000          6,030        |          7000       
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* 각종 공제는 고려하지 않음.


이 경우에는 보유기간이 2년 미만일 때에는 매도하는 것보다 증여하는 것이 낫고 보유기간이 2년 이상이라면 증여보다는 양도를 하는 것이 나은 셈이다. 물론 보유기간이 2년이상이라 하더라도  채무나 전세보증금을 수증자에게 떠안기는 부담부증여를 한다면 양도하는 것보다 나을 수 있다. 

부담부증여의 경우 증여자는 채무액만큼 증여자가 수증자에게 매도해 빚을 갚은 것으로 보기 때문에 채무부분에 대해 양도세를 내야하고 수증자는 채무액을 제한 나머지 증여액에 대해 증여세를 내야한다. 따라서 부담부증여를 할 경우 부담부증여로 인한 양도세와 증여세의 합이 단순증여보다 적어야 부담부증여가 유리하다. 

만일 상기 예에서 2억원을 포함해 4억원인 주택을 자녀에게 떠넘길 경우 증여액은 4억원에서 채무 2억원을 제한 2억원이 증여액이 되므로 증여세는 3천만원이 된다. 증여자가 내는 양도세의 경우 양도차익은 1억원이 되고 보유기간이 2년이상이므로 2430만원의 양도세가 발생하게 된다. 결과적으로 부담부증여로 인한 양도세와 증여세의 합은 5430만원으로 양도보다 부담부증여를 하는 것이 이득인 셈이다. 


Case3) 2억원에 취득한 주택을 2년이상 보유한 뒤 4억원에 매도하고 증여한다고 가정할 때,(단위 : 만원)         
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       양도소득세               |       단순증여       |       부담부증여                 
 보유기간 2년이상일 때    |                        | (증여세 + 양도세)
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          6,030                 |         7,000        |          5,430        
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* 각종 공제는 고려하지 않음.


하지만 부담부 증여를 할 경우 주의해야할 부분이 있다. 양도세 부분에 있어 1가구2주택일 경우 내년부터 매도할 때 50% 중과세율이 적용되므로 필히 이를 비교해본 뒤 판단해야 하며 채무액 부분에 있어 자녀가 이를 상환할 능력이 있어야 한다. 만일 부모가 이를 대납을 해준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있기 때문이다. 더불어 채무로 인해 불필요하게 발생되는 대출이자비용까지  고려해서 의사결정하는 것이 바람직하겠다.  

이같이 양도냐 증여를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간, 시가의 크기, 채무액, 필요경비 등에 따라 틀려지기 때문에 종합적으로 고려해서 판단하는 것이 합리적이라 할 수 있겠다. 

물론 매매의 경우에 부모가 자녀에게 매매하는 경우도 생각해볼 만하다. 부모가 자녀에게 매매하는 것은 원칙적으로 증여로 보지만 예외적으로 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우라면 양도로 인정된다. 즉, 자녀가 부동산을 양도받아 이에 대한 대금을 부모의 계좌에 직접 이체하는 등 객관적으로 증빙할 수 있는 근거가 있어야 한다. 또한 거래금액이 타당해야 한다. 자식이 시세의 70% 이상을 대가로 지불해야 하고, 시가와 지불가격의 차이가 3억원을 넘지 않아야 별도의 증여세가 과세되지 않는다. 게다가 자식이 주택을 매입한 자금의 출처를 확실하게 소명할 수 있어야 한다. 


끝으로 집값 상승폭이 이전만 못할수록 세테크는 그 빛을 발하기 마련이므로 이제는 세금측면도  함께 고려하도록 하자. 살면서 탈세를 하는 것은 사회에서 지탄의 대상이 되지만, 절세는 아는 만큼 돈이 되기 때문이다. 

<매일경제 김정용 팀장, (주)내집마련정보사>