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투자비타민 - 꼭 알아야 할 상가분양 상식 6가지

- 모르면 손해보는 기본적 상가분양 상식들 -

1. 정가 공개경쟁입찰과 추첨분양 방식의 장단점=보통 아파트단지내 배후 세대수가 많고, 입지여건이 좋아 분양성이 있다고 판단되면 공개경쟁입찰방식으로 분양된다.

분양회사가 내정가를 공개하고 입찰가격을 써넣은 응찰자들 중 내정가 이상이면 입찰가격이 가장 높은 사람으로 당첨자를 결정한다.

분양성이 좋은 상가는 경쟁이 치열해 응찰자들이 입찰가격을 높게 쓰기때문에 분양회사 입장에서는 가장 수익성이 높은 방식이다.

반면, 분양성이 다소 떨어지는 지역에서는 분양률을 높이기 위해 내정가를 공개하고 신청자를 받아 제비뽑기식으로 추첨하여 상가를 분양하고 있다.

수요자 입장에서는 상가를 싸게 분양받을 수 있고, 분양회사는 부동산 경기 침체기에 분양률을 끌어올릴 수 있는 방법을 사용한다.

그러나 추첨제 분양은 분양가가 고정돼 있는 대신 신청시 보증금을 걸어야 하는데, 공개경쟁입찰시 거는 보증금과 마찬가지로 낙찰이 되었는데도 계약이 되었을 때 입찰 보증금은 회사에 귀속된다는 점에 주의해야 한다.

추첨분양시 보증금을 납부할 때 반드시 영수증을 교부받아야 하며, 보증금과 함께 신청서를 제출하면 신청등록이 끝난다.

2. 수의계약으로 나오는 상가는 먼저 계약하는 사람이 임자다=수의계약이란 공개경쟁입찰이나 추첨방식으로 입점자를 모집하고 남은 점포에 대해 공급회사가 임의로 입점자를 선택하여 분양하는 방식이다.

수의계약 물건은 자격 요건의 제한없이 계약금만 가지고 가면 계약을 할 수 있다.

그러나 주택건설촉진법에 의해 사업승인을 받은 공동주택단지내 상가는 주택공급에 관한 규칙을 따라야 하므로 처음부터 수의계약으로 분양할 수 없고, 추첨방식이나 공개경쟁입찰 후에 남는 상가만 수의계약으로 돌릴 수 있다.

따라서 수요자 입장에서 볼 때 수의계약 상가는 입지여건이 불리하거나 투자 수익성이 떨어질 수도 있고, 혹은 가격이 너무 비싸다.

아니면 하자가 있을 수 있으므로 여러모로 잘 살펴보고 결정하는 것이 좋다.

3. 상가분양 내정가는 인근상가 기준, 시세보다 비싸면 수익성이 없다=새로 공급되는 상가의 내정가는 주변 아파트단지내 상가 중 최근에 분양하고 있는, 세대수가 비슷한 상가의 낙찰가격 또는 매매가격을 기준으로 산출한다.

따라서 내정가는 인근 상가의 평균가격이라고도 볼 수 있으므로 내정가보다 20%이상 높은 금액을 쓰면 수익성이 떨어진다.

4. 시행자와 시공자가 다른 경우, 반드시 시행자와 계약하라=수의계약을 할 때는 분양회사가 주택건설촉진법에 의해 사업승인을 받은 회사인지 사업승인서를 보고 확인해야 한다.

사업승인서에 사업 주체로 되어 있는 회사나 시행자와 계약을 체결하는 것이 안전하다.

간혹 시공자를 전면에 내세우는 경우가 있는데, 시공자는 단순히 공사에 대한 이행 또는 하자보수 같은 공사에 대한 책임만 질뿐 소유권에 대한 권리나 의무는 없다.

시행자는 따로 있고 분양대행회사가 분양을 대행하는 경우가 많은데, 분양대행회사의 알선 또는 분양광고를 보고 계약을 체결할 때도 실제 소유권의 권리주체인 시행자와 계약을 체결해야 한다.

또 실제 상가공급회사는 따로 있고 이를 다른 사람이 매수하여 재분양하는 경우는, 매수인이 상가에 대한 소유권을 완전히 취득했든지 여부와 공급회사와 매수인 간의 계약내용을 잘 확인해보는 것이 좋다.

공급회사와 매수인 간 계약이 중간에 해지될 수도 있기 때문이다.

5. 공개경쟁입찰시 입찰가격은 인근지역 점포와 비교하라=공개경쟁입찰시에는 과열 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 입찰가격을 써넣기도 한다.

입찰보증금은 예정 입찰가격의 10%를 보증금으로 내게 되므로 나중에 당첨된 후 취소하고 싶어도 상가 분양회사에 귀속될 보증금이 아까워 어쩔 수 없이 상가를 분양받는 경우도 종종 있다.

그러나 상가는 임대료와 영업수지에 따라 투자가치가 결정되므로 너무 비싸게 분양받으면 오히려 손해를 보게 된다.

따라서 어떤 업종을 선택할 것인지를 미리 결정하고, 인근지역의 같은 점포를 대상으로 임대료와 영업수지 등을 조사하고, 상가분양 자금을 차입했다면 그 이자 부담도 함께 계산해야 한다.

6. 상가도 공동명의로 신청할 수 있고, 한 사람이 3개의 점포를 동시에 분양받을 수 있다=공동명의로 상가를 소유하려면 입찰시에도 공동명의로 신청해야 하고, 입찰 또는 추첨 참가신청시 반드시 이를 표기해야 한다.

주택공급에 관한 규칙에 따르면 한 사람당 1개 시설에 한하여 연속된 점포는 3개까지 취득할 수 있다고 되어 있다.

그러나 연속된 점포 3개를 분양 신청했는데, 만의 하나 가운데 점포가 낙찰되지 않으면 공급회사에서 모두 무효처리하거나 당첨된 2개 점포 중 1개를 포기하는 조건을 제시할 수도 있다.

따라서 사전에 공급공고를 잘 보고, 분양회사에 문의를 해보는 것이 좋다.

NOTE

*상가분양 상식 6가지
1. 정가 공개경쟁입찰과 추첨분양 방식에서는 보증금에 주의하라.
2. 수의계약으로 나오는 상가는 먼저 계약하는 사람이 임자다.
3. 상가분양 내정가는 인근상가 기준, 시세보다 비싸면 수익성이 없다.
4. 시행자와 시공자가 다른 경우, 반드시 시행자와 계약하라.
5. 공개경쟁입찰시 입찰가격은 인근지역 점포와 비교하라.
6. 상가도 공동명의로 신청할 수 있고, 한 사람이 3개의 점포를 동시에 분양받을 수 있다.

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