상가투자자들은 궁극적으로 임차인을 통한 임대수익 창출을 목적으로 하고 있다고 할 수 있다.
그렇다면 상가투자자들이 알아야하는 것들은 부동산의 하드웨어적 입지특성외에도 다른 영역이 있지 않을까?
적어도 그런 영역중에는 상가임차인의 정보라든지, 임차인이 경영해야하는 경영환경에 대한 이해들이 최소한의 이해로서 추가되어야 한다고 할 수 있다.
이런 관점에서 볼때 최소한 최근 판매업종에서의 온라인 시장의 강세와 상가임차시장과의 함수관계를 알아볼 필요가 있다.
요즘 사회적으로 진행되고 있는 상가운영의 단면적 사례를 통해 살펴보자.
은평구에서 이동통신대리점을 운영하는 정진석(가명 32세)씨는 오전8시 점포오픈과 동시에 컴퓨터 모니터를 켜고 온라인쇼핑몰에 접수된 주문관리와 신상등록 관리로 하루를 시작한다. 번듯한 점포를 가지고 있는 정사장이 오전에 온라인관리에 매달리는 이유는 수년전부터 매장운영만으로 매출을 꾀하는데 한계를 느끼면서부터 온라인분야로 영업을 확대했기 때문이다.
당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 분석한것에 따르면 2001년 온라인 상거래를 통해 유통된 유통거래액은 3조3천4백7십억원정도였지만 2007년 온라인거래에서는 2001년대비 무려 471%나 성장한 15조7천6백5십억원대에 달한 것으로 나타나 전통적으로 상가매장을 기반으로 거래되는 거래성향과 구매라인등에 막대한 지각변동이 있었던 것으로 조사되어 매장중심운영의 상가시장에 변화가 필요한 것으로 나타났다.
상가시장에서 오피스공간을 필요로하는 소비처인 여행사의 경우 온라인 매출비중이 2001년에는 2천1백4십6육억원 정도였던 것이 무려 11배가 넘게성장해 2007년에는 2조4천1백6십3억 대에 달하는 급속한 성장을 이룬 것으로 나타났다. 여행업종의 경우 최근 경기불황에도 불구하고 2008년 1/4분기에 이미 전년대비 28%의 매출이 있어 올해도 상당한 상승이 있을것으로 예상된다.
아울러 전통적인 판매업종으로 분류되어 상가매장이 필요했던 아동유아용품에서도 온라인 시장에서 2001년 853억원대에서 2007년에는 10배가 넘게성장해 8682억원대로 급속하게 성장했으며, 의류/패션업종에서도 2001년 1758억원대에서 2007년에는 9배가 넘게성장해 2조7139억원대로 급성장한 것으로 나타났으며, 화장품/향수등의 미용품목에서도 2001년 8백1억원대에서 2007년에는 7천9백2십7억원대로 거의 10배수준의 성장을 한 것으로 나타났다.
여기서 특이한 점은 이런 전방위적인 온라인 분야 매출성장이 비약적인 현상이 판매업종과 서비스업종에서 차이가 나고 있다는 점이다.
전반적인 서비스관련업종의 온라인매출증가는 전체 온라인시장성장 평균인 471%성장에 못미치는 101%신장에 그친 것으로 나타나는 반면에 판매업종의 온라인 매출성장은 폭발적이라고 할 만큼 온라인 비중이 판매업종 분야에서 강세를 보이고 있다는 데 특징이 있다.
이런 현상을 반영하듯, 전통적 판매의 주축을 맡고 있는 백화점의 경우도 온라인 판매를 위해 백화점 온라인사이트를 운영중에 있으며, 각 홈쇼핑들도 방송매출 부분 외에도 온라인 사이트를 운영유지하면서 온라인 쇼핑몰+오프라인 병행의 역량강화에 힘을 쏟고 있는 상황인데 반해, 과거 전통적으로 근린상권에서 손쉽게 찾아 볼수 있었던 중소서점이나 중소화장품점, 문구점 등의 판매업종들은 변화의 최일선에 있었다고 할 수 있다.
온라인 판매역량을 충분히 확보한 대형서점이나, 사무용품 중심의 온라인+오프라인 병행의 특화된 분야로 장사모델을 변경한 경우는 살아남았지만, 온라인비중을 확대하지 못한 중소상점들은 생활주변에서 많이 사라져 매장을 필요로하는 판매업종에서 시장구매패턴의 상황에 적응하는것이 얼마나 중요한지를 반영하고 있는데 이를 반영하듯 서적의 경우 온라인 판매시장이 2001년 1천834억원선에서 2007년 7천442억원으로 4배이상, 사무/문구용품의 경우 2001년 4백52억원에서 2007년 1천810억원선으로 4배정도 성장한 것으로 나타났다.
특히 신선도 보장으로 인해 온라인 거래가 어려울것 같은 농수산물의 경우에도 택배업의 발달을 기반으로 우체국 온라인 판매강화등과 함께 각지자체별로 온라인거래를 통한 소비진작을 도모하기위해 나서고 있어 분야를 불문하고 전통적 판매라인의 변경이 심화되어가고 있는 것으로 파악되고 있는데 충청남도, 전남여수, 충남부여등의 지자체의 최근 활동은 그동안 다소 전시행정적 성격에서 운영되던 온라인거래를 실질적 거래로 늘리기 위해 G마켓, 옥션, CJ몰등과 연계해 판매강화에 나서면서 비중을 확대해가고 있는 형국이다.
이런 전방위적 온라인매출증대 현상과 관련하여 상가투자자들이 장기적 관점에서 이해해야 하는 부분은 향후 서비스업종(소비자의 직접 몸이 움직여야 되는 업종)의 강세로의 전환예측이 가능해야 한다는 점이다.
특히, 판매업종분야의 상가투자자의 관계라면, 온라인 비중을 키워갈 수 있는 영역이 존재하는지, 한편으로는 앞으로 온라인 영역에 의해 현 판매업종의 위축이 심화될 분양의 판매업종인지 여부등을 관심있게 살펴보아야 한다.
자신이 보유한 상가의 임차업종변경이나 임차인 변경시 참고해야할 중요변수로 온라인시장이 폭발적으로 작용하고 있기 때문이다.
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