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44. 확정일자에 대하여 무더운 여름도 어느새 그 기세가 꺾이는 8월의 중순입니다. 유난히 말도 많고 탈도 많았던 그러한 여름이었던 것 같습니다. 그렇지만 좌절하지 않고 늘 긍정적으로 모두 활기넘치는 생활들이었으면 합니다. 오늘 이 시간에는 대항력과 더불어 중요한 확정일자에 대해 알아보기로 하겠습니다. 잘 읽고 잘 이해하시기 바랍니다. 1. 의의 확정일자란, 임대차계약서 원본에 확정일자를 날인한 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관( 즉, 공증사무실, 동사무소, 등기소)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미하는 것이다. 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 되고, 그에 따라 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다. 2. 확정일자 임차인의 요건 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여는 대항력 이외에 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 한다. 3. 확정일자 부여방법 1) 확정일자 부여기관 ① 등기소 ② 공증사무실 ③ 동사무소 등이 있다 2) 확정일자 신청시 주의점 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 한다. 4. 확정일자 임차인의 우선변제권 1) 우선변제권의 발생시기 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 확정일자에 의한 우선변제권을 행사하려면 그 전제로 대항요건이 존재하고 있어야 한다. 따라서, ① 점유 + 전입신고 - 1월 5일 ② 확정일자 - 1월 5일로 같은 날짜에 이루어졌다면 대항력이 1월 6일 새벽 0시에 발생함으로 위 우선변제권은 1월 6일 새벽0시이다. ① 점유 + 전입신고 - 1월 2일 ② 확정일자 - 1월 6일 이었다면 이미 확정일자 이전에 대항요건은 갖추었으므로 1월 6일에 발생한다 2) 우선변제권의 행사 확정일자있는 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력을 유지하고 아울러 임대차계약서 원본에 확정일자를 받아야 한다. 아울러 이러한 대항력등은 배당요구종기일까지 존속시켜야 한다. 3) 우선변제의 내용 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 소액임차인(주택가액의 2분의 1의 범위내에서만 우선변제, 경매비용제외한 금액 중)과는 달리 그 금액에 제한이 없이 우선변제권이 있다. 따라서 후순위권리자들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 것이다.
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