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33. 경매절차개요 최종종리 (2) 2006년도도 어느덧 6월이 시작되었습니다. 연초에 여러분께서 세우셨던 목표들은 하나 둘씩 잘 이루어지고 있겠지요. 여러분께서 하시고자 하시는 일들이 잘 되시길 다시한번 기원해봅니다. 또한 재테크에 대해 많은 관심과 사랑을 가시셨던 분들께서도 많은 수익을 낼수 있기를 희망합니다. 또한 그 재테크의 한 수단으로서 지금까지 학습해온 우리 법원경매가 함께하기를 희망합니다. 오늘은 경매절차개요 최종정리의 두 번째 시간으로서 최초매각기일부터 잔대금납부까지의 절차입니다. 흥미롭고 재미나게 읽어보시기 바랍니다.
1. 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 2. 입찰에 참여한 응찰자는 최소한 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰가액을 작성하여야 한다. 이때 입찰보증금은 과거 2002. 7. 1. 이전에 접수된 구법사건에 대해서는 입찰가액의 10%를 입찰보증금으로 납부하였던 반면에 2002. 7. 1. 이후에 접수된 신법사건에 대해서는 입찰가액의 10%가 아닌 획일적으로 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부한다. 3. 보증의 제공방법으로는 금전과 자기앞수표 등이 실무례에서 주류를 이루고 있고, 지금은 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서로도 가능하다.
1. 매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고, 집행에 관한 이의등으로는 다툴수 없다. 2. 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. 3. 즉시항고장은 매각허부결정을 한 원 집행법원에 제출한다. 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 한다. 4. 항고이유서를 제출하지 아니하거나, 항고이유를 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 기재하지 않으면 원 집행법원은 즉시항고를 각하하여야 한다. 5. 매각허부결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있다. 여기서의 이해관계인은 민사집행법 제90조의 이해관계인을 말한다. 6. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 낙찰자만이 항고보증을 납부하였어야 했으나, 이유없는 항고남발로 인한 경매절차의 지연등을 방지하기 위해 항고를 제기하는 모든 이해관계인들이 매각대금의 10%에 해당하는 보증을 제공토록 하는 이 제도가 탄생하게 되었다.
1. 구법에서는 최고가매수신고에 대한 매각허가결정이 확정되면 통상 그로부터 4주이내에 잔대금납부기일을 지정하여 반드시 그 기일에만 잔대금을 납부할 수 있게끔 하였다. (잔대금납부의 효력은 등기이전없이 소유권의 이전을 의미한다. 즉 실질적으로 매수인에게 소유권이 이전된 것이다). 그와 같다보니 채무자 등이 그 기일전에 채무를 변제하고 담보권등을 말소시키고 집행을 취소시키는 사례가 많았다. 그렇다 보니 짧게는 6개월 길게는 몇 년이상 진행되어 많은 이들의 정신적, 경제적 비용이 투입된 경매가 채무자의 변제로 인하여 모두 물거품이 되어 버려 경매를 한순간에 무용지물 시켜버리는 현상등이 종종 발생하였다. 2. 이를 보완하기 위해 신법에서는 대금지급기한제도를 탄생시킴으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득하게 하였다.
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