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26. 재매각절차에 관하여 화창한 2006년도의 4월이 서서히 그 자취를 감추려 하고 있습니다. 3.30 부동산후속대책이 나왔지만 경매시장에는 그 영향이 미미한 듯 보입니다. 경매와 관련되어 직접적으로 연관된 부분이 없어서인 것으로 보입니다. 어느덧 경매절차부분에 대한 비타민강좌도 종착역에 거의 다다르고 있는 듯한 느낌이 듭니다. 짧지 않은 시간동안 경매절차부분을 애독해주신 여러분께 감사드리고 유종의 미를 거둘수 있도록 마지막까지 최선을 다해 사랑해 주기를 바랍니다. 오늘 이 시간에는 재매각에 대하여 알아보기로 한다. 1. 재매각의 의의 먼저 재매각이란 무엇인가? 통상 유찰이 되고 나면 다시금 매각기일을 지정하는 것을 우리는 새매각 또는 신매각이라고 하는데 반해 재매각은 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 잔대금납부의무를 완전히 이행치 않고, 아울러 차순위매수신고인도 부존재할 경우 집행법원이 다시금 실시하는 매각을 말한다. 물론 차순위매수신고인이 있어 그에게도 매각을 허가하고 대금지급기한을 통지하였으나 그마저도 잔대금을 납부하지 않았다면 재매각을 실시해야 합니다. 2. 새매각과 구별 재매각은 새매각과 같이 다시금 매각절차를 실시하는 것에서는 같으나, 재매각은 매각허가결정 확정 후에 최고가매수신고인이 잔대금납부의무를 이행치 않아 다시 매각절차를 실시함에 반해, 새매각은 매각허가결정 또는 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 다시 매각절차를 실시하는 면에서 다르다. 또한, 통상적으로 재매각시에는 입찰보증금을 20-30%로 상승시켜 입찰에 신중을 기하도록 하는 것이 통례이다. 즉 보증금액이 크기 때문에 입찰자들 입장에서는 입찰에 참여할 때 보다 신중해지고, 또한 최고가매수신고인으로 정해지고 나서는 그 지위를 포기하기 쉽지않게 하고 있다 3. 재매각의 요건 1) 매수인이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것. 2) 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 4항의 다시정한 기한까지 이행하지 아니하였을 것. 3) 차순위매수신고인이 없을 것. 4) 의무불이행이 재매각명령시까지 존속할 것. 4. 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다. 아울러 그 매수인은 보증금을 반환하여 달라고 주장할수도 없다. 그러나 경매가 취소되거나 취하되면 전의 매수인의 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 5. 재매각절차의 취소 최고가매수신고인이 재매각기일의 3일 이전까지 그 대금, 그 지급기한이 지난 날로부터 지급기일까지의 대금에 대한 연20%의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 즉 재매각기일이 8월 10일이면 8월 9일부터 역산하여 3일이 되는 8월 7일까지 잔대금 등을 납부한 때에는 재매각절차를 취소한다. 실무에서는 통상 재매각기일 하루전이라도 매수인이 잔대금 및 비용의 납부를 원할 경우 재매각기일을 변경하여 대금납부를 허가한다. 또한 집행법원은 재매각절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일통지를 한다.
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