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우리는 지난 시간까지 권리금을 산정하는 방법등에 대해서 알아보았다. 이번시간은 권리금 산정시의 유의점과 산정된 권리금의 지불과 관련된 유의점에 대해서 알아보기로 하자. 필자는 얼마전 수원의 모상가건물을 인수했다 낭패를 본 분의 상담을 한적이 있다. 그분의 내용은 중개를 담당했던 중개사무소를 지나치게 믿어서 발생된 일인데, 월세수익이 많이 나오고 보증금도 꽤되는 상가건물을 취득해 임대사업을 하기로 마음먹고 있던 중에 물건을 소개받고 이런 저런 검증없이 건물인수를 결정하고 나서 몇개월이 지나지 않아 임차인들의 임료체불이 발생되더니 이제는 아예 보증금 반환을 통해 나가려는 점포들이 속출하게되어 큰 낭패를 보게 되었다는 문의였다. 안타까운 마음이 든것은 자신의 큰 자산을 투자하는데 그저 중개업자와 휙 한번 둘러보는 정도로 괜찮다고 생각하고 인수하게된 과정의 허술함 때문이었다. 이제는 그때 당시 중개했던 중개업소에서 다시 팔아주겠다고 의뢰를 하라고 한다는 데야 기가찰 노릇이었다. 권리금 시리즈를 이야기하다 건물인수 이야기를 하게되는 이유는 어느쪽의 성격이든 발품과 정보가 모든 성패의 관건이기 때문이다. 만일 필자에게 수원의 문의자처럼 사후 약방문이 되지않으려면 수차례이상 현장답사와 함께 임차인 면담을 직접하는 등의 적극적인 노력이 있었더라면 지금과 같은 후회상황까지는 몰리지 않을 수 있었듯이 창업의 경우 보증금이야 건물주로 부터 보전받을 수 있지만 권리금문제는 어느곳에서도 보전받지 못하는 안전장치가 없는 거래이기 때문이다. 예를 들어 현장에서의 행태는 심하게는 한동안 흥하던 노래방이 유행이 한물건너가 점포를 정리하는 입장에서는 하다못해 자신의 점포를 정리하기 위해 중개업소에게 웃돈을 약속하기도 하고, 매수의향이 있는 사람이 가게를 답사라도 오는 것을 알면 아는 사람들을 데려다가 식당의 자리를 채워 손님이 많은것 처럼 보이기도 하는것이 현실이다. 이런 많은 작전(?)과 포장(?)된 상품을 포장지를 모두 벗겨내고 제모습대로만 보려면 우직한 발품과 시간투자를 통한 정보취득보다 더 좋은 방법은 없다고 단언할 수 있다. 이처럼 권리금의 위험요소는 많은 반면 법적 안전구제장치가 없는 권리금을 거래하는데 있어서는 반드시 정보취득을 위한 발품을 많이 팔아야한다. 적어도 소개를 위해 중간에 개입한 중개업자와의 약속된 시간이외의 영업시간대별, 요일별 방문을 수차례 반복하여 대상점포의 영업환경을 검토해야하며, 인수대상 점포주변의 다양한 상인들을 만나 주변의 다른 업종점포의 권리금 시세를 파악해보는 한편 해당건물의 임차인이 얼마나 같은 자리에서 영업을 해왔는지 또, 얼마나 자주 임차인이 바뀌는지를 알아보아야 한다. 만일 자주 임차인이 바뀌는 이유가 건물주의 명도를 통해바뀌는 것이라면 명도의 이유가 무엇인지를 파악해보아야한다. 법적으로는 건물주가 바닥권리금을 받는다고 해도 제한할 수 없는 부분이 있으며, 경우에 따라서는 이렇게 명도된 건물에 건물주의 친인척이 계약관계를 서류상으로 선점하여 실제 입점하려는 임차인에게 권리금을 챙기는 경우들도 많기 때문이다. 또한, 건물주의 개입정도에 대해서도 면밀한 정보수집이 필요하다. 즉 앞선 강좌에서 거론되었던 내용처럼 건물주가 직영할 의도를 가지고 있는 건물이라면 거래를 피해야할 점포가 될 수 있으며, 경우에 따라서는 건물주가 직영하던 점포를 인수하는 경우도 있게되는데 특히 이런 조건의 점포는 건물주가 하시라도 계약만기시에 직영을 위해 명도를 할 위협요소가 많은 점포라 할 수 있다. 이렇게 하고서도 충분하다고 할 수 는 없는데 건물주의 재건축계획에 의해 명도를 당하는 경우도 있으므로 지나치게 낡고 노후된 건물이라면 건물주의 재건축 의사를 반드시 사전에 짚어봐야 한다. 또한 도시계획등에 의해 건물주도 원치않게 건물이 헐리게 되는 경우들도 왕왕이 있으므로 염두에 둔 점포의 도시계획확인원등을 떼어 도로편입등의 계획진행여부를 확인해 두어야 낭패를 면할 수 있다. 이외에도 현재 자신에게 점포를 인수인계한후에 인근에 큰 규모의 동일업종을 내는 비양심적인(?) 점포주들도 있으므로 최소한 동일행정구역내의 반경내에서는 동일업종 내지는 유사업종을 개업하지 않는다는 별도의 내용을 계약서에 넣어두어야 하는 경우도 필요한 부분중의 하나라고 할 수있다.
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