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상권은 끊임없이 변화한다. 가시적인 움직임을 포착하기 쉽진 않지만 어느 상권이나 성장기, 성숙기, 쇠퇴기등의 단계를 거치게 마련이다. 세월에 의한 불가항력적인 변화도 있지만 대부분은 외부 요인에 의해 상권이 축소, 쇠퇴하거나 그 반대로 상권이 확장되면서 세력을 더 키워가는 경우도 있다. 상권은 보통 교통 이용 수단과 관련해 영향을 받는다. 버스정류장의 유무 또는 폐쇄, 이전에 따라 수요층의 움직임이 달라지기 때문이다. 몇해전 대중교통 이용자들의 편의를 위해 서울시내 버스중앙차로가 생겨나면서 지역마다 정류장도 이전을 하게 되었다. 강남역 경우를 보면 버스중앙차로 개통으로 승하차 구역이 역으로부터 더 멀어졌으며 특히 교보타워에 가까워지면서 그곳의 이용객도 늘어남에 따라 유동인구의 흐름이 조금씩 변화되기 시작했다. 2008년 9호선이 개통되면 교보타워를 중심으로 강남역 주변 상권의 무게가 더욱 눈에띌것이라는 전망도 그리 어렵지 않게 해 볼 수 있다. 대형 백화점, 대형 할인점의 등장도 주변 상권의 변화에 큰 영향을 미치게 된다. 아파트 입주율에 따라 유형별 상가 형성시기가 다른 택지개발지구나 신도시의 경우를 살펴보자. 아파트 입주가 시작되면 생활필수업종이 입점해있는 단지내 상가가 대부분 활황을 맞는다. 대형상권이 부재하다보니 거의 독점에 가까운 혜택을 보게 된다. 그러나 그 영화는 그리 길지 못한 경우가 많았다. 분당, 일산, 수지의 경우처럼 근린상가들이 대형 상권을 형성하면서 수요층의 마음을 바꿔놓았기 때문이다. 설상가상 대형 백화점과 대형 할인점의 오픈소식이 들리기 시작하면 상권은 또 한차례의 격변을 맞게된다. 대규모 랜드마크형 건물이 들어서거나 관공서들이 이전을 하면 상권은 새로운 변화를 겪는다. 버스 정류장이 옮겨지고 새로운 지하철이 생겨나면서 점차 강남역 상권도 기존 역 중심에서 주변으로 번져가는 것처럼 대규모 랜드마크형 건물인 스타타워가 있는 역삼역도 이미 강남역 상권의 수요과잉 부담을 덜어주고 있다. 전남도청이 전남 무안으로 이전하면서 옛 도청 청사 일대가 을씨년스런 분위기를 낳고 있는 상황처럼 관공서가 이전을 하면 주변 상권은 유사 규모의 대체할 집객요소가 들어서기 전까지 상권이 축소될 수 밖에 없는 안타까운 상황을 맞게 된다. 수요층의 소비트렌드에 따른 상권의 변화도 있다. 먹고, 놀고, 마시는 다양한 소비문화를 동시에 추구하려는 소비자들의 욕구에 따라 재래시장의 상권이나 주택단지내 상가들은 신흥 상권에 상대가 되지 못하기도 한다. 이처럼 상권은 너무도 다양한 요인에 의해 변화를 겪게된다. 아울러 A급 상권이라해도 영원한 A급 상권을 유지하기도 어려운 것이 현실이다. 따라서 상권의 형성시기에서 성숙돼가는 변화를 예상할줄 알아야 하며 또는 확장, 축소, 쇠퇴로 이어지는 상권의 전반적인 흐름까지도 내다봐야 하는 개연성을 인정하는데서 상가투자는 시작되어야 한다.
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