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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 7

- 명의자가 누구인가에 따라서 세금이 다르다? -

지난시간에 이어 오늘은 부동산 취득시 주체를 누구로 하는가? 에 따른 절세전략을 알아보기로 하자.

우리는 흔히들 부동산을 구입하게되면 전형적인 가부장사회의 영향에서 아직 벗어나지 못해 가장의 이름으로 등기를 내거나, 혹은 당연히 낼수 밖에 없는 정해진 세금에 대해서만 많다거나 적다거나 갑론을박을 하게되는 것을 종종보게된다.

그러나 정해진 세금(즉, 취등록세)는 특별한 경우와 특별한 상품이 아니고서는 감세혜택이 주어지는 것이아닌 정해진 세금이다.

오히려 취득후의 고려대상들을 감안해 중장기적 관점의 최선의 절세전략이 무엇인지를 알아보는 것이 더 효과적이라고 할 수 있다.

항 목	내 용
가족관계 등기의 경우	자녀 증여시의 이해관계 일반적으로 부동산 가격이 수년이내 또는 중장기적 시점에서 가격 상승이 예상될때 유리한 선택이다. 즉, 현시점에서의 본인 등기시보다 자녀 명의로 등기한다면 당연 우선 증여세 부담이 늘어나는 것으로 볼 수 있지만 조금만 더 중장기적 관점으로 살펴본다면 수년이내에 부동산 가격 상승에 따른 상승분 만큼 증여세가 늘어나게된다. 따라서 성년의 자녀에게 수년내에 부동산을 증여할 계획이 있다면 당연히 취득단계에서 부터 증여로 처리하는 것이 절세의 포인트라할 수 있다. 이경우에는 반드시 증여시점까지의 부동산 가격 상승이 예상되는 것을 전제로 한다는 점이 잊지말자 부부공동명의시의 이해관계 - 여러채의 주택또는 부동산을 보유하고 있는 경우라면 부부 공동명의의 등기를 적극적으로 검토할 필요가 있다. 공동명의로 한다면 부부별산제에 따라 종합부동산세의 부담에서 각자의 명의몫만큼으로 줄어들 수 있는 잇점이 있기때문이다. 특히 명의를 공동명의로 바꾸어 소유권 등기를 하게되면 배우자에게 물어야하는 증여세중 3억원까지는 증여세를 물지 않을 수 있는 잇점도 있다. 이경우에도 반드시 잔금지급전에 명의를 공동명의로 바꾸어야 하는 지난 시간의 강의내용을 잊지말자
제3자 타인명의 등기의 경우	제3자 명의등기의 경우 - 현재 1995년 7월 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 시행으로 종중재산관리의 위탁관리를 위한 예외등을 제외하고는 과거 관행의 부동산 명의신탁을 인정하고 있지 않다. 실제로 수탁자의 변심에 의한 소유권 주장에 의해 신탁의뢰자가 패소한 경우들이 발생함으로 해서 제3자 명의의 부동산 신탁은 소소한 절세의 이득을 보려다가 큰 낭패를 볼 수 있는 위험한 교각살우의 선택이 될 수 있다.
유의사항	정상적으로 증여세를 감안한후의 세금적 이득을 위한 조치가 아니라면 증여세를 물지않는 실질적 증여를 통해 위험한 절세를 선택하는 사람들이 있다. 그러나 이러한 경우 국세청의 자금출처 조사를 통해 정상적인 증여세보다 가중된 증여세를 물 수 있으므로 유의해야한다. 특히 소득이 없는 미성년자나, 성년이라하더라도 자금출처를 댈만한 기간의 공식적인 인정수입이 없는 경우등 자녀명의의 등기시에는 유의해야할 대목이 많다.

이상에서의 설명과 같이 부동산 취득에 따른 눈앞의 취/등록세에만 연연해 할 문제는 아니다.

조금만 더 중/장기적인 관점을 가지고 세금 문제를 고려한다면 절세적인 포인트들이 많다고 할 수 있다.

특히 간과하기 쉬운 부분들이 부동산을 취득하는 순간서부터 소소한 국민연금, 의료보험등등의 준조세성격의 각종 부과금들이 늘어난다는 부분도 고려의 대상중의 하나라고 할 수 있다.

보유기간이 길어지게 된다면 의당 물어야할 준조세적인 성격의 부담금들도 상당한 금액들로 누적될것이기때문이다.

따라서 분산소유에 따른 이점들을 잘 따져 보유자 명의를 선택한다면 보유과정중의 절세포인트를 또 하나 찾아냈다고 할 수 있다.

NOTE

명의자가 누구인가?에 따라 세금이 달라진다.

제3자 명의 신탁은 인정받지 못하는 위험한 선택이 될 수 있으므로 피해야 한다.

증여적인 부분에서는 부부면제 혜택등 혜택외에도 자금출처조사대상에 대한 종합적인 고려가 있어야 한다.

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