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| 창업비타민 - 장사가 잘되는 입지 찾기 - 7 |
| - 반면교사, 안되는 입지를 피하는것도 잘되는 입지를 찾는 또다른 방법이다.- |
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우리는 지난 몇주간 장사가 잘되는 입지분석을 위한 공부를 진행하여 왔다.
지난 시간의 내용들을 실전창업에 접목하여 꼼꼼히 분석하여 보는것이 필요하겠지만, 장사가 잘되는 입지를 찾는데서 좀더 다른 시각적인 접근을 시도해보기로 한다.
즉, 장사가 안되는 입지들은 어떤 입지인가를 아는것도 장사가 잘되는 입지를 찾는데 중요한 안목키우기가 될 수 있기 때문이다.
이번시간에는 장사가 안되는 입지의 성격들에 대해서 알아보기로 한다.
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입 지 유 형 |
설 명 |
| 상권팽창의주변부상권 |
상권의 주변부는 일반주택이 상가주택으로 변경하여 상권의 영역이 확대되는 곳이 있다. 상권의 확장은 단순하게 긍정적인 요소가 있지만 자칫 중심부의 활황분위기가 주변부까지 파급효과를 가질 수 있다는 점을 지나치게 확대해석할 경우 기대에 못미칠 수 있으므로 상권팽창에 따른 주변부 상권을 선택할때는 보다 유의해야한다.
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| 상권이 분할된 상권 |
상권이 도보통행으로 교차이용이 가능하지 않고 단락되어서 지역적인 상권은 좋지만 반대편 상권 유동인구를 흡수하지 못하는 상권은 유의해야할 상권이다.
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| 매물로나온상가가많은상권 |
장사가 잘되는 지역일 수록 매물을 찾는것이 어렵다, 특히 운영주들의 특성상 자신의 점포가 매물로 나와 있는것을 밝히는 것을 꺼리는 특성이 강한것을 고려한다면 중개업소등에 주변 매물점포가 많이 있다면 상권이 위축되어 가는것을 의미한다. 한두개 중개업소를 알아보아서는 곤란하며, 지역상권 매물을 다루는 중개업소를 최대한 많이 방문하여야 한다.
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주변업종이기술서비스
위주의 업종인곳 |
주변업종을 통해 시너지 효과를 보아야 하는데 기술서비스업종(세탁소,세차장,정비업소,표구상등등)위주로 상권이 형성된 지역은 한정된 업종만이 생존가능하다(예:차량수리서비스업종으로 특화된 곳은 관련 상권이 제한적일 수 있으며, 제한된 요소내에서 구성된 업종은 다양성을 갖지못하고 일부업종으로 국한되므로 주의해야한다.)
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상권의 골목끝이
막다른상권 |
길은 상권형성에 가장 기본적인 구비점이다. 즉 통행동선이 막다른곳은 교차통행에 대한 기대를 할 수 없으며 그만큼 유동인구 발생에 장해요소이다.
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주변에 대형유통시설이
경쟁관계에 있는 상권 |
대형업소 가까워서 오히려 대형업소의 유동인구를 흡수할 수 있는 일부 업종도 있으나 중거리이내에 존재함으로 해서 대형업소의 유동인구를 흡수하기는 커녕 경쟁에 밀리는 경우가 있으므로 대형유통시설과의 유동인구 분배에 관해 주의깊은 관찰이 필요하다.
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다수점포가 권리금이
없이 유통되는 상권 |
권리금은 창업을 희망하는 입장에서는 지불하기 아까워 하는 측면이 강하지만 엄밀하게 말하면 장사가 되는 입지의 값어치를 대변하는 기준이되기도한다. 과대평가된 권리금도 문제가 될 수 있지만, 무권리로 나온 입지에 대해서는 상권의 위축이나 상가입지의 값어치가 없다는걸 의미하기도 하므로 주의해야한다.
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| 빈점포가 많은 곳 |
주변의 업종에 대한 업종전환이 자주 일어나고 빈점포가 많다면 겉으로는 화려해보여도 실속없는 상권일 수 있다. 장사가 잘되는 상권은 매물구하기가 어렵다는 점을 안다면 빈점포가 많은 지역의 선택은 주의가 필요하다.
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| 고개마루상권 |
특별한 호재가 없는 이상 고갯마루상권이나 비탈길이 지속적으로 이어지는 상권은 피해야한다. 상권의 연속성이 이어지지 않고 단락되어 흐름이 끊기기 때문이다.
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보행자통로가 지나치게
협소한곳이나 넓은곳 |
보행자통로가 지나치게 협소한곳을 피해야 하는 이유는 시각제한때문이다. 즉 보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출을 기대할 수 있는데 지나치게 좁을 경우 앞점포에 가려 뒷점포는 상대적으로 노출기대를 할 수 없다 따라서 이런경우라면 상권유입부 초반이 유리하며 지나치게 보행통로가 넓은곳은 시각의 분산과 유동인구 분산이 있을 수 있어 좁은경우와 반대의 이유로 효과를 기대하기 어렵다. 다만, 보행자와 차량통행이 구분이 있음에도 불구하고 혼재하는곳이라면 보행자통로가 좁더라도 무방하다.
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위의 설명이 모든것을 다 표현한것은 아니지만 최소한 이런 입지는 피해야 하는 입지적인 분석을 담아보았다
설명한 바와 같이 장사가 잘 안되는 입지적인 요인들을 잘 살펴본다면 반대로 장사가 잘되는 입지에 대한 요소를 반면교사적인 입장에서 이해할 수 있다.
NOTE
장사가 잘되는 입지를 찾는방법에는 잘되는 지역요소 외에도 안되는 지역을 찾는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
입지분석은 실전적인 요소로 하나하나의 항목에 대한 메모를 현장답사시 활용하여 현장대비를 해야할 필요가 있다. |
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