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상가시장 또한 다른 부동산상품 못지않게 투자환경이 수시로 변하고 있다. 정부정책과 경기불황이란 불가항력적인 요인을 차치하더라도 입지, 유동인구, 집객시설여부, 미래 개발상황등의 변수가 끊임없이 따라다니기 때문이다. 그래서 상가투자는 만만히 볼 대상이 아니다. 근시안적 시각만 가지고 섣불리 투자했다간 스스로 낭패를 자처한 꼴이 되고 만다. 안정된 미래의 투자가치 환원을 위해서 상권을 바라보는 안목은 항상 넓고 깊게 열려있어야 한다. 따라서 상식에 준한 충동식 투자 성향은 빨리 버려야 하며 잘못된 지식 또한 바로잡아 정상적인 투자의 길로 들어서야 한다. 금번 투자비타민 강좌부터는 ‘상가투자 잘못된 상식 바로잡기’를 연재하니 상가투자에 많은 참고가 있기를 바란다. 그 첫 번째 시간으로 ‘영화관만 입점하면 상권형성은 문제없다?’에 대한 내용을 다뤄보겠다. 요즘 영화관은 대형집객시설중 하나로 건축규모에 따라 적게는 5개관에서 많게는 10여개의 상영관이 동시입점을 하는 추세다. 일반적으로 7개 상영관에 총 동원되는 1회 관객수의 합은 약1,500명 정도다. 그렇다면 하루 7회 상영을 가정한다면 하루 이용 관객수는 약1만명에 이른다는 계산이다. 이러한 잇점 때문에 요즘 분양중인 상가중 특히 테마상가는 매장구성(MD)에 있어 영화관을 핵심 입점업으로 분류하고 대대적인 홍보수단으로 이용하고 있다. 하지만 최근 ‘영화관 입점 = 상권의 형성’이란 등식이 깨지는 테마상가가 늘어나고 있어 업계에서도 아이러니하다는 반응이다. 실례로 경기도 분당 A쇼핑몰 경우 유명 브랜드 상영관이 입점했음에도 불구하고 영화관과 푸드코트, 테이크아웃등 일부 업종만이 명맥을 유지할 뿐 의류매장이 입점해야 할 층은 땡처리 이벤트장으로 전락하고 말았다. 수도권 B테마 쇼핑몰 또한 정작 쇼핑업종이 입점해야할 층은 썰렁한채 영화관에만 고객들이 북적이고 있다. 도심에 있는 C 테마상가도 예외는 아니다. 사람들의 움직임이 영화관과 일부 식당가에만 집중되고 있을 뿐 패션매장은 고객층의 외면으로 을씨년스런 분위기만 자아내고 있다. 결과적으로 이들 상가는 쇼핑몰과 영화관의 기능이 현저하게 뒤 바뀐 경우로 볼 수 있다. 그저 그런 상식으로 이 현상을 바라본다면 도무지 납득이 가질 않는다. 하루에 최대 1만여명이 동원될 수 있는 집객력을 자랑하는 영화관이 쇼핑몰에 기여하는 결과값이 턱없이 부족하니 말이다. 그러나 이 현상에 대한 속사정을 하나씩 뜯어보면 쉽지않게 그 답을 찾을수가 있다. 본 강좌에서는 정상적인 분양율을 맞춘 상황을 전제로 설명해보겠다. 먼저 쇼핑몰을 중심으로 흐르는 수요층의 움직임을 살펴보자. 상가를 드나드는 방문자들 대부분은 애초부터 쇼핑의 목적이 아닌 영화관람을 위해서 매장을 방문했슴을 미루어 짐작해 볼 수 있다. 특히 예약제 영화 관람 문화 정착으로 정확히 상영 시간전에 목적지에 당도하고 바로 상영관으로 직행한다는 점이다. 영화 관람후의 움직임 또한 바로 쇼핑몰을 빠져 나와 다음 행선지로 이동한다는 사실이다. 여기서 쇼핑몰은 두가지의 약점이 노출되고 있음을 발견할 수 있다. 첫째는 수많은 영화관객을 그대로 쇼핑고객으로 이끌만한 강력한 흡입력이 없다는 점이다. 다시말해 통상적으로 유사한 업종으로 구성돼있는 쇼핑몰이 경쟁력을 상실하면서 고객 흡수에 실패했다는 것이다. 그러다보니 임차인들의 수익은 날로 저조해지지고 이는 곧 개별 매장의 공실로 이어지면서 마침내 전체 상가에게 영향을 미치게 되는 것이다. 두 번째 대부분 쇼핑몰의 상영관은 최상층에 위치해있어 고객들은 엘리베이터를 이용하거나 출입구 자체가 따로 떨어져 있는 통로를 이용하기 때문에 쇼핑몰과의 연계성이 부족한 동선의 문제점도 들 수 있다. 또한 사람은 한 곳에 장시간 머무르기엔 다소 힘에 부치는 생체리듬이 있다. 미동도 없이 한자리에 앉아 약2시간에 걸쳐 영화관람을 한 후 그 경직된 몸을 이끌고 쇼핑에 나서기가 쉽지 않다는 부연이다. 결론을 내리자면 쇼핑몰의 상권을 리더하는 중심은 영화관이 아니라는 점이다. 그 보다 유동인구가 확보돼야 하고 업종 차별성을 통해 우선 쇼핑몰에 수요계층을 모이게 한후 영화관 또는 기타시설물을 이용케하는 수순을 밟아야 하는 것이지 영화를 보러왔다가 쇼핑을 한다는 본말전도된 개념은 더 이상 상가시장에서는 통하지 않을 듯 싶다.
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