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| 투자비타민 - 상가투자, 대마상가 투자보다 분산투자가 유리하다 |
| - 투자의 기본, 안정성을 담보하는데는 분산투자가 제격 - |
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상가투자,대마상가 투자 보다 분산투자가 유리하다.
최근 잠실일대 단지내 상가와 판교 단지내 상가가 분양공급되면서 투자자들의 관심을 모았는데 두 곳 모두 단지 내 상가라는 점과 배후세대 아파트가 선호도 높은 특급 주거지라는 공통점이 있었다.
하지만 지역적인 특성과 공급주체의 차이에 의해 상가의 분양가에서는 차이가 많이 있어 상호비교할만한 분석대상이라고 할 수 있다.
판교A17-1블럭의 경우 1층 10개의 상가를 볼때 전용 36㎡(분양 37.79㎡)의 평균 낙찰분양가가 299,138,600원이었는데 실제 1층 1호~7호의 7개 전점포의 낙찰가 총액은 2,159,386,000원 이었다.
잠실 A 상가의 경우는 1층 전면상가 전용 66.79㎡(분양 144.035㎡) 1개 상가의 분양가가 2,162,459,830원이었다.
단순히 투자금액만으로 볼 때 잠실의 1층 전용 66.79㎡상가 1개를 분양받는 금액과 판교 A17-1 단지내상가 1층 전용 36㎡상가 7개를 분양받는 금액이 서로 비슷해보인다.
그렇다면 약 21억원의 돈으로 잠실의 A상가 1층의 상가 1개를 분양받을 경우와 판교A17-1 단지내 1층 상가 7개를 분양받을 경우 투자자에게 어느 쪽이 더 유리할까?
가장 중요한 수익면을 살펴보면 대출금리 7%상황에서 분양가의 30%를 대출, 분양가의 10%를 보증금 으로 받는 같은 조건에서 연6.5%의 수익률을 얻기 위해서는 잠실 A상가의 경우 1개의 상가에서 월임 대료 1080만원을 받아야 하고 판교A-17단지내 상가 7곳에서는 각 108만~193만원 씩 받아 7개 상가에 서 총 1080만원을 받으면 된다.
즉, 분양가 21억여원 상가 1개를 보유할 경우 앞서 제시한 수익률에 따른 임대료를 받기 위해서 전 용 20평 정도의 점포에서 월 임대료만 1080만원을 부담해야 하므로 임차업종이 한정될 수밖에 없어 임차인을 찾기가 어렵고 향후 공실이 발생할 경우 다른 임차인을 구하는데 제한이 따르는데다 공실가능성에 따라 임대료를 받지 못할 경우 임대료 수입이 전혀 없게 되므로 수익이 ‘제로’가 될 수도 있다는 위험이 따른다.
대마적인 확실한 "큰손" 임차인이 경쟁적으로 탐을 낼 만한 입지적 가치가 보장되지 않는 이상 임대료가 높을수록 임차인이 느끼는 부담이 커지고 따라서 임대료 저항도 클 수밖에 없다.
하지만 확실하게 입지가 뒷받침 된다면 장점으로 작용하는 가치고 있다.
예를 들어 노출성과 접근성이 좋아 어느 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가라면 브랜드마케팅 대상이 될 수 있으므로 임차인이 일반인이 아닌 브랜드업체가 될 가능성이 높은데 그럴 경우 일반인보다 경기상황의 영향을 덜 받아 안정적 수입을 기대할 수도 있기때문이다.
반면 작은 상가 여러 개를 보유할 때의 장점은 임차인별로 공실을 관리하기 때문에 위험에 대한 분산 효과가 있다는 점이 가장 큰 장점이다.
앞선 예에서 보듯이 7개의 상가 중 1개의 공실이 생겨도 나머지 6곳에서 임대료가 들어 오므로 비교적 안정적 수입이 보장될 뿐만 아니라 임대료가 적을수록 다양한 업종이 가능하기 때문 에 임차인을 구하기도 용이한 편이될 수 있다.
그렇지만 작은 상가를 여러 개 보유할 경우의 단점은 여러 임차인을 관리하므로 당연히 여러 가지 크고 작은 문제가 발생할 수 있어 그만큼 투자자가 신경써야할 일이 많아질 수 있는 것이다.
즉, 현재처럼 글로벌 경기불황으로 사회 전반적으로 경제상황이 나쁠 경우 자영업이 전체적으로 어려움을 겪기 때문에 임차인이 자주 바뀌게 되고 투자자 입장에서는 지속적으로 임차인을 구해야하고 관리해야 하는 번거로움이 따른다.
하지만 총론적인 부분에서 본다면 대마상가형 투자보다는 수익의 안정성 면에서는 분산투자가 수익적 측면에서 훨씬 유리하다.
주식시장의 격언인 "계란을 한바구니에 담지 말라"는 이야기가 주식시장에만 국한되는 이야기는 아니다.
특급입지의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가가 아니라면 같은 수익률을 얻기 위해 21억원을 상가 1개에 투자하는 것 보다 7개로 나눠 투자하는 것이 임대료 저항이나 경기불황에서 공실위험을 볼 때 더 유리할 수 있는 셈이다.
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NOTE
"계란을 한바구니에 담지 말라" 는 격언은 주식시장에만 통용되는 격언이 아니라 상가투자시장에서도 적용되는 격언이다.
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