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| 투자비타민 - 신흥대학 상권, 기회선점을 위해 반드시 시장조사 필요 |
| - 상권포화의 구상권의 대체투자처인 대학가 상권, 시기조율을 위한 시장조사필요- |
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최근 수도권및 충청권 지역으로 대학가 이전 및 신캠퍼스 조성이 추진되고 있는곳이 확산되면서 대학가 상권변화를 예고하고 있다.
파주 등 경기 북부에서는 이화여대, 서강대, 국민대 등 3개 대학이 이전을 진행 중이고 의정부시에 광운대, 포천시에 한서대와 예원예술대, 평택에 성균관대, 하남시에 중앙대, 광명시에 숭실대 등이 해당지자체와 MOU를 체결한 상태에 있다.
인천 송도 국제도시에는 이미 인천대와 연세대의 입주가 확정되어 있고 가천의대, 고려대, 서강대, 인하대 등의 유치가 진행 중이며 이들 대학은 특성화 대학원 중심의 연구 위주 캠퍼스가 조성된다. 이 대학들 외에도 서울대, 건국대, 경희대, 서울산업대, 서울여대, 상명대 등이 캠퍼스 이전 또는 증설을 위해 부지를 물색 중인 것으로 알려졌다.
충청권의 경우에는 충남 공주·연기군에 조성될 예정인 행정중심복합도시와 인접한 아산 신도시, 충남도청 이전 예정지인 홍성·예산군 등 에도 대학들의 움직임이 부산하다.
대학들, 이전 및 캠퍼스 추진 왜?
이 같이 대학교들이 이전 및 새로운 캠퍼스 조성을 추진하는 이유는 기존서울 캠퍼스의 규모와 시설로는 국제 경쟁력과 우수 인재를 확보하는 데 물리적으로 한계에 이르렀다는 공통인식이 자리잡고 있기 때문. 또한, 국제화에 초점을 맞춰 외국인 학교와 교육연구단지 등 특성화 캠퍼스를 조성하려는 대학들이 늘고 있기 때문이다.
이런 대학신설이나 이전등에는 대학들의 움직임도 있지만 해당 지방자치단체들의 대학 유치노력에 훨씬 적극적인데, 대학 캠퍼스를 유치하게 되면 산학연구를 위한 복합단지를 조성할 수 있는데다 기반시설지원 등 각종 혜택이 제공되고 우수인력 유치로 지역 경제 활성화와 함께 추가적인 대규모 주택 수요창출 효과도 얻을 수 있어 지방자치단체마다 유치작업을 돕기 위해 해당 시군과 공동 노력을 기울이는 한편 환경영향평가 등 각종 행정절차를 단축하는 방안에 대해 관계기관과 협의를 해가며 적극적인 모습을 보이고 있다.
신설및 이전지 들을 살펴보면 수도권 신흥개발지역에 다수 집중되어 있는데 경기 북부지역의 경우 상대적으로 땅값이 싼 미군반환공여지가 즐비한 데다 서울에서 30∼40분 거리로 신입생 확보가 손쉬워 관심이 집중되는 것으로 분석된다. 학교부지 무상공급 등 대학유치를 위한 지방자치단체의 구애 전략도 적극적이어서 서울·수도권 소재 20여개 대학들이 새 캠퍼스 신설을 추진하고 있거나 검토 중이다.
단국대 이전, 대표적인 성공 사례로 꼽혀
이화여대, 서강대, 국민대 등 3개 대학이 이전하는 파주시나 평택시의 성균관대처럼 165만2,000㎡에 3조원의 대규모 캠퍼스가 조성되는 지역 또, 1만 여명의 학생과 교수 500여명이 함께 이동하는 하남시 중앙대와 같은 지역의 경우 새로운 대학가 상권 형성이 기대되고 있다.
국내 대규모 주요 기존 상권들을 보면 이화여대나, 홍익대, 건국대, 성신여대, 숙명여대 등과 같이 대학주변의 상권들이 많이 있는데, 이들 대학가 상권은 우선 소비활동이 활발한 20대 대학생들을 주 소비층으로 두고 있고 대학생들이 모이는 상권에는 공연이나 전시, 쇼핑 등 새로운 문화가 형성되어 주변세대 뿐 아니라 타 지역에서까지 소비를 불러들여 상권의 범위를 확대시켜 기존상가의 리모델링이나 신규건물의 개발 등이 꾸준하게 이뤄지고 있으며 시세 또한 높게 형성되어 상당한 권리금과 임대시세를 보이고 있다.
최근 이 같은 대학의 이전으로 대학가 상권의 안정적이고 성공적인 성장사례로 단국대를 들 수 있는데, 2007년 9월 캠퍼스를 통째로 용인 죽전으로 옮긴 단국대학의 경우 주변 인근 상권의 급속한 개발을 불러왔으며 준공 상가들은 학교 이전 직전에 대부분 분양이 끝났고, 신규 상가들도 일부 고층 점포를 빼고는 모두 분양이 완료된 상태로 현재 활발하고 안정된 상권을 형성하고 있다.
시세 또한 꾸준히 상승해 현재 단국대 대부분의 상가들에 벌써부터 웃돈이 붙는가 하면 임대료 또한 1층 66㎡를 기준으로 보증금 1억원에 월세 300만~400만원선을 호가하고 있다. 원룸, 오피스텔 등 학생들을 대상으로 하는 부동산 상품도 동반호황을 누리고 있다.
반대로, 기존대학이 이전된 지역은 상권침체가 지속되고 있는데 과거 단국대가 있던 한남동의 경우 월세는 이미 30%~40%가량이 빠졌고 권리금 건지기가 힘든 상황으로 치닫고 있다.
단국대 부지 개발 호재가 있어 미래를 점치기는 이르기도 하지만 현재 문을 닫는 점포들이 하나 둘 늘고 있는 실정이다.
단국대와 같이 캠퍼스가 모두 이전하는 경우는 물론이고 제2, 3의 캠퍼스를 조성하면서 일부 학생들이 옮겨가게 되는 대학들 또한 주변 상권에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 학생들이 옮겨가면 자연히 유동인구가 감소할 것이고 한남동과 같은 사례가 또다시 오지 않을까 우려가 되면서 이전을 앞두고 있는 기존 대학가 주변 상인들에 대한 대비책이 강구돼야할 것으로 보인다.
충청권도 신설, 이전 붐 일어
수도권과 인접한 충청권에도 새 컴퍼스 신설, 이전 '붐'이 일고 있는데 충남 공주·연기군에 조성될 예정인 행정중심복합도시와 인접한 아산 신도시, 충남도청 이전 예정지인 홍성·예산군 등 에도 대학들의 움직임이 부산하다.
가장 관심을 끄는 지역은 행정중심복합도시 내 대학·연구단지다. 고려대는 안암캠퍼스와 조치원캠퍼스의 일부 학과 이전을 포함해 ‘행정도시’에서 요구하는 학과를 신설할 방침이다.
대전·충남지역 대학들은 좀 더 전략적으로 움직이고 있다. 충남대와 공주대, 한남대, 한밭대 등 지역 4개 대학은 공동캠퍼스 형태로 추진할 계획이다. 성균관대도 학부대학 조성 부지로 이곳에 의향서를 제출했는데 4~5군데를 검토해 신중히 결정하겠다는 입장이다. 이들 대학들을 포함해 9개 종합대와 4개 대학원이 입주 의사를 밝힌 것으로 알려지고 있는데, 행정중심복합도시의 대학·연구단지도 조만간 건립계획서를 제출받아 오는 12월에 2~3개 대학을 선정할 계획이다.
6백21만평 규모의 아산 신도시의 대학타운도 각광을 받고 있다고 지난 2002년에 이미 홍익대와 단국대, 순천향대가 양해각서를 체결한 바 있다.
최근엔 건설교통부가 이 지역에 경찰대학 이전과 외국어고, 특수기능을 갖춘 2~3개 유치 계획을 밝혀 다시 관심을 끌고 있다.
순천향대는 지난 9월말 ‘아산신도시캠퍼스개발위원회’를 만들어 좀 더 면밀한 이전 계획을 세우고 있으며 홍익대는 부지 매입비가 많이 올라 아산 신도시뿐 아니라 행정중심복합도시, 송도, 파주 등 다른 지역의 부지도 검토하고 있다. 충남도청이 옮겨 갈 홍성·예산의 신도시(100만~300만평)에는 공주대와 충남대가 설립 계획안을 제출한 것으로 나타났다.
상가 투자시 주의 사항은 없나?
새로운 대학교가 유치되면 지역 내 유동인구 증가 및 상권 확대, 관내 우수인력 유치로 지역 경제 활성화에 유리하며 추가적인 대규모 주택 수요 창출 효과가 나타나 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미치게 된다.
그러나 대학이 이전 또는 캠퍼스가 조성된다고 할지라도 투자시 주의할 점도 있다.
대학들의 대규모 이전 및 신규캠퍼스 조성은 기존상권에 대한 우려와 신흥상권에 대한 기대 등 두 가지의 상반된 심리적 결과 값을 가져오고 있는데, 대학가 주변에 투자를 생각하고 있는 투자자들은 캠퍼스 이전이 아직은 개발준비 및 초기 단계인데다가 일부 대학들의 경우 간혹 지가급등과 재단의 재정악화로 대학설립 계획이 중단되는 경우들도 있어 아직은 지켜볼 때인 것으로 보인다.
또 신촌이나 홍대, 건대 상권처럼 한 지역 전체를 책임지는 거대한 매머드상권을 제외한 순수 대학 상권은 휴일이나 방학때는 썰물처럼 유동인구가 빠져나가기에 섣불리 투자을 하였다가는 몸고생만하고 본전도 못건질 경우도 간혹 발생한다.
대학가 상권은 유동인구가 많고 좋은 입지를 자랑하는 만큼 임대료나 권리금이 비싸지만 직장인을 주요 고객층으로 하는 오피스 상권에 비해 판매업종의 객단가가 높지 않다는 것도 주의할 점이다.
결국 임대료는 비싸지만 상품의 이윤은 적으며, 유동인구는 많지만 유효고객은 기대보다는 적다. 또 트렌드 변화가 빠르다 보니 유행에 뒤쳐져 짧은 시간에 퇴출을 당하는 경우가 많다. 아이템의 변화에 대한 위험부담이 크다는 것도 주의할 점인데 유행 업종이 우후죽순으로 들어서다 새로운 업종이 상권을 도배하는 것이 대학가 상권의 흐름이다. 결국 대학가 상권은 박리다매형 판매 내지 독특한 아이템 판매가 승부수라고 할 수 있다.
또 최근에는 학교의 재정자립도를 높이기 위해서 대학교안에 상업용 건물이 들어 오는가 하면 주변에 대규모 주상복합단지가 들어서거나 대단위 복합 상가들이 속속 들어서고 있는 추세이며 이런 시설에 웬만한 업종은 다 들어간다는 점도 투자시에 고려해야 한다.
때문에 새롭게 조성될 대학가 상권은 분명 기회선점의 요소가 있다고 하겠지만 시기조율에 대해서는 지나친 낙관보다는 분양가적정성이나 주변 임대시세와 입지별 상가공급 상황 등을 우선 검토해야 성공할 수 있다.
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NOTE
상권포화의 구상권의 대체투자처인 대학가 상권, 투자 적정시기 산정을 위한 시장조사가 필요하다.
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