2008년 상품별 투자전략 포인트
단지내상가 : 안정적인 단지내 상가라해도 고가 낙찰은 극약
대표적인 상가투자 유망상품이라고 할 수 있는 단지내상가는 2008년 상가시장에서도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다.
김포장기지구 주공 단지내상가는 내정가의 306%에 낙찰되었고, 남양주가운지구 주공 단지내 상가도 222%에 낙찰되는 등 고가 낙찰 상가들이 줄을 이었었지만 지나친 고가낙찰의 경우 수익률이 악화될 수 있다는점에 유의할 필요가 있다.
단지내상가의 경우 대다수의 많은 상가들이 입찰로 공급되는 특성상 입찰전략을 잘 수립해야하는데 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다고 말하는 사람이 많지만 적정 낙찰가 150%란 수치는 사실상 아무런 의미 없는 숫자에 불과하다.
대한주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다는데 주의할 필요가 있다.
적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 내가 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요해지는데 이를 위해서는 내가 낙찰받고자 하는 상가와 세대규모와 상가규모가 비슷한 단지내상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.
약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.
중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.
이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자가 될수 있다.
이렇게 안정적인 투자 효과를 위해서는 사전에 체크해야할 몇 가지 사항이 있다.
첫 번째는 배후 가구당 상가면적이다.
가구당 상가면적이 1.3~1.5M2 내외인 곳이 좋다.
가령 투자 희망 단지의 가구수가 600세대라면 600X1.5M2의 결과값인 900M2의 연면적을 넘게될 경우 오버되는 수준만큼 공급 과잉이 될 수 있는데 가구수를 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있으며 반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.
두 번째로는 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 이어서 실제 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다.
대체로 30평대 이하의 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다.
대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 고급외부 상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.
세 번째로는 상가가 주출입구에 위치해 있는것이 유리하다.
단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 보행유동인구의 동선이 단지내상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.
네번째로는 단지내상가 주변의 상권형성을 살펴볼 필요가 있다.
단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이나 대형 할인마트등이 형성될수 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 하는데 단지내상가보다는 근린상권이나 할인마트의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 커서 상권이탈이 있을 수 있기 때문이다.
천안 아산 풍기동 I 단지내 상가 입찰 결과 공급된 16개 점포가 모두 유찰되는 결과가 발생했었는데 이 상가는 총 869가구로 단지의 규모가 큰데다가 세대수 대비 상가 연면적이 0.66㎡에 불과해 1.65㎡ 내외이면 안정적인 투자자 가능하다는 단지내 상가의 이론적 입지로는 상당히 좋은 조건을 갖췄다. 이렇게 좋은 조건을 갖췄음에도 전 전포 유찰이라는 결과가 발생한 가장 큰 원인은 단지와 불과 5분 거리에 있는 대형마트인 이마트가 때문인 것으로 분석된다.
다섯번째로는 입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다.
과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼수 있기 때문이다.
마지막으로 최근들어 증가하고 있는 재건축 조합아파트 단지내상가의 경우 통매각을 통한 공급사례가 늘고 있는데 이때에는 통매입한 회사인 계약주체확인과 최초시행사로부터의 통매입회사의 매입대금 완납여부확인이 필요해지며, 통매입의 조합승인여부에 대한 잡음확인등이 핉요하다.
근린상가 전망 : 신규 택지지구 상가는 장기적인 안목으로 접근해야
2007년 근린상가는 유망택지지구 물량을 중심으로 투자자들의 관심이 모아졌다.
하지만 동탄신도시 중심상업용지내 근린상가나, 장지지구, 발산지구 등의 물량에 쏟아졌던 관심에 비하면 분양률은 생각보다 저조한 수준이었는데 이는 주요 택지지구를 내 근린상가의 상업용지 가격이 입찰공급단계에서부터 고가 낙찰돼 전반적인 수익률 저하현상을 보이고 있다는 점과 택지지구내 상권의 특성상 상권형성후 안정기가 오기까지 3년 이상의 긴 시간이 소요된다는 점이 영향을 미친 것으로 보인다.
하지만 2007년 공급되었던 주요택지개발지구 중심의 근린상가의 상권완성기시기가 도래하는 지역을 중심으로 2008년에도 김포 장기지구, 성남 도촌지구, 화성 향남지구 등 유망 택지지구를 중심으로 근린상가에 투자수요가 집중될 것으로 예상되며 이밖에도 신설 역세권 등 새로운 상권이 형성되는 입지에 들어서는 근린상가도 꾸준한 인기를 끌 것으로 기대된다.
근린상가 투자를 위해서는 첫째는 전반적 수익률저하에 따른 선별적 임차업종 접근이 필요하다.
특히 최근 주요 택지개발 지구를 중심으로 공급되고 있는 택지지구내 근린상가의 경우 토지개발후 업체에 공급되는 상업용지의 가격이 입찰공급단계에서부터 고가에 낙찰되는 경향이 있어 전반적인 수익률 저하가 예상되고 있기 때문에 택지지구 근린상가에 투자하는 경우에는 단지내상가처럼 필수업종화 될 수 있는 업종선택과 선임대 완료된 점포를 중심으로 투자해야하는것이 무엇보다도 중요하다.
두 번째 전체 택지개발지구와 총 수용가능인구 세대수 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 우선해야하는데 이는 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 공급되는 상가의 총량이 늘어 경쟁점포의 규모도 증가해 결국 상권형성 이후에도 임대료 약세가 예상될 수 있기 때문이다.
세 번째 택지지구 상권형성시기와 관련하여 투자타이밍 조절이 필요하다.
택지개발지구는 상권형성에 있어서 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니기 때문에 가능한 택지지구의 전반적 입주개시 6개월을 앞두고 투자하는 것이 타이밍상 좋으며 예정된 입주계획들은 공사와 연계되어 다소 늦어지는 경우가 많으므로 가능한 상권형성기 까지의 대기기간을 줄이려면 가장 빠른 입주 단지를 상가입점의 타이밍으로 계산해 넣어서는 곤란하다.
네 번째 상가 건물내 업종간 시너지 효과를 고려해 분양율이 높은 곳을 선택해야한다.
택지지구내 근린상가들은 초기 상권형성기까지 상가건물별로 입주 업종이 이빠진 것처럼 듬성 듬성 차면서 형성되게 되기 때문에 택지지구내 입주민들의 입장에서는 용무별로 이용편리를 도모하기 위해서는 입주업종이 다양한 곳을 선호하기 때문에 다른 업종들이 다양하게 많이 입점하게되는 상가건물을 우선 고려하는 것이 필요하다.
다섯 번째 가장 중요한 요소인 상권형성후 안정기 도래까지 3년~5년을 기다릴 수 있는 자금력과 인내심이 필요하다.
택지지구 근린상가는 상가의 임대차업종 안착과 임대료등 변수들이 안정화 되기까지 상당한 시일 경과를 필요로 하는점 때문에 차입자본의 비율을 너무 높게 잡아서는 예상치 못한 낭패를 볼 수 있다는 점을 특히 유의해야 한다.
여섯 번째 택지지구내 교통환경과 인프라를 눈여겨 보아야 한다.
같은 택지지구내에서라도 교통환경과 택지지구내 인프라요인에 따라 주요 메인동선이 형성되는 곳이 달라질 수 있는데 메인 교통요소가 될 도로나 지하철 등의 개통이나 공사가 지연된다면 미래가치를 보고 기다릴 수 있어야 하는 반면에 사업비가 작은 보조 교통환경이나 인프라가 우선 효과를 보고 있는 곳이라면 얼마지나지 않아 유동동선의 흐름이 바뀔 수 있기 때문이다.
일곱 번째는 주요 택지개발지구를 중심으로 미관관리가 강화되면서 간판과 관련한 규제가 강화되는 점을 유의해야 한다.
택지개발지구를 중심으로 형성되는 상가의 업종들은 단지내상가보다는 업종이 다양하지만 결국은 보편적 업종의 치열한 각축을 벌이게 되는 현실에서 상가의 얼굴격에 해당하는 간판의 중요성은 두말할 필요가 없는 요소라고 할 수 있는데 이런 간판의 설치가 애초부터 불가능하거나 불리한 점포들은 결국 경쟁에서 밀리기 십상이기 때문에 투자자의 입장에서는 자신의 간판 노출과 관련한 세부사항을 사전에 숙지할 필요가 있다.
이외에도 가능한 점포의 전면길이가 긴 점포를 선택하는 작은 노하우등도 근린상가 투자에서 고려해야할 사항이다
주상복합상가 전망 : 상가비율 축소 및 전용율대비 가격경쟁력 찾아야
주상복합상가의 가장 큰 장점은 상층부의 주거수요나 직장인 수요를 고정고객으로 확보함과 동시에 외부 유동인구의 유입이 가능하다는 점이라고 할 수 있다. 하지만 2007년 주상복합 시장은 이러한 주상복합 상가의 장점을 제대로 소화해 내고 있지 못하는 경우가 대부분이었다.
좋은 입지에도 불구하고 입점이 시작된지 수개월이 지나도 공실로 남아있던 이유는 분양가가 높거나 외부 교통인프라 환경은 우수하지만 전체적인 전용율이 낮거나 설계적 구조상 먹상가로 조성되는 경우가 많아서 분양을 받아도 상권이 극히 제한적이어서 수익을 보장받기 힘들기 때문이다. 또 배후 세대수 대비 상가면적이 크다는 것도 큰 걸림돌로 작용한다.
또 업무시설이 집중된 지역의 주상복합은 주5일제 근무에 따른 공동화 현상으로 절대적 영업일수가 크게 줄었다는 것도 주상복합 상가에 투자할 경우 유의할 대목이다.
이러한 문제점으로 인해 서울시가 앞으로는 주상복합아파트의 주택 비율을 4대문 밖일지라도 계획적 관리가 가능할 경우 90%까지 확대하기로 방침을 정했다. 하지만 이것만으로 2008년 주상복합 상가 시장이 밝아졌다고 하기는 어려울 것으로 예상된다. 상가비율 축소를 전면 적용하든가 아니면 아예 폐지하는 등의 대책이 필요할 것으로 보인다.
주상복합상가에 투자접근시에는 첫째 시공사의 브랜드가 상가의 상품가치를 대신하는것은 아니라는것을 유념할 필요가 있다.
시행사의 입장에서 주상복합상가의 주된 개발 목적은 상층부인 주거부분에 집중되어 있는것이 현실이다보니 상층부를 수월하게 공급하기 위해서는 유명건설사의 브랜드들이 도입되어 상층부 공급은 비교적 원만하게 해결되지만 하층부 상가부분은 면적의 공급과잉등의 이유로 시공사 브랜드에 대한 영향력이 떨어지게된다. 이따금 건설사의 브랜드가치만으로 상가의 투자가치를 혼동하는 투자자들은 유의해야할 대목이다.
두 번째 역세권의 주상복합상가와 역세권 오피스 복합상가의 차이점을 알아야 하는데 대부분의 주상복합상가는 교통환경 입지가 우수한 곳에 자리하게되는것이 보통이지만 그 입지가 탁월하다고해서 상가개발에 대한 비중을 두고 주상복합상가로 개발되는 곳은 그렇게 많지 않다.
즉, 전체건물을 상가로 개발할 경우의 가치보다 주상복합을 혼합해 개발할 경우의 기대이익이 큰 경우가 많다는 뜻인데 많은 주상복합상가들은 도보 교통접근성이 우수한 입지를 활용해 주거용에 개발 비중을 많이 두고 개발되는 것이 보통이라는 뜻으로 상가의 주된개발 목적을 상층부 주거용도부분이 상가이용의 합리성을 더 두는 경우는 별로 없다는 뜻이다.
그러다 보니 상업용도로 개발되는 상층부 오피스용도의 상가개발시에는 유동인구 발생과 집객효과가 더욱 커질 수 있지만 주거부분으로 개발된 경우 유동인구 발생요인과 건물내 흡인요인이 상대적으로 떨어지게되는 단점을 가지고 있다.
양재동의 지하철 역세권 연결 주상복합상가가 공급당시에 과열경쟁을 일의키며 프리미엄까지 형성되면서 공급되던 현실과 막상 완공후 기대예상과는 달리 상권형성이 더디게 형성되는 이유중 하나가 이런 요소에서 비롯된 점을 명심할 필요가 있다.
세 번째 평단가에 대한 인식보다 전용면적 활용율에 따른 내재가치 이해가 필요한데 주상복합상가의 경우 상가부분과 주거부분의 별도 통로과 공용면적등으로 인해 분양면적 대비 전용면적이 낮은 것이 보통이다.
이때 업체에서는 단순하게 평당얼마하는 평당 분양가를 가지고 공급가격이 저렴한것 처럼 포장되지만 실질적 내재가치라고 할 수 있는 전용면적으로 환산할 경우 실질 평당가는 상당한 고가에 형성되어 있는 경우가 많으므로 주상복합 상가투자시에는 전용면적대비 평당가로 상품에 대한 내재가치를 환산해보는 지혜가 필요하다.
네 번째 규모가 어중간한 주상복합상가에서는 가능한 먹상가는 피하는게 상책이다.
주상복합상가의 경우 대로변을 접하고 외부와의 출입구를 둔 전면라인 점포의 경우 점포의 활용가치가 발생하지만 내부 유입인구의 발생요소가 적은 주상복합 상가라면 상층부 고객을 기반으로 운영되야 하는 주상복합상가의 내부 먹상가는 피하는것이 좋다.
다섯 번째 관리비를 고려해야하는데 통상 일반아파트 관리비 보다 주상복합 아파트가 관리비가 비싼것이 현실이다.
여기에 규모가 큰 매머드급 주상복합 상가라면 관리비 부담측면이 쉽게생각하지 못하는 요소로 작용하게되고 매머드급 건물의 경우 경쟁력유지차원에서 관리 유지되는 시설물이 많다보니 일반 상가보다 관리비 부담이 큰 경우가 대부분이다.
투자자의 입장에서 관리비를 염두에 두어야 하나 생각할 수 있지만 실상은 임차인이 부담을 느끼지 않아야 안정적 임대수입이 가능한점을 감안한다면 과도한 관리비 발생요소가 있다면 유의해야한다.
테마상가 전망 : 특화된 아이템의 MD구성이 아니라면 보류
2007년 테마상가는 공실이 난무하고, 임대료는 하락했으며, 팔리지 않는 점포들은 경매로 흘러들었다. 테마상가의 메카라고 할 수 있는 동대문 일대에서만 ‘밀리오레’ ‘헬로우APM’ ‘누존’ ‘시즌’ ‘올레오’ 등의 쇼핑몰에서 100여개의 점포가 경매 시장 물건으로 등록되기도 했었다.
2008년에도 테마상가의 이러한 어려움은 계속 될 것으로 예상된다. 테마상가 공급과잉현상과 차별화된 제품 공급과 상가 컨셉이 획일화, 인터넷 쇼핑몰 등의 유통구조와 소비패턴의 변화 등이 그 이유가 될 것이다.
초역세권이나 유명 대학상권에 들어서는 테마상가는 입지적인 우수성으로 투자자들의 관심이 몰리기 마련이다. 하지만 분양율 대비 임대수요를 맞추지 못하거나, MD구성계획대로 컨셉이 형성되지 않아 상권의 활성화가 이뤄지지 못하는 사례가 많으니 어떤 상가보다도 투자에 신중함이 필요하다.
테마상가 입지에서 가장 유의해야 하는 입지적 유의점은 첫째 상권영역이 광역화되지 못하는 입지의 테마상가는 피해야 한다.
본래 테마상가의 상권영역은 초대형 광역상권화 되어있는 동대문지역의 상가에서 출발되었다. 동대문 상권의 경우 도매와 소매를 겸하기도 할뿐만 아니라 상권의 영역이 광역상권을 기반으로 하고 있는 지역이다. 반면에 하드웨어적 성격이 유사하게 구성되는 보통의 쇼핑몰들의 경우 상가를 지탱해줄 상권 범위가 상대적으로 작은 단점을 가지고 있다. 많은 지역 테마쇼핑몰들이 실패하는 가장 큰 이유로 투자자가 유의해야 하는 점이다.
두 번째 소득수준과 소비력이 높아 백화점 소비계층으로 분류될 수 있는 배후소비세대군을 형성하는 지역의 테마쇼핑몰은 피해야 하는데 아직까지 국내에서는 백화점의 전문 종합경영을 경쟁해서 이길만한 유통업체가 많지 않기 때문에 취급상품에 대한 다양성과 품질에서 경쟁이 어려운 테마쇼핑몰의 입지로는 부적합하다.
세 번째 대형할인매장과 경쟁입지에 있는 테마쇼핑몰은피해야 한다.
백화점과의 상품과 운영경쟁력에서 밀리는 테마쇼핑몰의 경우 할인점과의 경쟁구도에서는 가격 경쟁력에서 또다시 치열한 각축을 벌이게 되는데 할인점의 마케팅 분야가 의류, 전자등 취급분야를 확대하고 있기 때문에 가능한 보통의 테마쇼핑몰이라면 할인점과 경쟁구도에 있는 입지의 상가는 피해야한다.
네 번째 로드브랜드 업종이 강세를 보이는 입지의 테마쇼핑몰은 피해야 한다.
국내에서 내로라 하는 상권인 명동에서 마저도 일부쇼핑몰의 경우 소비자 외면이나 공실오픈등을 경험하고 있는 점은 브랜드 업종강세의 로드업종과의 경쟁에서 테마쇼핑몰이 취약하다는 점을 보여주는 사례다.
다음으로 공급절차나 운영상의 유의점으로는 첫째 위탁관리 운영사의 관리운영 노하우 검증이 필요하다.
대다수 테마쇼핑몰들이 위탁관리운영을 통해 투자자를 모집하고 있지만 동대문의 밀리오레 두산타워 정도를 꼽을 수 있을 정도로 운영능력에서 자타가 공인할만한 업체가 많지 않은 것이 현실이다. 특히 업체의 지명도 있는 관리능력을 가졌다고 했었던 밀리오레도 지방테마쇼핑몰에서 철수의 아픔을 겪고 있는점은 투자자들이 상기해야 하는 부분이다.
이런 관리운영사의 노하우를 검증하려면 위탁관리 운영사의 법인 등기부 등본등을 열람해 급하게 만들어진 회사인지 또는 모체가 있어서 당해현장을 위해 별도 법인이 설립된 회사라면 모회사의 연혁등을 참고해야하다.
두 번째는 개발비 집행의 투명성 보장이 어느정도 인가확인해야 한다.
상가 상담당시의 두루뭉실한 상가의 전체 활성화를 위한 비용으로 집행된다고 설명되는 개발비는 실제 임대분양 상가의 경우 전체 분양대금보다 큰 경우들도 있기 때문에 특별한 주의가 필요하며 개발비의 사용 용도 목적등이 명확하고 구체적으로 담겨진 개발비 계약서 내용을 확인하는 것이 필요하다.
세 번째는 임대보장 각서에 대한 맹신을 피해야 한다.
대다수 쇼핑몰들이 임대확약서를 발행하고 있지만 수익률 보장각서가 지켜지지 않고 있는 현장들도 많다. 일단 이렇게 수익률 보장내용이 지켜지지 않을 경우 현실적인 여건상 관리업체의 이런저런 대안에 투자자들은 휘둘릴 수 밖에 없기 때문에 수익률 보장에 집착하기 보다는 실제 장사수준에 대한 나름의 가치관을 가지고 판단하는 것이 필요하다.
네 번째 다구좌 분양을 유도해 일부점포를 전매해준다는 약속을 믿지말아야 한다.
테마쇼핑몰의 상층부는 소액투자상품으로 구성되는 경우가 많은데 그러다 보니 조금의 여유를 가지고도 다구좌를 분양알선해 한두개의 점포를 남겨두고 나머지를 전매해서 프리미엄으로 남은점포의 중도금과 계약금을 납부한다고 제안받게 되는 경우에 빠져들면 짚을 들고 불속으로 뛰어들어가는 길이될 수 있다.
다섯 번째 신탁사업이라고 해서 무조건 안전하다는 생각을 버려야한다.
테마쇼핑몰의 경우 규모의 매머드성이나 총 사업비의 규모가 커지기 때문에 대부분 신탁회사와의 연계성을 가지고 사업을 진행하는 곳이 많다.
그러나 신탁사업이라 하더라도 사업성이 결여된 사업이라면 투자자들은 손해를 감수해야 하는데 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 시공사인 삼성중공업등과 상인들의 권리문제가 아직도 법정다툼중에 있는점은 신탁사업이 완전한 투자안전성을 확보한것을 의하하는 것은 아님을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있다.
여섯째 다중 유입시설인 극장층에 대한 환상을 버려야 한다.
극장층의 유동인구 발생은 대부분 목적형 소비군으로 분류되는데 과거와는 달리 온라인 예매시 예매비용이 발생됨에도 불구하고 티켓팅을 위해 예매비용을 지불하는 계층이 늘어나는 점은 관람전 시간을 절약하는 것을 의미한다.
반면에 상영종료후에는 대부분의 극장시설들이 일시에 발생하는 퇴거인구를 효율적으로 내려보내기 위해 별도의 통행동선을 가지고 있는 경우들이 많아 기대만큼의 쇼핑인구로 전환되지 않는 특징을 가지고 있는 점을 유의해야 한다.
일곱 번째 자신의 점포위치를 확정하여 날인을 받아야 한다.
지금은 설계변경등에 대해서 계약자 전원의 동의를 받도록 하고 있지만 과거에는 이런 제도적 장치가 미흡해 많은 투자자들이 테마쇼핑몰 계약후 자신의 점포 위치와 관련해 다툼이 많이 발생했었다.
특히 점포의 구분이 건축인허가와 관련해서 구분등기상 필요에 의해 사전에 확정되는 곳은 그나마 자신의 점포위치 확인이 수월하지만 전체 면적에 대한 위치는 표현하되 계약서에 호수와 설명들은 호수의 위치가 공급과정의 다양한 변수에 의해 아이템변경, 층별컨셉변경등에 따라 바뀔수 있는 위험도 있기 때문에 자신의 점포위치에 대한 도면표시 확인과 날인을 첨부해 두는 것이 필요하다.
이외에도 입점이 확정되었다고 하는 유명 대형시설등의 경우와 연계성을 가지고 분양을 받는 경우라면 유명대형시설의 입점이 취소되거나 변수가 발생할 경우 계약해지에 관련한 특약사항을 명시하는 것들도 투자자들이 적극 활용해야 하는 요소이다.
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