그러나 11.15 대책이후 2007년 주담보대출 규제정책의 꾸준한 정책기조유지와 주택공급 확대정책으로 인한 실수요자 중심의 공급정책유지로 인해  주택시장에 대한 한정없는 투자유입자금이 한풀 꺽이면서 시중 유동자금의 새로운 유입처로 주목받았던 상가투자시장에 대한 기대감은 컸지만 기대감만큼 큰 자금이 유입되지 못하고 지역적 수요가 뒷받침되는 오피스텔이나, 지역적 개발 호재가 풍부한 일부 유용한 상가상품에 대한 선별적 투자성향을 보였던것이 상가투자시장의 2007년 한해였다고 할 수 있다.

기대심리는 팽배하였지만 실질적 자금유입이 기대감만큼 활성화 되지 못한 이유는 무엇일까?

여기에는 실물경기의 뒷받침이 체감적으로 느낄수 있을 만큼 활성화 되지 못한 이유가 가장 크다고 할 수 있다.

즉, 주택시장에 대한 규제로 인한 상가투자시장에 대한 자금유입의 외부적 환경요인은 커졌지만 실질적으로 상가투자를 통해 기대수익을 거둘수 있을 만한 실물경기 활성화의 체감경기는 둔한 반면에 유동자금을 급속하게 흡수하면서 코스피 2000포인트를 가볍게 훌쩍 뛰어넘으면서 활황세를 맞이했던 주식시장과의 자금유입경쟁에서 밀렸다고 할 수 있는 셈이다.

전반적으로 약보합세를 보였던 상가투자시장의 다양한 변수들을 통한 2008년 한해의 시장변화를 예측해본다면 크게 긍정적 요소와 부정적요소 그리고 긍정요인과 부정요인의 혼재요소등 세가지로 나누어 볼 수 있다.

2008년 상가투자시장을 밝게하는 긍정적 요소

- 아파트 분양가 상한제를 비롯환 주택시장의 규제정책 지속전망

2008년 주택시장을 전망하는 부동산 전문가들의 반응은 대체적으로 새정부의 등장에도 불구하고 부동산 정책의 큰 틀을 바꾸기는 쉽지 않을것으로 예상하고 있다. 특히 분양가 상한제를 통해 기존아파트 시세를 밑돌게 공급되는 신규공급 아파트 공급시장은 실소유자외의 부가적인 투기적 자금유입을 막아 “부동산 투자=아파트 투자”라는 등식을 일부라도 차단하는 효과를 발생시켜 시중 유동자금의 건전한 투자시장환경을 유도해낼 수있을것으로 기대된다.

물론 일부 개발호재지역이나 재건축시장의 규제완화 기대감등으로 재건축시장의 주택투자환경이 생명력을 유지한다하더라도 중장기적으로 끊임없는 주택가격 상승으로 인한 불안심리를 통해 막대한 융자를 조달하여 내집마련을 한 실소유자계층이 아파트가격의 시세상승으로심리적 보상을 만족하는대신 치러야할 융자금 원금과 이자납부를 위한 소비행태에서 먹고,입고,쓰는것을 극도로 제약해왔던 소비시장이 다소 완화되는 것을 기대해볼 수 있기 때문에 2008년도 실물경기의 성장을 전제로 한다면 이러한 유동자금의 유입처로 상가시장의 부상을 기대해볼 수 있겠다.

-2009년 한은 고액권발행확정을 통한 긍정적 인플레 기대

물가상승을 우려하는 목소리와 차라리 리디노미네이션(화폐단위변경)을 하자는 목소리도 많았지만 한은은 2009년 상반기 10만원권과 5만원권의 고액권발행을 결졍했다.

물가상승은 경제성장에 일정부분 저해요소로 작용하는바 없지 않지만, 일정한 수준의 물가상승은 경제활력을 불어넣는 요소로 작용하는 긍정적 효과또한 상존하고 있는 부분이다.

한은의 고액권발행 추진배경은 수표발행에 따른 제조와 취급비용 2800억원과 화폐운송 보관비용 400억 연간 5천억원으로 예상되는 비용등 총 5000억원의 비용절감효과를 내세우고 있지만, 실제 이런 비용절감 효과외에도 신권발행 자금유통을 위한 2500억원~5000억원에 이르는 자동전산화 신규투자시장환경구축과 상품의 고급사양화와 서비스의 질적개선을 통한 고가상품및 서비스의 등장으로 인한 객단위 상품증가를 기대할 수 있는 상가영업환경의 개선등에 기인한 긍정적 인플레이션효과를 기대할 수 있다.

예측이 다소 이른감이 없지 않지만 2008년 하반기를 즈음하여 고액권발행으로 인한 상품유통이나 서비스유통에서의 고급사양화 움직임발생은 일정부분 긍정적 물가상승을 초래하여 상가영업환경에 활력소를 제공할 수 있을것으로 기대되는데 반해 부동산상품단위의 커다란 거래에 미치는 영향은 다소 미미할것으로 예상된다.

-부동산개발업법 제도시행으로 인한 상가 공급량감소

2007년 11월 18일부터 연면적 2천㎡ (연간 5천㎡) 이상의 건축물을 지어 분양하거나 3000㎡ (연간 1만㎡) 이상 토지를 개발해 분양,또는 임대시 소재지 시도지사에게 부동산개발업 등록을 의무적으로 해야 하며 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 2인 이상, 33㎡ 이상의 사무실 확보하여야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워지기 진다.

제정목적	기획부동산업체 등 개발업체의 난립 방지
주요 내용	연면적 2000㎡(연간5000㎡)이상 건축물, 부지면적 3000㎡(연간1만㎡)이상 토지 등 개발업체 등록 의무화, 전화 등 통해 허위개발계획 유포하고 땅 파는 업체 형사처벌
등록 요건	자본금 5억원(개인은 10억원), 감정평가사.공인중개사 등 전문 인력 2인 이상
시행일	2007년 11월 18일

▶부동산개발업법 이란?

이러한 부동산개발업법 시행이 상가 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보이는데, 이는  부동산 개발업법의 시행으로 인해 자금력이 영세한 업체들을 어느 정도 걸러내는 역할을 수행할 것이기 때문이다.

이러한 신규진입시장에 대한 장벽과 제도로 인해 다소나마 상가의 공급이 일정부분 감소될 것으로 예상되며, 분양물량 감소는 그동안 과다한 분양물량으로 인해 적체되어 있던 상가물량이 소진될 수 있는 기회를 제공하는 등 긍정적인 효과가 기대된다.

특히 부동산개발업체의 난립을 막는 효과부분에서는 구도심을 중심으로 토지 나대지가 고갈되어감에 따라 사업용부지를 찾기 어려워진 업체들이 대거 사업부지확보가 손쉬운 신규 택지개발지구 상가용지 공급에 대거 뛰어드는 현실에서 벌어지는 과도한 토지매입 경쟁을 다소나마 줄여내게 되어 과도한 입찰경쟁에서 초래되는 용지가격의 현실화를 통해 상가공급가격을 낮추게 되는 효과를 기대해볼 수도 있다.

이처럼 부동산 개발업법 시행에 따른 긍정적인 효과를 기대해보지만 무엇보다도 중요한 것은 부동산 개발업법이 얼마나 실효성 있게 시행되느냐는 점이라고 할 수 있다.

당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 2007년 9월 조사에 따르면 전국에서 분양중인 상가 1,355곳 11만 6천100여개의 점포중 건축물 연면적이 2천제곱미터 이하의 상가는 333곳 3천937개에 불과해 전체 분양중인 상가동수의 75%가 부동산개발업법 대상이 될정도로 조사되어서 대부분의 상가개발업체가 등록대상이 되어야하는 것으로 나타났다.

하지만 상가 수분양자들의 안전한 투자를 위해 시행됐던 연면적 3천㎡ 이상의 상가를 분양할 때 따라야 했던 상가후분양제의 경우 쪼개팔기 등 각종 편법분양들이 등장하면서 제도시행에 따른 큰 성과를 거두지 못하고 있는점은 부동산개발업법시행에따른 제도정착의 중요성을 다시한번 떠올리게 만드는 부분이 될수 있다.

-고유가파장으로 인한 원가상승및 경기위축

배럴당 100달러를 고지를 오르락 내리락 하고 있는 유가로 인해 원자재값의 폭등과 물류비용증가등으로 산업계가 그야말로 초비상 상태이다. 이 여파로 인해  제조업의 업황 전망지수도 지속적으로 하락하면서 우리나라 경제 전반의 고용시장을 담당하고 있는 중소제조업체의 타격이 더욱 심각한 상황이다.

재정경제부에서 고유가에도 불구 내년 경상수지가 전체적으로 균형 또는 소폭의 흑자를 기록할 것으로 전망하기도 했지만 이는 어디까지나 희망사항이 될 공산이 크다.

국내 소비자들의 심리적 작용은 과거 오일쇼크와 달리 비교적 차분하게 대응하고 있는것 처럼 보이지만 이런 고유가기조가 상당기간 지속된다면 국내 내수및 수출에 부정적 영향이 나타기 시작하면서 경제성장률 전망자체를 수정하지 않을 수 없게될 수 있다.

문제는 이런 고유가 시대가 단기적이고 일시적인 현상이 아니라 지속적이고 장기적으로 지속될 수 있다는 데 있는데 지난 1970년대를 정점으로 총 산유량은 지속적으로 줄고 있는데 반해 수요량은 꾸준히 증가하고 있는 점이다.

즉, 지난 40여년간 새로운 중심산유처가 발굴되지 못한 상황에서 수요는 꾸준히 증가하고 있다보니 수요대비 고급량은 계속 감소일로에 있으며, 주요 산유국의 산유량은 지속적으로 감소하고 있기 때문이다.

특히 급속한 경제성장을 하고 있는 중국의 경우 인구 32명당 차량 보급률은 1대이지만 국내의 경우 1.7명당 1대로 에너지 블랙홀로 등장할 만큼 무서운 소비처가 되어가고 있다.

이런 고유가의 문제가 상가시장에 미치는 영향은 무엇보다도 제품의 원가상승과 물류비용상승으로 인해 제품의 고급화를 통한 제품가격 상승이 아닌 전반적 물가상승을 초래하게되면서 실물경기의 위축을 가져오게 되는점과 전반적인 소비감소내지는 둔화를 초래하는데 있다.

즉, 석유제품, 광열, 교통 관련 공공요금 등으로 상승압력으로 작용할 수 있는 만큼 서민생활과 직결된 부분에서 부담을 느끼게되는 소비자의 소비력도 둔화되는데다 고용종사자들의 수익원이 되고 있는 기업경기가 둔화되어 소득이 불투명해지는 요소가 발생하게되면서 장사는 장사대로 제품원가상승 이나 물류비용증가등으로 인해 임대료 및 각종 유지비 증가가 현재영업중인 상가들의 실물체감경기를 악화시키고 새로운 공급시장에 까지 영향을 미치게 되기 때문이다.

-대선공약으로 등장한 양도세 규제완화와 상가 기준시가 인상

2007년 부동산시장의 최대 변수중 한가지로 거론되던 일시적 1가구 2주택 보유자들의 양도세 회피를 위한 매물 폭탄으로 인한 주택가격하락 예상은 크게 빗나간 형국인데 이는 대선관련 차기 정권의 규제완화에 대한 기대감이 반영된 결과로 볼수 있다.

2006년 9월~12월까지 주택거래량이 크게늘면서 양도세 비과세를 겨냥한 기존주택처분 혜택을 겨냥한 주택을 매물화 하기위한 1년안 2주택매물 정리 수요가 발생할것이라는 예측이 빗나간데는 규제완화에 대한 기대심리를 여실히 보여주는 사례라고 할 수 있다.

처분조건부 대출을 통해 주택을 마련했던 수요자들 또한 이러한 정리매물시장의 한축으로 등장할것이라는 예측이 있었지만 실제 도표에서 보듯이 이또한 예측은 크게 빗나간 셈이다.

이런 매물증가 예측이 크게 빗나간 가장 큰 이유는 양도세나, 처분조건부 대출상환 불이익을 감수하더라도 새정권에 대한 규제완화 기대감이 팽배하기 때문이다.

이런 주택보유자들의 심리를 염두에 두고 주요정당후보및 대선후보들의 공약사항을 보면 전체적인 대세는 최소한 장기보유등이나 1가구 1주택자에 대한 양도세 완화의 필요성을 강조하고 있는데 이는 부동산시장에서의 기존 주택시장의 이익실현형 거래활성화를 기본적으로 도모할 수 있는 기반이 되게되며 최소한 1가구 1주택에 대한 양도소득세 감면내지는 면제 조치등이 실시될 경우 일정 수준 “부동산 투자=주택투자“라는 등식에 일정부분 힘을 실어줄 수 밖에 없어 주택이외의 상품인 상가시장의 투자자금의 유입을 제한시킬 우려가 있다고 할 수 있다.

후보	공약사항
한나라당 / 이명박	1인 1주택 양도세 완화의지
대통합신당 / 정동영	장기 보유실소유자 양도세 감면의지
민주당 / 이인제	양도세, 재산세, 종부세 전면적 완화 의지
민주노동당 / 권영길	현재보다 강화된 부동산세제 도입 의지
문국현	현 정부정책과 유사
이회창	거래세 완화, 과도한 종부세 부담 조정의지

이런 정책의 변화들은 전체적인 주택시장의 2007년 한해 “침체 혹은 안정”으로 표현되던 주택시장에는 다소 숨통을 틔여줄것으로 예상되기 때문에 지역개발호재가 부상되고 있는 강북지역과 재건축시장을 중심으로 자금유입의 계기를 만들어주기는하겠지만 지방주택에 까지 영향을 줄것으로 기대되지는 않는다.

반면에 대선공약사항의 이행이나 기대감으로 인한 1가구 2주택자의 처분실현이익이 있다손 치더라도 주택시장에서의 막대한 양도차익을 경험했던 계층의 상가투자시장으로의 자금유입을 기대하기는 다소 역부족이 될것으로 예상되며, 1가구 1주택자의 경우 실현이익이 있다손 치더라도 대체 주택마련에 대한 소요비용이 그만큼 재투입되야 하는 상황을 감안할 때 이역시 상가시장으로의 자금유입을 기대하기는 어려울 수 밖에 없는 형국이다.

주택시장에 이런 제도적 변수 기대감이 팽배해지는 반면에 상가시장의 세제관련 제도적 변수는 수도권 5대광역시를 중심으로 상업용건물 기준시가가 2008년에는 8.0%인상될 전망이어서 상대적으로 주택시장 수요자의 투자를 대체상품투자로 기대하기는 어려울것 같다.

기준시가 조사기일이 2007년 9월 1일에서 다른 아파트(80%)나 골프회원권(90%)등과의 형평성 부분을 감안해 과표를 현실화 하려는 조치이지만 그동안 상대적으로 세금관계에서 유리했던 부분중 한가지가 대등해지는 셈이되기 때문이다.

주식펀드의 활황 여부

2007년 국내 주식시장과 상가투자시장과의 함수관계는 주택시장규제에 따른 추가유입 유동자금을 상대적으로 주식시장에서 월등하게 많이 흡수한 주식시장의 승리라고 하겠다.

코스피 2000을 단기간에 훌쩍넘는 파격적인 성장세는 마땅한 대체투자시장이 국내에 없었던데다가 세계 경제의 고성장 유지와 중국을 비롯한 신흥 공업국가의 높은 성장세를 바탕으로 한 것이었다.

과거같으면 급등락의 반복을 겪을때 주저 앉을만한 요소들도 있었지만, 적립식 펀드와 기관투자의 기금운용세력등의 유입등은 견조한 상승세 유지에 크게 기여한바가 있는 셈이다.

<자료: LG경제연구소>

2008년에는 5%의 경제성장률 전망이 나오고 있는 시점에서 코스피 목표를 2500포인트를 상회할것이라는 증권사의 장밋빛 전망이 대두되고 있는 관점에서 주식투자 시장은 상가투자시장과의 함수관계에서 복합적인 관계가 될 수있다.

집값이 1억원 오를 경우 200만원을 쓰지만 주식 1억이 오르면 500만원을 쓴다는 한국은행 연구결과는 시사하는바가 큰데 2007년 들어서 주가가 크게 오르고 직접 투자와 간접 투자가 확대되면서 주가 상승이 자산효과를 통해 가계소비에 미치고 있는 영향이 커진 것을 의미하는데 이는 주식시장에서의 현금화 유동성이 훨씬 간편하고 심리적으로 눈앞의 실현이익을 만지게 되었을때 즉시 소비증가 효과를 유발하기 때문으로 풀이된다.

2008년은 가계의 금융자산 구성비율중에서 예금과 채권 등은 다소 줄어들게되고 주식 비중이 큰 폭으로 늘어날 수 있음을 예측해볼 수 있는데 주식의 자산효과가 커지게 되면 그만큼  주가 변동에 따른 소비경기변동성이 커지는 것을 의미하게된다.

즉 주식시장이 안정적으로 활성화 될수록 내수경기에 긍정적으로 작용하는 요인들이 커지게되어 상가를 운영하는 실물경기에 기여하는 바가 커지게되고 이에따른 신규공급및 공급적체에 있던 상가에도 기여하는 바가 생긴다는 뜻이다.

그러나, 주식시장의 이런 활황예측 국면의 긍정적 요인이 상가투자시장에도 체감적으로 느껴지려면 상당한 시일 경과가 필요해지게되는데 상가투자환경의 실물경지가 체험적으로 개선되어지는 효과를 보는데 걸리는 시간이 필요해지기 때문에 단기적으로는 주식활황은 상가투자시장의 유동자금 흡수면에서 적이될 전망이다.

단기적으로는 상가투자와 주식투자와의 시장싸움에서 주식시장이 윈하는 형국이 되지만 주식시장의 활황은 주택시장에서의 기형적 활황과는 차이가 틀린 부분이 있기 때문에 중장기적 관점에서의 주식시장의 성장은 상가투자환경의 개선을 초래하는 긍정적 요인이 발생하게된다.

<자료 : 서울신문>		<자료 : 세계일보>

-금리인상 기조와 주택대출금리 인상

시중 자금이 은행권을 이탈해 주식시장으로 옮겨가지는 현상에 따라서 예금자금의 급속한 이탈을 겪고 있는 금융권에서 부족한 대출자금 재원을 마련하기 위한 조치로 최근들어 금리가 상승하고 있다.

신한은행의 경우 주택대출 최고 금리는 2004년 11월 5.46%였지만 2007년 11월 현재 7.78%로 무려 2.32%나 높아지고 있다.

한국은행의 2007년 5월 자료에 따르면 민간주택자금 대출은 279조 2천억에 달하고 있는데 각은행의 2006년 11월 대출금리보다 대체적으로 1%이상 상승한 주택자금 대출이자 상승 여파는 1년전 대비 가계부담증가를  약 3조원가까이 증가시키게 되는데 이렇게 증가되는 부담은  고스란히 가계 부담으로 작용하게되면서 내수소비 진작을 위해 소비되어져야할 자금의 유입이 3조원만큼 감소하게되는 것을 의미한다.

즉, 내수소비 진작에 사용되지 못하고 먹고, 입고, 쓰는것에 대한 허리띠 졸라매기 현상이 심화되어 간다는 뜻이다.

반면에 이렇게 높아지는 주택담보부 대출금리상승으로 인해 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 갈아타려는 움직임이 많아지고 있는 현실과 이런 추세가 장기화 될수 있음을 감안하면 일부 주택시자의 투자 안목은 다소 현실화 되어질 가능성도 있다고 하겠다.

예를 들어 1억원의 주택자금 대출이 있었다고 가정한다면 3년전 보다 추가부담해야 하는 230여만원 내외의 추가부담발생 외에도 총 부담해야 하는 이자부담이나 원금상황과의 관계에서 과거처럼 주택가격의 상승이 견조하게 뒷받침 되지 않는 이상 신규주택마련에 보다 신중해지는 주택투자유보 자금세력이 생겨난다.

일부 대출부담보다 주택가격 상승으로인한 만족이 뒷떨어지는 보유자를 중심으로 매도세력이 형성될 수도 있는 측면이 발생하게되는데, 이런 세력의 증가는 그동안 소비자금을 극도로 긴축해왔던 계층의 내수소비의 정상화전환을 기대해 볼 수 있는 장점도 있는 셈이다.

소비자금의 선순환은 상가운영시장에 긍정적 요인으로 작용하게되면서 상가투자시장을 밝게 할 수 있는 측면도 있는셈이지만, 상가투자시장에서도 마찬가지로 대출금리 인상은 자기자본 비율의 증가와 눈앞의 임대료 수익이 약한 상가시장의 현실을 감안할 때 투자심리 위축을 초래할 양면의 칼로 작용하게되는 점이 금리인상과 상가투자환경과의 상관관계라고 하겠다.