임대확약서 발행의 유효가치
주택공급의 물량공급적 측면에서의 가격 상승을 억제하려는 정부의 정책을 통해 수도권을 중심으로 많은 택지개발지구가 조성되면서 상가의 공급도 러쉬를 이루고 있는가 하면 기존 구도심 상권을 중심으로는 입지가 우수한 곳을 중심으로 대규모 상가개발과 공급이 진행되는 한켠에선 고분양가 상가들의 분양부진과 임대시세와 기대투자수익율의 편차확대로인해 혼전양상을 보이고 있다.
이렇게 공급중인 상가들의 공급조건중에는 눈에 확띄는 대목이 있는데 그중 한가지가 임대확약서를 통한 수익률을 보장해준다는 내용이다.
이런 조건의 경우 금융권에서 지급을 보장한다는 내용도 있고 임차확약과 관련하여 분양과 동시에 임대차 계약을 통해 분양상가의 운영권을 맞게될 업체의 수익률 보장제등의 내용도 있다.
이런 공급조건의 유형을 보면 “연00% 임대수익율보장” “책임임대”등과 같은 내용으로 광고지면을 장식하는 것이 보통으로 실제 상가투자를 통해 생각보다 신규공급상가의 임대차계약이 어려움을 겪고 있는 것은 느끼는 투자자라면 임대차에 대한 고민해결과 함게 안정적 임대수익을 기대할 수 있기 때문에 솔깃할 만한 내용으로 인식하게된다.
문제는 이런 광고유형에 세가지 문제가 있는데 그 첫째는 약속의 실현성 여부이다.
약속된 내용이 잘 지켜진다면야 그나마 다행이겠지만 현실적으로 약속이 이행되지 않을 경우 어떤 후속조치가 가능한가 여부가 고민스럽게 되는것이다.
과거 대법원은 계약서에 명시되지 않은 광고내용의 수익률보장과 관련한 광고와 관련하여 광고 또는 분양계약 체결시의 상담원의 설명은 청약과 계약의 유인에 불과할 하며 이런 내용에 의해 계약을 하였다 하더라도 상가의 운영과 수익실현 여부등과 관련한 부분은 투자자의 책임과 판단하에 결정되는 것으로 해석해 같은 내용으로 인해 분양계약의 기망과 중요부분의 착오등을 이유로 분양계약을 해제할 수 없다는 내용의 업체의 입장에 유리한 관점이 있어왔다.
그러나 최근들어서 눈여겨볼 부분은 고등법원의 판례의 경우인데 분양광고나 영업사원의 설명, 분양안내책자 등에서 표현된 내용이 분양계약서에 명시되지 않은 경우라 하더라도 계약체결에 대한 중요고려사항인지 여부등을 종합적으로 고려하여 계야해제로 인정할만한 사유가 있는 쪽으로 수분양자에게 유리한 관점의 판례도 있다.
이런 법원관점의 변화적 요소에 따라 수분양자에게 유리한 적극적 입장의 판결을 기대하는 경우 분양회사가 임대확약서등의 발행을 통해 일정 기간 임대보증금과 월세 수익을 보장하고도 이행되지 않는다면 수분양자계약자는 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하거나 임대보증금과 월세 수익 상당액의 손해배상을 청구할수도 있다.
그러나 문제는 이렇게 사후에 가서 판결을 통해 확보되는 판결효력이 사후약방문이 될수 도 있다는데 있다.
소송을 통하여 승소판결을 확보한다 분양회사나 개발사의 실체가 없어진경우나 상대방의 자금영세성 등으로 현실적인 실효성이 확보되지 않을 수도 있기 때문이다.
따라서 임대확약서가 발행되는 계약을 체결하는 경우라면 임대확약의 주체에 대한 현실적 이행능력에 대한 검증이 중요하며, 보다 중요한것은 투자대상으로 검토하는 상가의 향후 미래가치의 임대가치에 대한 현실적 가치에 대한 판단이 필요하다.
임대확약과 관련한 두 번째 문제점은 제시한 수익과 관련하여 현실적 운영이익의 결과 산물로서 받게될 금액인지, 아니면 이미 분양가에 제시수익율을 포함하여 분양받게된후 내가낸 분양대금의 일부를 돌려받게되는 것인지 여부이다.
임대확약과 관련한 업체의 초기활용점들에 대한 현실적 이행과 관련한 문제들이 불거지자 업체의 입장에서는 금융권에 임대료 지급금 예치를 통해 약정기간에 대한 안전책을 마련하는 곳들이 늘고 있다.
그러나 이런 경우에 상권활성화가 조기에 이루어지거나, 상가운영노하우가 풍부해 실현이익을 통해 제시수익율을 보장해주게 되는것이라면 다행이지만 단지 분양대금을 올려놓고 계약자가 납부한 금액중 일부를 돌려주는 방식이라면 장기적 측면에서의 수익안정성은 없다고 할 수있다.
따라서 투자자의 입장에서는 임대확약서를 통해 제시받은 임대료 수익이 상가의 운영이익으로 충당될 만한 입지의 상가인지 아니면 단지 업체에서 약정기간의 임대료지불을 확보하기 위한 수단으로서의 임대확약서가치인지를 분별할 수 있는 안목이 필요하다.
이런 두 번째 내용의 경우 시행사의 규모와 안정성등을 감안할 경우 시행사가 개발이익의 상당액을 포기하더라도 상권활성화에 자신감을 보이는 경우들도 있기 때문에 임대확약서의 주체와 임대료 지불주체의 능력에는 문제가 되지 않을 수 있는 현장도 있다.
그러나 이러한 지불능력자의 자금력등이 확보되었다고 판단될 경우에도 문제점은 남게되는데 세 번째 판단요소는 임대확약서의 기간이 만료되는 경우라고 할 수 있다.
즉, 임대확약서의 주체가 명확하고 지불능력이 있다고 판단되는 경우 투자자의 입장에서는 자칫 항구적 안정성이 확보된 것으로 이해할 수도 있지만 임대확약서의 경우 대부분 작게는 1년~3년 길게는 5년이상의 임대확약서가 발행되더라도 상가자체의 본원적 경쟁력이 담보되지 않는 이상 계약기간 만료후의 이익실현 여부에 대해서는 불투명성이 남는다는 것이다.
결국 상가투자에 임하는 투자자의 입장에서는 제도적으로 확보하는 안정장치가 상가투자의 안정성을 모두 확보해주는 것은 아니라는 점에 주의해야한다.
모든 상가투자에는 자신의 책임과 판단에 따라 제도적 장치외에도 현실적 가치와 미래가치에대한 안목으로 투자한다는 자세가 필요한것이다.
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