상가 분양계약시 지정업종과 시행사의 책임범위
상가투자에 관심을 갖고 여러 분양현장들의 상담을 받다 보면 업종이 중복되지 않도록 사전에 공급자인 시행사나 분양회사에서 업종을 지정하여 투자자들에게 제시하게되는 것을 보게된다.
이런 업종중복을 피하기 위해 지정업종을 정하는 것은 경업제한을 통해 상가의 공급과 향후 운영의 활성화를 기하기 위한 조치로 상가투자자의 입장에서는 눈여겨 살펴볼만한 내용이라하겠다.
이렇게 경업제한규정을 두고 공급되는 상가의 분양상황에 따라 공급자인 시행사나 분양회사에서는 분양계약서에 ‘협의한 업종과 취급품목으로만 영업하여야 하며, 다른 업종이나 품목으로 변경하고자 할 경우에는 분양회사의 사전 서면승인을 받아야 하고, 수분양자가 위 계약을 위반할 경우에 분양회사는 계약을 해제할 수 있다“는 등의 내용으로 업종제한을 위반하는 경우 계약해제 조항을 계약서에 담는곳도 있다.
그렇다면 분양계약체결당시에 상가투자자의 입장과 상가활성화를 도모하기 위한 경업제한의 규정과 관련한 내용에 대해서 분양회사는 어느시점까지 책임을 지는것일까?
분양회사는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속적으로 기수분양자들의 이익을 보장하여 주어야 하며 관리단이 구성되지 아니하는 시점에 소유권 이전등기를 완료하였다고 하여서 분양회사의 경업제한과 관련한 책임이 종료된다고 보지는 않는다.
만일 이런 조건에도 불구하고 분양회사가 이미 공급된 업종중복없이 지정된 업종으로 기분양된 상가와 동일업종으로 타업종을 전환하는 경우에는 계약서 내용의 경업금지규정과 관련한 분양회사의 책임이 상당한 주된 채무로 해석되기 때문에 주된 채무에 대한 계약불이행을 들어 수분양자는 계약해지를 요구할 수 있다.
2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 〔분양금반환]
[1] 상가분양계약에 있어서 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에게도 적용된다고 한 사례
[2] 주된 채무와 부수적 채무의 구별 기준
[3] 상가분양계약상의 업종제한약정의 규정 취지 등에 비추어 볼 때, 위 약정에 의한 분양회사의 경업금지의무는 분양계약의 주된 채무라고 봄이 상당하다고 한 사례
[4] 지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니라고 한 원심의 판단을 수긍한
사례
[5] 계약해제권의 법적 성질 및 해제의 효과
[1] 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에게도 적용되어 분양회사 역시 상가활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있는 것으로 해석할 수는 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.
[2] 계약상의 많은 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용?목적?불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.
[3] 분양회사가 상가 분양 당시 층별 지정업종 및 품목을 중복되지 않게 정해놓고 수분양자들에게 분양을 원하는 층의 층별 지정업종의 범위 내에서 세부적인 취급품목을 지정하여 분양계약을 체결하고, 그 분양계약서에 ‘협의한 업종과 취급품목으로만 영업하여야 하며, 다른 업종이나 품목으로 변경하고자 할 경우에는 분양회사의 사전 서면승인을 받아야 하고, 수분양자가 위 계약을 위반할 경우에 분양회사는 계약을 해제할 수 있다.’고 규정한 취지는, 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담하겠다는 것이므로, 분양회사의 이러한 경업금지의무는 상가 분양계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약의 목적이 달성되지 아니하여 수분양자들이 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당하다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.
[4] 지정업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니라고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.
[5] 계약의 해제권은 일종의 형성권으로서 당사자 일방에 의한 계약해제의 의사표시가 있으면 그 효과로서 새로운 법률관계가 발생하고 각 당사자는 그에 구속되는 것이다.
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