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권리분석의 핵 ‘말소기준권리’ 어느덧 6월이네요. 무더운 여름을 예고하듯 벌써부터 덥습니다. 휴가를 한달여 앞두고 마지막 피치를 올려서 공부를 해야하는 시점으로 보입니다. 경매를 공부하는 여러분! 오늘도 열심히 최선을 다하시길 바랍니다. 오늘은 경매의 권리분석에서 가장 중요한 부분의 하나인 말소기준권리를 알아보도록 하겠습니다. 더불어 소제주의와 인수주의에 대해서도 다시한번 정리하기로 합니다. 말소기준권리는 실제 정확한 법률용어는 아닌듯 합니다. 그럼에도 불구하고 권리분석에서 가장 중요한 부분중의 하나입니다. 매수인이 잔대금을 납부하게 되면 원칙적으로 부동산이기 때문에 등기라는 형식을 갖추어야만 소유권을 가지게 됩니다만, 경매는 그 예외로 잔대금만을 납부하게 되면 소유권 이전등기없이 곧바로 소유권을 취득하게 됩니다. 문제는 소유권이전등기 및 말소등기촉탁과정에서 어떠한 권리들은 말소가 되고, 어떠한 권리들은 인수가 되는데 그 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다. 이러한 말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 1) 가압류 2) 압류 3) 근저당권 4) 저당권 5) 담보가등기 6) 경매개시결정기입등기 가 있습니다. 위와 같은 6가지 권리가 말소기준권리가 되는데요, 그 사건의 말소기준권리는 위 6가지 권리중 해당 등기부등본상에 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리가 되는 것입니다. 따라서 이러한 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 모두 말소가 된다는 것이 소제주의이고, 말소기준권리 이전에 설정된 권리들은 매수인이 인수한다는 것이 인수주의인 것입니다. 소멸되는 권리들은 말소기준권리 이후에 설정된 1) 지상권, 지역권, 전세권 2) 가등기, 가처분 3) 후순위임차인 4) 나머지 말소기준권리 들은 모두 낙찰후에 말소가 됩니다. 하지만 말소기준권리보다 후순위라도 인수되는 것이 있는데 바로 그것이 예고등기입니다. 반면에 인수되는 권리들은 말소기준권리 이전에 설정된 1) 지상권, 지역권, 전세권(배당요구를 하면 말소, 배당요구를 하지 않으면 인수) 2) 가등기, 가처분 3) 먼저 대항력을 갖춘 선순위임차인 등은 매수인이 인수를 하여야 합니다. 따라서 경매에서 권리분석시에는 그 사건의 말소기준권리를 찾고 그에 따라 낙찰에 따라 인수하여야할 부담이 있는지등을 잘 파악해야합니다. 권리분석이 제대로 되어야만 수익을 낼수있다는 점, 꼭 유념하시기 바랍니다.
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