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좋은 장사목을 찾기위해 입지분석을 해야한다고 말하면 의당 당연한 소리를 어렵게 한다고 생각하실 분이 많을것이다. 그만큼 장사목을 찾기위한 기본적인 필요성을 느끼고 있다는 반증이기도 하지만, 많은 사람들이 가장 많은 실수를 범하는 요소이기도 하다. 많은 사람들이 그저 쭉 한번 훓어 보는것으로 좋군, 나쁘군 하는식으로 속단하거나, 또는 자신의 품목과의 연계성을 전혀 고려하지 않은채 그저 지나다니는 유동인구가 많다는 이유만으로 만족해 하거나, 또는 배후 아파트 세대가 풍부하게 포진하고 있으니 이정도면 뭘해도 되지 않을까 하는식으로 쉽게 생각하기 쉽기 때문이다. ▶ 배후상권 세대 조사 흔히 배후상권세대라고 할 만한 인근 가구 수를 조사한다면 아파트의 경우 아파트의 평형별 세대수를 따로이 분석해보아야하며, 평형대가 큰아파트가 주를 이룬다면 자신의 업종에 대한 소비가 근거리에 차량을 이용해 이용할 만한 경쟁입지에 대규모 유통시설이 해당 아파트 배후세대를 얼마나 흡입하고 있는지도 분석을 해야한다. ▶유동인구 조사 유동인구를 조사하는 측면에서도 자신이 경영하려는 품목의 영업시간대를 고려하여 평일 오전 오후 저녁 야간/ 주말 오전 오후 저녁 야간 시간대에 대해서 아무리 줄여잡더라도 평일기준 4회(요일을 달리하여) 주말기준 2회(토요일,일요일)는 자신이 점찍어둔 점포자리에서 유동인구 조사를 실시해야 하며 지나는 사람의 연령대별 구분정도까지는 해두어야 유동인구의 계층이 자신의 점포에 유관된 비율을 알 수 있다. ▶유동인구 조사에 따른 주통행동선상의 장사목 분석 유동인구를 조사하다보면 사람들의 주 통행동선이 구분되기 시작하게되며 비로소 자신의 품목을 개시하려는 장사목이 실제 좋은 입지 인지 조금 빠진 입지인지 구분이 되기 시작하게된다. 좋은 장사목이란 비용대비 효과적인 측면에서 볼때 반드시 고비용이 소요되는 자리가 꼭 좋은 장사목을 의미하는 것은 아니다. 자신의 마케팅 전술이나 영업변화에 따라서는 고객들의 발걸음을 돌려놓을 수도 있는 문제이다. 문제는 유동인구 조사에 따른 주 통행동선상에 자신이 점찍어둔 자리가 위치하지 않을때 자신의 경영여하에 따라 주동선의 흐름중 자신의 자리로 추가적인 수요창출을 할 수 있는지를 가늠해 보는 일이다. ▶주변 업종분포 분석 입지분석에 대한 요소에서는 주변 입지와의 시너지효과에 대한 분석이 필요하다. 이런분석을 위해서는 당연 주변 상권을 형성하고 있는 업종의 분포상태를 분석해야할 필요성이 있다 약국이 병원의 인근에 있거나 정육전문점옆에 생선가게나 청과야채가 입지하는경우 등이 대표적인 시너지 입지형 업종 분포일 수 있다. 이러한 기초적인 배후분석은 다들 잘 알고 있는듯 하지만 잘 실천하지는 않는 요소들이다. 만일 자신의 모든것을 걸어 창업을 하는 입장이라면 무엇하나 소홀하게 지나갈 수 없을 것이다. 아는것을 실천하지 않아 훗날 기대이하의 문제점때문에 실패한다면 아마도 두고두고 후회를 하게되겠지만 후회가 실패를 만회할 기회를 다시 주는것이 아님을 명심하시길 당부한다. 필자가 아는 어떤분은 이런 입지분석에만 무려 6개월을 두고 하신분이 계시다. 긴시간을 두고 내외가 부지런한 조사를 한덕에 무난하게 성공창업을 이루셨지만 필자는 개인적으로 지나치게 오랜시간을 끌면서 가진 시간들이 유익하다고 생각하지는 않는다. 그렇지만 최소한 1개월~2개월 정도 시간과 여건이 허락하는 모든 범위내에서는 위에서 언급되었던 사항들을 꼼꼼히 실천해야 한다고 믿는다 ▶해당입지의 구체적 개별 자료수집 이렇게 배후에 대한 분석이 이루어지고 나면 해당점포에 대한 구체적인 정보가 필요하다. 점포가 속한 소재지의 도시계획 확인원을 열람해 혹 해당지역에 도로편입 계획이라든가 업종제한이 있는 곳인가 하는 등등의 세부정보 수집을 위해 관청을 드나들어야하며 자신이 물건을 소개받지 않은 인근 중개업소를 통해 해당 지역의 광범위한 지역소식등을 수집해야한다. 미처 본인이 파악하지 못한 연립의 재개발이나 지역 변수등을 수집해 상권의 변화가 있을 가능성을 미리 예측할 수 있어야 한다. 또 다른 한편으로는 자신이 점찍어둔 자리에 최근 1년이나 2년동안 어떤 업종이 어떻게 손바뀜이 있었는지도 주변 상인들을 만나 수집해야한다. 짧은 시간동안 잦은 손바뀜이 있었다면 아무래도 피해야할 요소가 많은 자리일 수 있다. "천재가 많은것을 이루어 내지만 천재는 노력하는 자를 이길 수 없다"는 말이 있다. 창업을 위한 구체적인 실무인 가장 첫번째 단추인 입지분석에서 게으르다면 성공창업은 이미 물건너간 이야기가 될 수 있음을 명심하자.
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