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투자비타민 - 상가 보유시 부과되는 세금을 알자

- 상가보유단계에서 부과되는 재산세, 부가가치세, 종합부동산세부가가치세를 알자-

지난시간에 이어 이번에는 상가 세금에 대해 알아보는 두 번째 시간입니다. 이번 시간에는 상가 보유시 부과되는 세금에 대해 알아봅니다.

상가의 보유단계에서 부과되는 세금의 종류는?

상가관련 세금중에서 상가 보유시 부과되는 세금의 성격은 보유세성격입니다.
상가를 보유할 때 부과되는 세금은 △재산세 △부가가치세 △종합부동산세 등이 있습니다.

이중 종합부동산세는 상가 부속토지의 공시지가합계가 40억원을 초과할 경우에만 부과되는 세금으로 상당한 규모가 되기전에는 일반적인 소액과 중산층 상가투자자에게는 부과되는 사례를 찾기 어려운 부분이므로 크게 부담을 갖지 않아도 되는 부분입니다.

부가가치세의 경우 월세의 10%와 임대보증금에 관한 부분에 부가됩니다. 재산세는 건물분과 토지분이 따로 적용되는데 건물분은 거물가액의 0.25% 단일세율이며, 토지가는 과표에 따라 0.15%~0.5%로 차등 적용됩니다.

상가 보유시 과세 내역 및 세율

부가가치세(임대수입관련) :월세의 10%

재산세 - 건물분 : 0.25%

토지분 : 0.15%~0.5%

종합부동산세 : 부속토지의 공시지가합계가 40억원을 초과할 경우만 적용

상가보유와 관련한 부가가치세가 산정되는 방법과 과세 대상은 어떻게 되나?

상가를 임대하는 임대인은 임대사업을 하는 동안에 임대료와 관련된 부가가치세와 소득에 대한 신고의무가 발생되게 됩니다.

보통 매달 세금계산서를 주고받았을 경우라면 임대사업자는 6개월간의 부가가치세를 모아 신고하게되며, 보증금으로 받은 금액에 대해서도 이자에 상당하는 가치로 부가가치세를 계산해 신고해야합니다.

<임대료 수입관련 부가가치세 계산 예>
월 세 관 련	예) 3,000,000원 x 10% x 6개월 = 1,800,000원
보증금이자 관련	예) (50,000,000원 x 4.2%) x 182일/365일 x 10% = 104,712원
합 계	월세관련 + 보증금 이자 관련 = 1,904,712원
* 보증금 이자관련의 계산보기중 4.2%의 의미는 무엇일까? 국세청에서 보증금과 관련된 이자율을 고시하는 기준율로 수시변동사항이므로 납부단계에서 세무서에 문의하면된다.

위 표에서 보듯이 월세에 대한 부가가치세 10%를 6개월간 합산한 금액이 매출부가가치세에 해당합니다.

보증금 이자부분은 보증금에 대해서 이자액에 상응하는 가치가 발생하고 있는 것으로 간주합니다.

보증금에 4.2%를 곱해 임대기간을 일수로 환산한 후 부가세율을 곱하면 기간 동안의 이자상당액에 해당하는 부가가치세가 나오게 되며 출부가가치세는 1,800,000원+104,712원=1,904,712원의 부가가치세가 산정되게 됩니다.

따라서 상가 보유시의 부가가치세는 상가 임대사업시 들어오는 임대수입에 관련된 내용입니다.

상가보유 재산세는 어떻게 산정되는 건가요?

재산세는 상가의 경우 현재는 토지와 건물부분이 따로 산정됩니다. 건물부분은 건물가액의 0.25%, 단일세율로 과세되며 토지부분의 경우는 토지부분 총액에 따라 다른 세율이 적용됩니다.

4천이하의 토지가액의 경우 0.15%, 4천초과 1억 미만의 경우 0.3%-6만원, 1억초과의 경우 0.5%-26만원으로 계산해 건물분과 합치면 재산세가 산정됩니다.

상가보유 재산세가 분리과세에서 통합과세로 추진된다는데?

정부가 이르면 내년부터 상가 빌딩 오피스텔 등에도 보유세에 토지, 건물 통화 과제를 추진할 예정입니다.
이렇게되면 상가와 빌딩을 갖은 사람들은 보유세 부담이 현재보다 증가하게 될 것으로 예상됩니다.

현재 주택은 토지분과 건물분 통합가격 기준으로 보유세가 부과되고 있고 사무실 상가 빌딩 등은 토지와 건물분이 따로 과세되고 있습니다.

또 건물분 시가표준액 방식 가격 산정은 ㎡당 49만원에다 각 건물의 특성을 감안해 과세하고 있지만 여전히 저평가돼 있다는 지적을 받아왔습니다.

이로인해 정부는 오는 4월 최종 용역보고서 결과가 나오면 통합과세 방안 추진 여부를 확정한 뒤 이르면 올해 안에 입법 완료 할 방침입니다.

지금까지 상가는 주택에 비해 보유세 부담에서 상대적으로 자유롭다는 메리트가 있었지만 이렇게 합산과세가 이뤄지면 이런 메리트는 현재보다는 다소 줄어들것으로 예상됩니다.

아직 세율 조정 등에 관한 정부의 세부방침에 나오지 않았지만 상가나 빌딩 투자에있어 상대적 잇점이 줄어드는 부분은 피할 수 없는 부분으로 예상됩니다.

다만, 투자상품으로서의 주택이나 부동산 분야에서 다른 상품에 비해 불이익을 받는 부분이 아니라 형평성 고려차원의 평형이 유지되는 수준이므로 지나치게 위축되실 부분은 아니라고 하겠습니다.

NOTE

상가보유단계에서 부과되는 재산세, 부가가치세, 종합부동산세를 알자

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