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부동산에 관심 있는 투자자라면 재정비 촉진지구(뉴타운)내의 부동산을 거래할 때 토지거래허가를 득해야 한다는 사실은 비교적 잘 알고 있는 사항이다. 그러나 막상 실무에 들어서면 일선 관청이나 투자자나 우왕좌왕 하기는 매일반이다. 이번시간은 뉴타운 지역 내 토지거래 허가 사항의 규제 항목에 대해서 공부하기로 한다. 우선 뉴타운 지역 내 모든 토지거래가 다 허가사항일까? 답은 그렇지 않다. 토지거래 허가대상은 재정비촉진지구(뉴타운)내 기준면적이상의 토지거래와 국공유지를 점유하고 있는 무허가 주택의거래시 지상권 그리고 비철거대상인 아파트의 거래 등이다. 그렇다면 토지거래의 허가대상이 되는 기준점은 무엇일까? 답은 20제곱미터(약6.4997평)이상인 토지의 거래가 수반되는 경우이다. 여기서 주의할 점은 건물의 평수가 아니라 대지지분의 기준이라는 점과 20제곱미터 초과가 아니라 이상이라는 점이다. 또 다른 의문점인 6평 이상인 땅만 허가대상이 되는가 하는 점에서는 반드시 그런 것은 아니다. 조합원 입주권이나 분양권도 대상이 되는데 입주권이나 분양권을 거래할 경우에는 준공 후 입주하는 조건이 수반된다. 이렇게 입주권이나 분양권이 대상이 되는 이유는 입주권의 경우에는 이미 토지가 딸려있고 분양권은 토지취득권리를 포함하고 있기 때문이다. 그렇다면 6평 이하의 규모 토지거래는 어떨까? 6평 이하 규모의 거래는 토지거래허가 없이 자유롭게 팔고 살 수 있다. 앞서서 잠시 설명하였지만 중요한 대목은 상가도 대상이 된다는 점이다. 즉, 상가나 건물의 경우 본인이 직접 영업하는 등의 합당한 이용목적이 있다면 허가를 받을 수 있다. 또한 별도의 전문 경영인인 지배인등을 두고 운영하는 것도 허용이 된다. 단, 단순투자용 목적으로는 허가를 득할 수 없다. 그렇다면 주택과 상가가 혼재한 상가주택의 경우는 어떨까? 상가주택의 경우에는 주택과 상가의 면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비중이 큰 용도로 허가를 받을 수 있다. 이때 비중이 큰 용도의 판단 기준은 공부상의 기준이 아니라 현황을 기준으로 판단한다. 즉 공부상의 면적은 주택이 많다하더라도 현황이 상가부분이 많다면 상가에 준하는 기준으로 허가를 득하여야한다. 만일 주거 부분의 비중이 크다면 주택의 거래에 해당하는 허가를 득하여야 하는데 주택의 거래 시에는 무주택자여야 하며 취득주택에 전세대원이 실입주 하여야한다. 만일 주택이 있는 사람이라면 기존 주택의 처분계획서를 제출하여야 하며 2주택이상을 보유한 경우에는 처분계획서를 제출하여도 투기목적으로 간주되기 쉽다. 기존 주택의 처분과 관련하여서 만일 지방에 있던 사람이 직장때문에 서울 뉴타운구역내 주택을 취득할 경우에는 지방의 주택을 처분하여야 한다. 과거에는 지방주택을 처분하지 않고도 가능하였지만 현행제도는 지방이라 하더라도 처분하여야 함을 원칙으로 하고 있다. 허가를 득한 경우 의무이용기간을 채워야 하는데 -자기 거주 주택의 경우 3년 -사업목적(상가)허가시에는 4년 -기타의 경우 5년의 의무 이용기간을 채워야 한다. 또한 처분계획서에서 밝힌 내용대로 이행되지 않을 경우 5~10%의 이행강제금이 부과된다. 내용을 좀더 상세하게 살펴보면 -임대도 하지 않고 무단방치시 토지 취득가격의 10% -실입주하지 않고 임대할 경우 토지 취득가격의 7% -허가받은 목적이외의 용도로 전환하여 이용하는 경우 5% 이런 이행강제금은 매년 부과되는데?의무이용기간동안 계속해서 부과되게 되는 점은 주의해야한다. 따라서 뉴타운 지역에 상가투자를 하는 경우라 면 허가대상 규모의 토지지분을 확인한후 적절한 방법을 강구해야한다.
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