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2007년 부동산관련 세법의 가장 큰 변화는 첫째, 양도소득세 실거래가액 기준 과세 전면시행. 둘째, 다주택자(1세대 2주택이상) 양도소득세 중과. 셋째, 비업무용 토지 양도소득세 중과입니다. 이번강좌에서는 양도소득세 실거래가액 기준 과세 전면시행과 관련하여 “취득가액의 입증방법”을 설명 드리고자 합니다. 과거 상가 및 주택은 분양받은 경우가 아닌 경우에는 취득당시 실거래가액의 입증은 쉽지가 않습니다. 최근 많은 전화 상담내용이 상가의 취득당시 취득가액 입증과 관련되어 아래의 문답형식으로 이번강의를 대신하려합니다. 1. 실거래가로 신고를 하려면 실 취득가액 증빙서류가 어떻게 되는지요? 취득가액이라 함은 거래 당시 거래당사자가 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가로 지급하였거나 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타증빙자료(통장사본, 사실확인서, 거래금액 영수증 등)에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것입니다. 실 취득가액은 각각 입증방법이 될 수 있으며 사실에 입각한 거래계약서만으로도 실지거래사실의 입증서류가 될 수 있습니다. 2. 실거래가로 취득가액을 신고하는 경우 전소유주(매도인)에게 불이익이 돌아오는지요? 전소유자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고함에 있어서 과소 신고한 경우에는 거래상대방에 대하여 양도소득세를 추가 부담될 수 도 있습니다. 하지만 기준시가 신고 대상 이였던 경우는 불이익 없습니다. 3. 매수한지 상당기간이 지나서 계약서도 없고, 과거 매도인 연락처도 모릅니다. 취득가액을 어떻게 신고합니까? 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액은 취득당시 매매사례가, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하는 것입니다. 취득당시 객관적인 매매사례가, 취득당시의 감정가액이 없는 경우 환산가액이 적용되는데 환산가액은 '양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가'의 산식에 의하여 계산하는 것입니다. 4. 어떠한 증빙서류가 있으면 양도소득세를 추가로 절세할 수 있는지요? 취득당시 실거래가액을 입증한 경우 1)취득당시 중개수수료 영수증(복비) 2)취득세 등록세 영수증 3)법무사 비용 4)자본적 지출 영수증(상가의 내용연수, 가치증가 비용 등)을 보관한 경우 추가적인 양도소득세 절세가 가능합니다. 단, 취득당시 실거래가액을 입증 못하는 경우 세법에서 정한 기준시가의 일정액을 비용으로 인정하므로 중개수수료 영수증 등의 준비는 필요 없습니다.
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