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67. 법정지상권에 대해 제대로 알자 정해년 새해가 밝은지도 벌써 한 달여가 되어 갑니다. 새해에 세우신 계획들 모두 잘들 진행하고 계시겠지요? 늘 여러분께서 하시고자 하시는 일들이 잘 이루어지길 소망합니다. 최근 1. 11. 부동산 종합대책 이후에 부동산경매시장은 물론 부동산시장 조차도 상당히 얼어붙은 양상을 보이고 있습니다. 이러한 부동산시장의 기조가 과연 언제까지 이어질지 궁금합니다. 오늘은 지난시간의 지상권과 비슷한 법정지상권에 대해 알아보기로 한다. 원칙적으로 지상권은 양 당사자의 합의하에 이루어지는데 반해 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 발생하는 지상권을 의미한다. 즉 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 권리이다. 우리나라의 부동산은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 따라서 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 있게 된다. 그럼에도 불구하고 건물을 철거하지 않고 토지를 사용할 수 있는 권한을 주는 것이 바로 법정지상권이다. 그럼 어떤 경우에 법정지상권이 발생하는가. 1) 민법 제366조는 저당권이 설정된 부동산이 경매로 인해 토지와 그 지상권물이 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 그 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정하였다. 이는 건물과 토지를 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있는 우리 법제에서 비롯된 것으로 만약 법정지상권을 인정하지 않는다면 건물소유자는 아무런 권리 없이 타인의 토지를 점유, 사용하는 것으로 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 된다면 이는 국가 경제적으로도 큰 손실을 보게 되는 불합리한 점이 있다. 2) 법정지상권의 성립요건은 (1) 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 있어야 한다. (2) 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야 한다. (3) 토지와 건물의 어느 한 쪽이나 또는 양자위에 저당권이 설정되어 있어야 한다. (4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 달라져야 한다. (5) 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이다. 따라서 저당권 설정 당시에 당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없다. 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동(物權變動)의 경우로서 등기하지 않아도 발생하며, 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정(强行規定)으로서 당사자의 특약에 의하여도 그 발생을 배제할 수 없다. 법정지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 일반지상권에 준한다. 지료(地料)는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정하게 된다. 실무에서는 ‘제시 외 건물 있음’, ‘미등기 건물 있음’등에 관한 부분이 있다면 법정지상권이 성립될 여지가 있는 것들이다. 건물이 미등기이거나 무허가건물이라 할지라도 일정한 요건 하에 법정지상권이 발생하며 이에 따라 대지를 낙찰 받는다 하더라도 대지상에 건물이 존재하고 그 건물의 소유자에 대하여 법정지상권이 인정되는 경우에는 지상물의 사용 수익에 필요한 부분에 대해서는 권리의 행사가 제한되므로 법정지상권이 성립될 여지가 있다면 그러한 물건에 대한 입찰은 가급적 피하는 것이 좋겠다.
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