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63. 예고등기 있다면 조심해야 한다. 2006년도 마지막 금요일입니다. 벌써 한해가 뚝딱지나가네요. 한해 소망을 빌던때가 엊그제 같은데 벌써 일년이라니요. 참 시간은 빠르고 또 한살을 먹는다는게 조금 징그럽게 느껴집니다. 새해에 소망했던 일들은 잘 이루어졌는지 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 회원님들 다시한번 돌아보시고 꼭 유종의 미를 거둘수 있도록 하시기 바랍니다. 오늘 이시간에는 일반인들이 상당히 궁금해하는 예고등기에 대해 알아보기로 합니다. 원칙적으로 우리 경매에서 말소기준권리 이후에 등기부에 기입된 모든 권리들은 말소되는 것이 원칙이다. 그럼에도 불구하고 말소되지 않는 것이 있다. 바로 그것이 예고등기다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이다.(대판 98다263) 또한 이러한 예고등기는 당사자의 신청에 의해서 하는 것이 아니고 법원의 촉탁에 의해서만 하게 되는 것이다. 예고등기가 되어 있는 부동산을 매수하는 것은 굉장한 신중을 요한다. 가령 홍길동의 부동산이 있다고 가정하자. 1. 2006. 10. 2. 성춘향 근저당권설정 2. 2006. 10. 25. 임꺽정이 홍길동을 상대로 소유권말소 소송제기하여 예고등기기입 위와 같은 권리관계가 있는 부동산이 경매에 들어갔다고 가정해보자. 이때 예고등기는 매수즉 낙찰후에도 말소되지 않는다. 만약 장놀부가 경매절차에서 위 부동산을 매수하게 되었다고 가정해보자. 예고등기는 말소되지 않는다. 이후 임꺽정이 홍길동을 상대로 소유권이전등기말소소송을 제기하여 승소하였다고 가정하면, 낙찰자 즉 매수인 장놀부는 그 소유권을 임꺽정에게 빼앗기게 된다. 여기에 예고등기의 무서움이 있는 것이다. 원칙적으로 예고등기가 되어 있는 부동산은 매수하지 않는다. 단, 예고등기가 원고의 패소판결에 의해 소송이 확정되게 되면 그때서는 매수를 해도 전혀 문제가 없다. 다만, 일반인들이 위와 같은 소유권이전등기말소 소송등의 결과를 확인하기도 예측하기도 힘들다는 점을 유념하자. 또한, 저당권등기말소의 예고등기가 경료된 후에 목적부동산이 경락되어 저당권이 소멸하게 된 경우에 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소할 수 있다는 점도 알아두자.
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