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58. 대위변제의 중요성을 이해하자. 경매절차를 진행하다 보면 가끔 대위변제와 관련된 부분이 언급될 때가 있다. 경매를 업으로 하는 전문가들 조차도 대위변제에 대해 정확히 이해하지 못하는 이가 많은 점을 감안할 때 일반인들에게는 얼마나 어렵게 느껴질까 생각해본다. 그렇다면 과연 대위변제는 무엇이고 왜 대위변제에 대해 주목해야 하는지를 사례를 들어 설명해 보기로 한다. 대위변제란? 제3자 또는 공동채무자 중 한 사람이 채무자를 위하여 변제한 경우에, 채권자에 대하여 변제자가 취득한 구상권(제3자 등이 변제한 금액의 범위내에서 채무자에게 변제를 청구할 수 있는 권리)의 범위내에서 기존에 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제한 자에게 이전하는 것을 말한다. 통상 경매절차에서 언급되는 대위변제가 문제가 되는 것은 우리 경매의 소멸주의와 순위상승의 문제이다 즉, 경매가 진행되어 낙찰이 된다면 기본적으로 말소기준권리(가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 개시결정기입등기) 이후의 권리들은 모두 말소된다(예고등기 등은 제외). 이것이 경매의 소멸주의다. 이러한 소멸주의가 있기 때문에 경매에 대한 관심이 높아지는 것이다. 따라서 대위변제와 관련하여 다음 사례는 대위변제가 얼마나 중요한 것인지를 가르쳐주는 바로미터라고 생각하면 될 것이다 부동산상의 권리자들의 순위 1) 2005년 1월 20일 - 은행에서 근저당권 1500만원 설정 2) 2005년 2월 20일 - 임차인 보증금 1억원에 임대차계약체결 및 대항요건 충족 3) 2005년 3월 20일 - 은행에서 근저당권 2억원 설정 4) 2005년 4월 20일 - 위 제2)의 임차인 확정일자 위와 같은 사례에서 위 부동산이 2억원에 낙찰이 되었을 경우를 판단해서 살펴보자. 위 사안에서 말소기준권리는 제1) 은행의 근저당권이다. 만약 2억원에 낙찰이 되었을 경우 배당순위 및 배당금액(경매집행비용이 최우선이나 그 금액을 제외하고 설명한다), 1) 금 1,500만원 근저당권에게 금 1,500만원 2) 임차인의 확정일자가 늦어서 금 2억원 근저당권자에게 나머지 1억8천5백만원이 배당된다. 따라서 임차인에게는 단 한푼의 배당도 되지 않아 임차인은 1억원을 손해보게 된다(물론 전 소유자에게 청구가 가능하나 경매를 당한 전소유자는 이미 채무를 부담할 형편이 못되는 상태인 점을 감안하면 전 소유자에게 돌려받기는 곤란하다) 이때 임차인이나 제3자가 1)번 은행의 근저당권을 은행에 변제하고 등기를 말소해버린다면 2)의 임차인은 선순위 임차인으로 부활하게 된다. 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 배당요구를 하지 않아서 배당받지 못한 모든 금액은 모두 매수인이 인수하게 된다. 즉, 위와 같은 사안에서 1)번 근저당권이 말소하게 되면, 2)번 임차인이 선순위임차인으로 부활하고 그렇게 되면 매수인은 2)번 임차인의 보증금을 인수하여 그 만큼 부담할 금액이 커지는 것이다. 이러한 대위변제는 통상 낙찰대금완납전까지 받아들여주는 것이 실무례이고, 매수인으로서는 낙찰이후 대위변제가 이루어져 자신의 잘못없이 보증금의 인수부담을 안게 된다면 법원에 매각불허가신청 또는 매각결정허가 취소신청을 법원에 제출하게 되면 법원은 이를 받아들이게 될 것이고, 경매는 다시 입찰기일을 지정하게 될 것이다. 실무적으로 이러한 대위변제는 선순위말소기준권리의 채권금액이 소액이고 후순위임차인의 보증금이 다액일 경우에 나타나는 경우가 많다 경매를 통해서 돈을 벌 수 있다는 생각은 맞다. 다만 그럴려면 올바른 경매절차와 정확한 권리분석을 할 줄 알아야 한다.
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