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9월의 마지막주입니다. 이제 추석명절도 얼마남지 않았습니다. 보다 윤택하고 행복한 하루하루들 보내시길 바라겠습니다. 오늘 이시간에는 상가건물임대차보호법이 제정 시행됨으로 인해서 임차인들에게 유리하게 바뀐 내용은 무엇인지등을 배워보도록 하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 1. 임차인에게 유리해진 내용 1) 임대차 존속기간 보장 - 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장 2) 대항력의 발생 - 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면(대항요건) 이후에 건물의 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자(즉 양수인)에 대해 임차권을 주장할 수 있다 3) 우선변제권 보장 - 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은효력을 인정하여 경매, 공매시 후순위채권자보다 우선 변제된다 4) 임대료 인상상한선 설정 - 연 12%의 범위내 인상 가능 2. 임대차기간 임대기간은 임대인과 임차인사이에 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. * 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있다. 따라서 그럴 경우 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(가급적이면차후 다툼을 피하기 위하여 내용증명등이 좋겠지요)를 하여야 한다. 3. 건물주(즉 임대인)가 계약갱신을 거절할 수 있는 경우 1) 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3) 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우? 5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7) 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 * 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 이때에 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
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