경매비타민 - 49. 상가건물임대차보호법 (3) - 우선변재권

가을을 맞이하여 경매시장도 상당히 바쁘게 움직이고 있는 듯 합니다.

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오늘 이 시간에는 우선변제권등에 대해서 알아보기로 합니다.

 1. 우선변제권

가. 확정일자의 효력
   임차인이 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 동 임차인은 경매,  공매시 임차건물(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(법 제5조 제2항)

  과거에는 전세권등의 등기를 설정하여야만이 임차인이 우선변제권이 있었으나, 이 법을 통하여 간이한 절차, 즉 관할세무서에서 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 있다.

 확정일자를 통해 우선변제권을 가지려면 그 전제로 대항요건을 갖추어야 한다. 만일 대항요건을 구비하지 못한상태에서 확정일자를 받았다면 우선변제권은 발생하지 않는다.

 나. 확정일자 부여기관
     확정일자를 부여할 수 있는 기관으로는 관할세무서장(임차건물의 소재지 관할세무서장)이 유일하다. 주택임대차계약서에 확정일자를 부여해주는 기관은 등기소, 동사무소, 공증사무실등이 가능하나,

이 법의 확정일자 부여는 관할세무서장만이 가능하다고 하는 점을 유념하자.

아울러 확정일자는 임대차계약서원본에 부여를 받아야 한다.

 다. 구비서류
 1) 사업자등록을 한 임차인의 경우
    ① 임대차계약서원본
    ② 사업자등록정정신고서(확정일자신청겸용서식)
    ③ 사업자등록증원본

 2) 신규사업자로 등록하는 임차인인 경우
    ① 임대차계약서원본
    ② 사업자등록신청서(확정일자신청겸용서식)

 3) 현재 미등록자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우
    ① 임대차계약서원본
    ② 확정일자신청서

 * 공히 임대차목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면이 필요하다.
 * 위 구비서류등을 준비하여 세무서를 방문할 경우에는 본인여부에 대하여 확인 가능한 신분증을, 대리인인 경우 위임장, 대리인 신분증을 소지하여야 한다. 

NOTE 1. 임차인이 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 임차인은 경매, 공매시 임차건물(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 2. 이 법의 확정일자 부여는 관할세무서장만이 가능하다. 3. 확정일자는 임대차계약서원본에 부여를 받아야한다.

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설춘환 위원 상가뉴스레이다 경매자문위원 법무법인 문형부동산 법무팀장 호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수 저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무