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세무비타민 - 상가와 주택의 거래 단계별 세금 비교

- 부동산 투자 시 세금을 고려한 투자대상의 합리적인 포트폴리오(Portfilio)를 구성하는 것이 성공의 지름길 -

최근 들어 부동산과 관련된 각종 세금이 변화 하였습니다. 따라서 세금을 고려하지 아니한 부동산 투자는 실패의 원인이 되기도 합니다. 따라서 이번 강좌는 상가와 주택에 관련된 거래단계별 각종 세금을 비교 정리하여 부동산 투자 시 도움을 드리고자 합니다.

[거래 단계별 각종 세금 비교표]

단계	관련 세금	상가	주택	비고
취득	취득세 등록세	4.6% (인하 계획 없음)	법인거래시(분양):4.6% 개인거래시: 2.9% (모든 거래 2.3%로 인하예정)	실거래가액기준
보유	재산세 세율	0.25%(단일세율)	8천이하 : 0.15% 8천초괴~2억이하 : 0.3% 2억초과 : 0.5%	공시가격 기준
	종합부동산세 부과기준	부수토지 40억이상	세대별 6억이상	상가는 부수토지에만 부과
	임대시 세금	부가가치세 종합소득세	종합소득세 (2채이상 보유 월세 임대 시)	주택임대 부가가치세 면세
처분	양도 소득세	- 토지 등 투기지역이 아닌 경우 기준시가 과세 가능 - 2년이상 보유시 기본세율 적용	- 주택투기지역, 2주택 보유자 실거래가 과세 - 1세대 3주택 60%이상 세율 적용	- 2007년부터 모두 실거래가 과세 - 2007년부터 2주택 50% 중과

부연설명을 드리면 다음과 같습니다.

1. 취득단계

신규분양의 경우 상가와 주택(법인간 거래로 4.6%세율적용)의 취득세 및 등록세가 동일하였으나 지방세법 개정안이 임시국회를 통과된다면 주택은 2.3%로 세율이 인하되어 상가보다 2.3%의 차이가 발생합니다.

2. 보유단계

상가는 기본적으로 사업을 목적으로 하기에 종합부동산세 과세 대상이 되지 아니합니다. 하지만 부수 토지가 40억원이상인 경우 부수토지에 대한 종합부동산세가 과세됩니다. 하지만 주택은 세대(가족)단위로 6억원이상인 경우 종합부동산세 과세 대상이 됩니다.

3. 처분단계

주택의 경우 다주택을 보유하는 경우 실거래가액 과세 및 높은 세율을 적용하게 됩니다. 반면 상가의 경우 이러한 별도의 중과 규정을 두고 있지 않습니다.

부동산의 투자 결정시 개별 수익성을 고려하는 것도 중요하지만 세금을 고려한 투자대상 (상가, 주택 및 토지)의 적절한 포트폴이오(Portfilio)를 구성하는 것이 중요합니다. 향후 취득 보유 처분 단계별 세금 고려하여 합리적인 투자 결정을 하시기 바랍니다.

NOTE

부동산 투자 시 세금을 고려한 투자대상의 합리적인 포트폴리오(Portfilio)를 구성하는 것이 성공의 지름길입니다.

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