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35. 반드시 체크하여야 할 법률 어느덧 34주간의 강의를 통해 법원경매절차의 개괄적인 내용을 파악해보았습니다. 처음 이런글을 읽어보신 분들은 다소간 어려움을 느낄수도 있겠지만 지속적인 관심과 학습만이 그러한 어려움을 이겨낼수 있다고 확언합니다. 또한 경매와 관련하여 보다 나은 능력을 가지려고 한다면 이 시간에 언급되는 경매비타민강좌는 물론이거니와 경매와 관련된 포탈사이트들을 많이 방문하시고 이해하셔야 합니다. 또한 뭐니뭐니해도 낙찰을 한번 받아봄으로서 그 절차를 경험적으로 느끼는 것도 하나의 좋은 방법이 되겠습니다. 오늘 이 시간부터는 경매와 관련해서 반드시 체크해야 할 법률, 즉 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 대해서 순차적으로 알아보기로 하겠습니다. 일반 단독주택, 다세대, 빌라, 연립, 아파트, 오피스텔 등을 낙찰받고자 하는 사람은 반드시 주택임대차보호법을 이해하여야 하고, 상가등을 낙찰받는 사람은 상가건물임대차보호법을 반드시 이해하여야 할 것으로 보입니다. 두 법률을 처음 접해보시는 분들은 굉장히 어렵지 않을까 지레겁을 먹는 분들이 있는데 전혀 그렇지 않다는 것을 서두에 말씀드립니다. 또한 두 법률모두가 하나의 법률을 이해하면 다른 법률을 이해하기가 굉장히 쉽다는 점도 여러분께서 잘 알아두셨으면 합니다. 또한 두 법률과 관련되어서 경매와 관련해서 많이 대두되는 것은 1) 대항력의 의의 2) 대항력의 발생시기 3) 동사무소와 세무서 4) 확정일자 5) 우선변제권 6) 최우선변제권 7) 환산보증금 8) 임차권등기명령 등등입니다. 위와 같은 여러 내용들이 어떠한 의미를 가지는 것인지, 또한 그러한 내용이 또한 어떠한 효력을 발휘하는지를 꼼꼼하고 세심하게 이해할 필요가 있겠다. 따라서 이러한 점에 유념해서 다음시간 강의등을 보아주시기 바랍니다. 아울러 글 끝자락에 여러분이 차후 어떠한 부분을 학습해야 하는지 본인이 모 신문에 실었던 칼럼을 하나 소개해본다. (주택임차인은 대항력과 확정일자 갖추면 굳이 전세권등기 필요없어..) 경매상담중의 많은 부분을 주택임대차문제가 차지한다. 임차인들은 자신들의 권리를 보다 안전하게 보장받기을 원한다. 그러한 연유에서 전세권등기를 고집하는 임차인들이 많다. 그러나 실무례에서 보면 굳이 비용을 들여가면서 전세권등기를 할 필요는 없어 보인다. 즉 확정일자 제도가 있기 때문이다. 즉, 임차인이 주택을 임차하고, 주택의 인도와 주민등록전입을 하였을 경우, 그 익일 0시에 대항력이 생기는 바, 여기에 임대차계약서상에 확정일자까지 갖추게 되면(확정일자는 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있다) 부동산 담보권과 유사한 권리 즉 우선변제권을 가지게 된다. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추게 되면, 경매가 진행될 경우 임차주택의 환가대금(대지부분 포함)에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받는다. 그러나 통상 전세권은 건물부분만 하기 때문에 아파트나 빌라가 아닌 다가구주택인 경우에는 토지부분에 대해서 우선변제권을 행사하지 못한다. 위와 같이 살펴보면, 임차인의 입장에서는 임대인에게 사정하고, 굳이 비용을 들여가면서까지 전세권을 설정할 필요가 없는 대목이다. 다만, 전세권이 확정일자부 임차인에 비해 보다 유리한 장점 하나는 전세기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 곧바로 전세목적물에 대한 임의경매신청이 가능하다는 것이다(다만, 구분등기가 되어 있는 건물전체, 또는 일반건물 전체에 대해 전세권이 설정되어 있으면 경매가능하나, 건물중의 일부분에 설정되어 있는 전세권에 기한 경매절차는 진행되기 어렵다). 반면 확정일자부 임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 얻어야 강제경매가 가능한 것이다.
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