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29. 부동산인도명령 가족의 계절인 5월이 왔습니다. 우리가 살아가는 이유가 바로 내가 있고, 사랑하는 가족이 있기 때문이 아닐까 생각해봅니다. 저도 사랑하는 아내와 두 딸아이를 가진 부모로서 오늘도 열심히 그리고 최선을 다해 살아가는 이유가 바로 그러한 가족이 있기 때문입니다 다시한번 가족의 사랑과 소중함을 느끼면서 오늘도 즐겁고 희망차게 생활하시기 바랍니다. 오늘은 경매절차에서 가장 중요한 부분중의 하나인 부동산인도명령에 대해 알아보기로 한다. 경매를 통해 낙찰받을때 시세보다 저렴한 이유가 바로 매수인이 낙찰받은 부동산에 대한 점유이전에 대한 어려움이 있기 때문이라고 감히 말할 수 있겠다. ■ 부동산인도명령의 의의 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나, 이는 매우 이상적인 허상이다. 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도와 명도가 있는 바, 인도는 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단 시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도는 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도명령제로를 잘 이용하여야 할 것이다. ■ 인도명령의 당사자 1) 신청인 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인, 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 신청인 당사자적격이 없음에 유념해야 한다. 이때에도 매수인은 신청이 가능하다. 2) 상대방 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기이후의 점유자 및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나, 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할 수 있게끔 하여 매수인이 보다 빠르게 매각부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하였다. 즉 예를들어, ① 임차인 ② 근저당 ③ 임차인 ④ 임차인 ⑤ 개시결정기입등기 ⑥ 임차인 - 일 경우에 구법에서는 ⑥번 임차인만이 인도명령의 대상이었으나, 신법에서는 말소기준권리인 ②번 근저당권 이후의 점유자인 ③, ④번 임차인도 인도명령의 대상이 되었고 선순위임차인인 ①번 임차인도 배당을 모두 받게 되면 대항력없는 임차인으로서 인도명령의 대상이 된다. ■ 인도명령의 신청 및 시기 인도명령의 신청은 집행법원(즉 해당경매계)에 서면 또는 말로 신청할 수 있으나, 대부분 서면으로 신청하고 있다. 실무적으로는 서면으로만 시행하고 있다. 아울러 인도명령은 매각대금완납 후 6월이내에 신청해야 하고 그 기한이 경과하면 명도소송을 제기하여야 한다.
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