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25. 매각결정절차의 두번째 이야기 어느덧 4월입니다. 부동산시장이 어느때보다도 차분한 한때를 보내고 있는 듯 합니다. 최근 경매에 관한 문의가 많아지고 있는데 그중에서도 오늘 여러분들이 배워야할 매각허가 및 불허가 그리고 즉시항고등에 대한 문의가 많습니다. 경매절차와 관련된 부분에서 상당히 많이 언급되는 부분입니다. 여러분들께서 보다 많은 관심을 가지시고 반드시 이해하시기 바랍니다. 1. 매각불허가 이후의 절차는 어떻게 되나? ① 매각불허가가 종국적으로 매각을 불허가 할 사유에 의한 것이라면, 즉 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유가 있어서 불허가 하고 그것이 확정된다면 그 후의 모든 매각절차는 모두 소멸하고 경매는 종결된다. 즉 경매가 사라지는 것과 같다. 또한 매각불허가되었다는 결정정본가지고 해당 등기소에 경매개시결정기입등기의 말소촉탁을 한다. 즉 채무자 소유의 부동산의 등기부등본 갑구에 표시된 경매개시결정기입등기를 말소시키게 되는 것이다 ② 매각불허가가 종국적으로 매각을 불허가 할 사유가 아니어서 다시 매각기일을 지정하여야 한다면 새매각기일을 정한다. 매각을 불허가 한다는 결정이 확정되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수인 등은 매수에 관한 모든 책임이 면제되므로 즉시로 보증금반환청구권이 발생하여 매각기일날 납부한 보증금을 반환받을 수 있다. 2. 매각허가결정과 관련하여서 집행법원은 이해관계인들의 이의가 이유없다고 판단되고, 아울러 직권으로도 매각을 불허가 할 이유가 없다고 인정하는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 한다. 매각허가결정에 대해서는 매각결정기일에 법정에서 반드시 선고하여야 하고, 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다. 매각허가결정을 선고하지 아니하고, 일반결정과 같이 결정문정본이나 등본의 송달에의한 고지는 위법하다. 또한 매각허가결정은 공고도 하여야 한다. 매각허부결정은 이해관계인들의 출석과는 상관없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 발생하게 되므로 결정정본을 이해관계인들에게 송달할 필요는 없다(통상 실무에서는 매각결정기일날 이해관계인들이 직접 출석치 아니하고, 그 이전에 매각허부에 대한 이의진술서등을 제출하고, 당일에는 전화로 그 허부여부를 확인한다) 3. 매각허부에 대한 즉시항고 ① 매각허부결정에 대한 불복방법 이해관계인들은 매각허부 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고할 수 있고, 또한 매각허가에 정당한 이유가 없거나 허가결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있다. 매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고, 집행에 관한 이의등으로는 다툴수 없다. ② 항고제기 기간 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. ③ 항고의 제기방법 즉시항고장은 매각허부결정을 한 원 집행법원에 제출한다. 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 한다. 항고이유서를 제출하지 아니하거나, 항고이유를 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 기재하지 않으면 원 집행법원은 즉시항고를 각하하여야 한다. ④ 항고를 제기할 수 있는 자 매각허부결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있다. 여기서의 이해관계인은 앞서 언급한 제90조의 이해관계인을 말한다. 만일 이해관계인이 아닌 자가 항고를 하게 되면, 그 항고는 부적법하여 각하된다. 매수인신고인도 항고제기가 가능하나, 그때에는 자신에게 매각을 허가하여달라는 것을 주장하는 항고에 국한된다. ⑤ 매각허가결정에 대한 항고에 있어서 항고보증금의 납부 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 낙찰자만이 항고보증을 납부하였어야 했으나, 이유없는 항고남발로 인한 경매절차의 지연등을 방지하기 위해 항고를 제기하는 모든 이해관계인들이 매각대금의 10%에 해당하는 보증을 제공토록 하는 이 제도가 탄생하게 되었다. 만일 소유자와 채무자가 한 항고가 취하, 기각, 각하되면 위 항고보증금은 배당할 금액에 편입되고, 나머지 항고인들이 항고를 하여 취하, 기각, 각하된 때에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 25%의 이율(민집규75조)에 의한 금액을 제외한 나머지 금액만을 돌려주고, 위 지연손해금은 배당할 금액에 포함된다. 다만, 경매가 취하되거나 매각절차가 취소된 때에는 항고인은 위 반환받지 못한 항고보증금을 반환받을 수 있다. 즉시항고가 받아들여지면 그 확정증명원을 발급받아 집행법원에 제출하면 항고보증금을 회수할 수 있다. ⑥ 즉시항고이유 ㉠ 매각허가결정을 한 경우의 항고이유 매각허가에 대한 이의사유가 있거나, 그 결정절차에 큰 잘못이 있을 경우, 매각허가결정전에 매각절차에 큰 잘못이 있는 경우, 매각허가결정자체에 큰 잘못이 있는 경우에 항고이유가 된다. 다만 다른 이해관계인의 권리에 의한 것을 이유로 하는 항고는 불허한다. ㉡ 매각불허가결정을 한 경우의 항고이유 매각불허가결정에 기재된 사유에 대해서만 항고이유가 된다. ㉢ 아울러 임의경매사건에서는 실체상의 이유 즉, 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생. 이행기의 연기 등의 하자를 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다. ⑦ 즉시항고의 효력 매각허가에 대한 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없다. 다만 매각허가여부의 결정은 확정되어야 효력이 있으므로 즉시항고가 있으면 집행법원은 대금지급기한통지나 배당기일 또는 새 매각기일을 지정할 수 없다. 즉 사실상 매각절차를 진행할 수 없어 실질적으로는 집행정지의 효력이 있는 것과 같은 효과가 있다.
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