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24. 매각결정절차의 첫 번째 이야기 파릇파릇한 개나리가 올림픽대로의 가로변을 뜸뿍 누비고 있는 지금은 완연한 봄입니다. 가끔 봄을 시샘하는 추위가 기승을 부리기도 하지만 이제 그 추위는 봄의 뒤안길로 사라진 듯 합니다. 경매시장의 분위기도 이 봄과 함께 활짝 그 기재개를 펴길 바랍니다. 이글을 읽는 여러분들도 재테크의 한 수단인 경매를 통해 수익을 한번 내보시길 강권합니다 오늘은 매각결정절차등에 대해서 알아보기로 한다. 1. 매각결정기일이란 어떤 기일을 이야기하는가? 매각결정기일이란 집행법원 즉 경매법원이 매각기일이 끝난 후 과연 매각이 적법하게 진행되었는지 등 이의사유가 있는지 여부를 조사하고 아울러 이해관계인들의 진술을 듣고 매각의 허부를 선고하는 날이다. 2. 매각결정기일의 지정, 공고, 통지는 어떻게 해야 하나? 통상 매각결정기일은 매각기일(입찰기일) 후 1주일 이내로 함께 공고되고, 1주가 경과하여도 법적으론 문제없다. 아울러 매각결정기일은 이해관계인에게 통지하여야 한다. 3. 매각결정기일에 진술하는 이해관계인은 누구인가? 여기서 이해관계인은 앞서 언급한 민사집행법 90조의 이해관계인보다 넓은 개념으로, 거기에는 최고가매수신고인 등도 포함된다. 또한, 이해관계인의 진술은 매각결정기일에 구두나 서면으로 작성하여 제출하여도 괜찮다. 4. 매각허가에 대한 이의사유에는 어떤것들이 있나? ① 강제집행을 허가할 수 없거나, 집행을 계속 진행할 수 없을 때 ② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 ③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 ④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가 매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때 ⑤ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 ⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실, 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때 ⑦ 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 5. 매각허가에 대한 이의의 제한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의시 자신의 권리에 관한 이유에 의하여만 하고 타 이해관계인의 권리에 관한 이유로 이의를 신청하지 못한다. 가령 잉여의 가망없는 경매로 판단하여(경매를 신청한 채권자에게 단한푼의 배당금도 지급되지 않는다면 그 경매는 잉여의 가망없는 경매로 취소되어야 하는 것이다) 민사집행법 제102조의 절차를 밟도록 한 것은 압류채권자 또는 우선채권자의 보호를 위한 것이므로 채무자는 위 절차를 거치지 아니하였다는 이유로 이의할 수 없는 것이고, 아울러 다른 이해관계인에게 매각기일등의 통지가 결여되었음을 이유로 이의신청할 수 없다는 것이다. 집행법원은 이해관계인들의 이의신청이 정당하다고 판정한 때에는 매각을 허가하지 아니하고, 또한 이의를 진술한 이해관계인도 이의가 받아들여지지 아니한 경우에는 매각허가 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다. 6. 매각을 불허가하여야 하는 경우는? ① 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때 매각결정기일날 출석하여 진술한 이해관계인들의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정하는 때에는 매각을 허가하지 아니하고, ② 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때 이해관계인의 특별한 이의진술이 없이도, 집행법원이 직권으로 조사하여 제121조 1호 내지 7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각을 불허가 하여야 하고, ③ 과잉매각으로 되는 때 원칙적으로 채무자 소유의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 그 중 한 개의 매각대금으로 강제집행비용과 모든 채권자의 채권액을 변제하기에 충분하다면 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 안된다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우 그리고 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용가치가 현저하게 떨어지는 경우, 또는 채무자의 동의가 있어서 일괄매각결정을 한 경우에는 과잉매각금지규정은 적용되지 아니한다. 아울러 과잉매각의 경우에 채무자는 그 여러 부동산 중 매각할 부동산을 서면으로 지정할 수 있고, 이는 매각허가결정이 선고되기 전까지 행사하여야 하고, 매각허가결정이 선고된 후에는 이를 행사할 수 없음에 유념하여야 한다. 아울러 과잉매각금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우, 이 결정에 따라 불이익을 당하는 이해관계인은 즉시항고 할 수 있다.
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