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23. 입찰의 형태와 공유자의 우선매수청권 어느새 입찰의 형태에까지 학습을 하게되었다. 이제 여러분은 입찰표를 작성하여 입찰기일날 유효하게 입찰에 참여할 수 있을 것이다. 입찰 그리고 입찰표의 작성, 입찰함에 투찰 등 처음엔 다소 생소하고 떨릴지도 모른다. 그러나 이러한 두려움은 입찰기일의 참여와 입찰표의 작성등의 첫 경험을 통해 점차 자신감으로 변할 수 있을 것이다. 우리 여러분이 보다 열심히 해야할 시점이다. 이번시간에는 입찰의 형태 그리고 공유자의 우선매수신청권등에 대해서 알아보기로 한다. 1. 입찰의 형태 입찰은 본인이 직접 입찰기일에 출석해서 낙찰을 받을 수 있고, 입찰자의 대리권을 수임받아 하는 대리입찰의 방법이 있고, 더불어 2인 이상이 한 물건에 대해 지분권을 가지고 입찰에 참여하는 공동입찰의 방법이 있다. 본인이 직접 출석하여 입찰을 할때에 특별한 어려움은 없겠으나, 만일 제3자를 대리하여 대리입찰을 할 경우에는 본인의 위임장 및 인감증명서등이 필요하겠고, 공동으로 입찰에 참여하는 경우에는 각 참여자(즉 공유자)는 참여자별로 입찰표후단에 지분을 표시하여야 한다. 만일 지분을 표시하지 아니하면 균등한 비율로 낙찰받는 것으로 본다. 2002. 7. 1.전까지 민사소송법하에서 경매를 규율하였을 때에 공동입찰을 할 경우 공동입찰에 대해 매각전에 집행법원의 허가를 득하였어야 하나, 이후 민사집행법하에서 경매를 규율하는 최근에는 집행법원의 허가없이 신고로서만으로도 가능하다. 2. 경매의 형태 한 사건에 매각부동산이 여러개인 경우, 통상 아파트들일 경우, 각 부동산 별로 최저매각가격을 정하여 매각하여야 하는 것이 개별경매의 원칙이고, 한 사건에 매각부동산이 여러개인 경우, 통상 다가구주택의 토지와 건물인 경우, 또는 나대지상에 저당권을 설정할 당시에는 건물이 존재하지 않았으나, 저당권 설정이후, 건물이 신축되고 이후 경매를 통해 매각하여야 하는 것이라면 위 저당권자는 위 토지와 함께 건물에 대해서도 일괄하여 경매를 청구할 수 있다. 다만, 이때에는 저당권자는 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받지 못한다. 3. 공유자의 우선매수신청권 법원경매시에는 공매(공매에서는 공유자우선매수신청권이 없다)와는 달리 공유자의 우선매수신청권을 인정하고 있다. 이는 공유물에 이용과 관리등에 대해서는 공유자들간에 협의가 있어야 하는 등의 어려움이 있기 때문에 공유지분의 매각에 대해서는 새로운 사람이 공유자가 되는 것 보다는 기존 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 데 그 의의가 있다. 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청에 필요한 입출보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우 집행법원은 최고가매수신고인이 있다하더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 차순위지위를 얻을 수 있다. 단, 공유물분할판결에 기하여 경매시에는 공유자의 우선매수신청권은 인정하지 않는다. 공유자가 우선매수신고를 하였으나, 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아, 우선매수를 인정한다. 가령 예를들어, 공유자 “갑”, “을”, “병”의 각 1/3소유지분으로 되어 있는 토지가 있다고 가정해보자, 이후 “갑”이 은행에 또는 제3자에게 돈을 빌리고 그 돈을 변제하지 않아 은행 또는 제3자가 경매를 신청하였을 경우에 “을”과 “병”은 공유자우선매수신청권을 행사하여 다른 일반 입찰자보다 우선해서 “갑”의 지분을 매수할 수 있게 되는 것이다.
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