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18. 매각조건 등 최근에 다시금 부동산경매시장이 서서히 달아오르고 있는 것 같습니다. 부동산경매가 정확한 경매절차와 권리분석을 할수 있다면 시세보다는 보다 저렴하게 매수할수 있다는 가장 큰 매력이 있기 때문이 아닐까 생각해봅니다. 계속해서 이어지는 강의에도 여러분들의 아낌없는 관심과 사랑을 부탁드립니다. 매각의 조건이라고 하는 것은 집행법원이 부동산을 매각하여 매수인에게 소유권이전을 하게 하는데 있어서 지켜야 할 조건, 즉 매수인에게 취득시키는 조건을 말한다. 통상의 매매는 양 당사자의 임의적인 흥정에 따라 자유롭게 그 가격등의 변동등이 있을 수 있으나, 경매는 획일적으로 그 매각조건을 정하였다. 법정매각조건의 내용을 알아본다(특별매각조건은 실무에서는 거의 없어 설명을 생략한다) 1) 매각이익이 존재하여야 한다. 즉, 집행채권자에게 매각의 실익이 있지 않으면 매각하지 못한다. 즉 잉여주의에 의거하여 낙찰대금에서 집행비용, 우선배당금을 제외하고 집행채권자에게 일부라도 배당이 되어야만 한다는 것이다. 만일 매각이 되었다하더라도 집행채권자에게 배당되어지는 금액이 없다면 잉여의 가망없는 경매라고 해서 경매가 취소될 수 있음에 유념하여야 한다. 2) 최저매각가격 미만으로는 매각이 불허된다. 일반인들이 많이 혼란스럽게 생각하는데 오늘 강의로서 정확히 이해하자. 입찰기일에 입찰가격은 최소한 최저매각가격 이상으로서 매수하여야한다. 즉 최저매각가격이 1억원이라고 하면 1억원이상은 기재하여야 유효한 매수신고가 되는 것이다. 그러한 것을 무시하고 난 99,000,000원에 매수하겠다고 신고하면 이는 유효한 매수신고가 될 수 없다. 반드시 암기하자 최저매각가격의 이상으로 매수하여야 한다. 3) 매수인의 자격으로서 집행채무자는 매수인 자격이 없다. 집행채무자는 매수인의 자격이 없다. 통상 강제경매일 경우 집행채무자와 소유자가 동일하나, 임의경매인 경우에는 집행채무자와 소유자가 다를 수 있다(물상보증일 경우 - 즉 채무자는 아들이나 소유자는 집으로 담보를 서준 아버지일 경우등). 일반인들은 경매물건의 소유자는 매수인 자격이 없는 것으로 이해하나 앞서 언급한 임의경매에서의 물상보증인은 매수인 자격이 있다. 아울러 집행채무자의 아내, 또는 자식들도 역시 매수인 자격이 있다. 다만 실제로는 채무자가 매수하면서 그 명의만을 아내 또는 자식의 것으로 빌릴경우에는 매수인 자격이 없음에 유념하자. 4) 매수신고인은 보증금을 납부하여야 한다. 매수신고인은 매수보증으로 보증금을 집행관에게 납부하여야 한다. 과거에는 통상 현금 및 자기앞수표를 이용하였으나 지금은 보증보험증권으로의 납부도 가능하다. 또한 과거에는 보증금을 입찰하고자 하는 금액의 10%를 납부하였다면 지금은 최저매각가격의 10%로 정하였음에 유념하자. 5) 매수인은 대금지급기한 언제라도 매각대금을 완납할 수 있고, 매각대금을 완납함으로서 소유권을 취득한다. 또한 잔대금을 완납함으로서 인도명령을 신청할 수 있다.
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