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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 10

- 경매로 부동산을 취득하면 모두 싸기만 한것일까? -

우리 주변에서 부동산을 싸게 취득하는 방법들중에는 경매나 공매가 있다.

실제로 경,공매의 경우 복잡한 권리분석과 치열한 경쟁을 통해 시세보다 싸게 낙찰받아 수익성 있는 재테크에 성공한 사례들도 자주 접하게된다.

그러나, 이런 경,공매로 부동산을 취득할 경우 권리분석에는 신경을 많이 쓰게되지만, 세금관계에는 비교적 무관심한것이 현실이다.

경매의 경우 부동산 상승기에는 치열한 경쟁을 통해 시세보다 비싸게 낙찰 받는 경우도 간혹 생기곤 하는데 우리가 알아볼것은 박빙의 승부로 시세보다 근소한 가격차이로 싸게 낙찰 받게 되는 경우에 세금문제까지를 고려하다보면 실제로는 시세보다 비싸게 살 수 도 있다는 것을 알아보기로 하자.

물론 올해부터는 부동산 실거래가가 의무화 되어 있기는 하지만, 지금까지는 거래후 30일 이내에 신고하게되어 있는 규정을 두고 아직 가시화된 뚜렷한 움직임 없이 서로 눈치들을 보고 있는 상황이기는 하다.

특히 90년 이전계약들은 검인계약서 제도 도입이전으로 인해 대부분의 거래계약서 내용이 가격이 다운 계약서등에 의해 기재가격등이 턱없이 낮아 양도차익이 엄청나게 발생될 우려도 안고 있어 정부의 실거래가 신고에 대한 시장불만들이 어떻게 수용되어갈지에 대해서 귀추가 주목되고 있는 시점에 있다.

정부의 강제적인 규정에도 불구하고 단속 또한 쉽지많은 않은 현실적인 여건을 감안한다면 실거래가 신고가 안정적으로 정착되기까지는 일정부분의 시간적인 소요가 필요하거나, 현실적인 시장에서는 과거처럼 시세의 절반가격의 매매계약서 다운보다는 현실을 감안한 70%~80%정도의 다운계약서가 상용될것이라는 관측도 나오는가 하면, 이중계약서에 대한 법적 책임이 중개업자에게 돌아가게되 실거래가가 정착될것이라는 상반된 관측이 혼재되어 있는 상황이다.

현재의 시장상황이 어떠하든간에 현실적인 부분이 안정적인 형태로 자리잡는데는 일정시간이 소요될 것으로 보여지므로 현실적 상황은 상황대로 지켜보면서 지금까지의 관행적 처리에 준하는 세무적인 측면을 알아보기로 하자

보통의 경우라면 개인간의 거래를 통해 부동산을 매매하게되는 경우 지금까지는국세청 기준시가가 되어온것이 관례였다.

그러나 경,공매의 경우에는 낙찰대금이 사실상의 취득가격으로 인정되기때문에 국세청 과표기준보다는 비싼 현상이 발생하게된다.

지난시간의 취득세 대해부를 통해서 알아본 세율을 가지고 분석하여 보기로 하자.

A라는 부동산은 시세가 5억이라고 하고, 이물건을 정상적인 가격으로 샀을때와 급매로 샀을때, 경매로 샀을때를 비교해보기로하자.

단, 급매물과 경매와의 세무적인 관점에서의 이해관계를 알아보기 위해 급매물과 경매취득가격을 같은 수준으로 놓고 비교해보기로 하자.

[경매와 정상가 그리고 급매물간의 세금관계비교]

	정상가(5억원)실거래가	급매물(4억8천만원)	경매(4억8천만원)
총취득세율	4.0%	4.0%	4.6%
산출금액	20,000,000원	19,200,000원	23,000,000원
비고	과거의 경우 기준시가를 가지고 세금을책정하여 세부담이 적었지만 현재는 실거래가 신고가 의무화 되어 있으므로 세금을 포함하여 5억2천만원이 소요된다.	급매물로 나온 금액에 세금을 포함하여 4억9천2백만원이 소요된다.	경매로 취득한 세금에 세금을 포함하여 5억1천만원이 소요된다.
(부동산 상품별로 다양한 변수가 많은 세율을 비교하기 위해 단순하게 비교하기로함)

이상의 표에서 분석된 바와 같이 경매로 취득할 경우 적어도 급매물로 소화할 수 있는금액보다는 경매로 취득할 경우라면 같은 가격이어서는 안된다는 계산이 나오게 된다.

상기조건의 경우 급매물과 같은 조건의 총액이 나오려면 4억 7천만원정도선이라야 겨우 급매물과 비슷한 수준의 총액이 소요되게 맞출 수 있다. 특히 치열한 경쟁끝에 얻는 이익이라고 한다면 거의 먹을 것이 없는 쭉정이가 되어버릴 수있거나 오히려 손해를 본셈이 되어버릴 수도 있다.

따라서 경매과정의 권리분석과 기타 제반비용과 시간적인 노력들을 감안한다면 경매로 이익을 실현하기 위해서는 추가상승의 큰 매리트가 있는 부동산이 아니라면 정상적인 시세의 급매물 보다 더 저렴하게 낙찰을 받아야만 이익실현이 가능해지게 되는 셈이다.

우리는 조삼모사라는 고사성어를 익히 알고 있다. 자칫 눈앞의 숫자에만 연연해 경매로 얼마를 싸게 샀다는 착각에 빠지지 않으려면 세무적인 측면까지를 고려한 총체적 분석이 필요해지는 대목이라 하겠다.

NOTE

경매로 부동산을 구입하면 정말 싸게 잘산것일까?

상당한 금액차가 아니라면 급매물로 취득하는것보다 오히려 못할 수도 있다.

지나치게 낙찰에만 집착해서 시세에 근접하는 경우 힘들게 노력해서 제값줄것 다준것보다도 비쌀 수도 있다.

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